作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸

據(jù)多家自媒體的爆料，首開(kāi)集團(tuán)的內(nèi)部OA通訊錄，最近悄悄多了一欄：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司。北京院的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，已經(jīng)出現(xiàn)在首開(kāi)的組織架構(gòu)中。

同一周內(nèi)，三件事接連落地：

6月11日，掌舵首開(kāi)七年的董事長(zhǎng)李巖辭職，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

6月15日，北京院副總經(jīng)理高新勇調(diào)任北辰實(shí)業(yè)。

而據(jù)內(nèi)部消息，首鋼集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理王世忠，最快6月18日到首開(kāi)報(bào)到。

空降一把手、并入北京院、啟動(dòng)組織縮編——七天之內(nèi)，三刀齊落。

OA先合，人事先動(dòng)，懂國(guó)企節(jié)奏的人心里有數(shù)：這不是在做準(zhǔn)備，這是在收尾。

01

很多人關(guān)注合并本身，但炸天團(tuán)覺(jué)得，更值得琢磨的是另一件事——這已經(jīng)是首開(kāi)的第三次重組了。

2005年，城開(kāi)和天鴻合并，首開(kāi)誕生。那年北京房?jī)r(jià)剛過(guò)6000，全城拆舊建新，合并就一個(gè)目的：做大盤(pán)子，搶地盤(pán)。

2019年，房地集團(tuán)并進(jìn)來(lái)。首開(kāi)每年還能賺二三十個(gè)億，合并的邏輯還是做大——多點(diǎn)資產(chǎn)，排名往前沖沖，融資評(píng)級(jí)再高一檔。

前兩次，都是順風(fēng)局里做加法。

這一次呢？

2022年虧4.6億，2023年虧63.4億，2024年虧81.4億，2025年虧66.3億。四年虧掉215億，比2016到2021年六年賺的加起來(lái)還多。

當(dāng)然，虧損的主要原因還是全國(guó)化擴(kuò)張，京外項(xiàng)目大面積減值，單2024年一年就計(jì)提了30.8億的存貨跌價(jià)。

不止全國(guó)化擴(kuò)張受阻，而北京大本營(yíng)也被“偷家”了。

2025年首開(kāi)在京全口徑銷售98.5億，排名掉到第12。常年前三的企業(yè)，現(xiàn)在連前十都站不穩(wěn)。

說(shuō)白了，前兩次重組是為了跑得更快。這一次，是為了活下去不得不去換一種活法。

02

合并北京院，很多分析講“產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)”。沒(méi)錯(cuò)，但說(shuō)得太輕了。

如果只是互補(bǔ)，簽個(gè)戰(zhàn)略協(xié)議、搞個(gè)合資公司就行了，何必動(dòng)到集團(tuán)層面的合并？?jī)商装嘧印蓳苋笋R硬捏在一起，成本極高，哪個(gè)國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)會(huì)沒(méi)事找事？

根子在于，北京這座城市需要國(guó)企干的活兒，變了。

2026年北京建設(shè)用地計(jì)劃：城鄉(xiāng)建設(shè)用地凈減量500公頃，存量用地供應(yīng)占比目標(biāo)第65%。今年第一批城市更新項(xiàng)目清單，一口氣放了1321個(gè)，計(jì)劃投資1049億。

新房開(kāi)發(fā)的蛋糕在越縮越小。而城市更新這門(mén)生意，跟傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)根本不是一個(gè)物種。

過(guò)去搞開(kāi)發(fā)，甲乙方分工清楚——開(kāi)發(fā)商出錢(qián)拿地，設(shè)計(jì)院畫(huà)圖交活，各干各的。但你去看一個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目試試：前期規(guī)劃論證、居民協(xié)調(diào)，中間設(shè)計(jì)施工，后面物業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤(pán)活，環(huán)環(huán)咬著。拆給不同單位分段干？扯皮到明年都開(kāi)不了工。

所以問(wèn)題不是首開(kāi)缺不缺設(shè)計(jì)能力——當(dāng)然缺。問(wèn)題是，城市更新這種活兒，甲乙方分家干本身就干不成。你必須把規(guī)劃的人和施工的人、運(yùn)營(yíng)的人裝進(jìn)同一個(gè)組織里，才能轉(zhuǎn)得起來(lái)。

首開(kāi)手里有什么？

北京市屬國(guó)企里唯一同時(shí)抗著“非經(jīng)資產(chǎn)管理”和“城市更新”兩塊牌子的企業(yè)，3300多萬(wàn)平方米的非經(jīng)資產(chǎn)。但碰到要出方案、做規(guī)劃的活兒，它接不住。

北京院有什么？

新中國(guó)第一家建筑設(shè)計(jì)院，人民大會(huì)堂、國(guó)家大劇院、鳥(niǎo)巢、T3航站樓都經(jīng)過(guò)它的手，技術(shù)話語(yǔ)權(quán)沒(méi)有第二家能比。但設(shè)計(jì)院天然離錢(qián)遠(yuǎn)、離運(yùn)營(yíng)遠(yuǎn)，有本事畫(huà)圖，沒(méi)出口變現(xiàn)。

所以北京國(guó)資委這一刀，不是把兩家公司拼成一個(gè)更大的公司。它要的是一個(gè)從方案到運(yùn)營(yíng)的全流程平臺(tái)。

想清楚這一層，你就會(huì)明白這次重組跟前兩次的區(qū)別：前兩次是把開(kāi)發(fā)商做大，這次是把開(kāi)發(fā)商做沒(méi)——做成另一種東西。

03

再看王世忠的空降，門(mén)道也不少。 

首開(kāi)歷史上，一把手從來(lái)都是內(nèi)部培養(yǎng)出來(lái)的。李巖也好，更早的潘利群也好，都是先進(jìn)班子待幾年，再一步步坐上去。

王世忠開(kāi)了首開(kāi)的先例：第一個(gè)直接空降的一把手。

他來(lái)自首鋼，跟首開(kāi)沒(méi)關(guān)系，跟北京院也沒(méi)關(guān)系。兩家合并，最怕的就是“誰(shuí)家的人來(lái)管”這件事扯不清楚。派一個(gè)兩邊都沒(méi)根基的人來(lái)，是國(guó)企大重組里最常見(jiàn)的平衡術(shù)。

但這次有個(gè)細(xì)節(jié)值得注意——速度。

李巖6月11日辭職，王世忠據(jù)說(shuō)6月18日就到。七天換帥，這不是國(guó)企的正常節(jié)奏，更像是棋子早就擺好了，就等落子。

這說(shuō)明合并的方案，大概率幾個(gè)月前就定了。OA調(diào)整、人事公告，不是序幕，而是尾聲。

為什么這么急？

1321個(gè)城市更新項(xiàng)目、1049億投資額已經(jīng)在路上，不會(huì)等一個(gè)新組織慢慢磨合。首開(kāi)需要的不是一個(gè)有三年緩沖期的過(guò)渡人物，而是一個(gè)落地就能干活的人。

王世忠的背景恰好對(duì)上：早年在金隅嘉業(yè)搭過(guò)“一級(jí)開(kāi)發(fā)+商品房+持有運(yùn)營(yíng)”的全鏈條，后來(lái)在首鋼管園區(qū)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。地產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)兩頭都摸過(guò)，還不帶任何一方的“氣味”。

不是來(lái)當(dāng)和事佬的，而是來(lái)建新秩序的。

04

6月17日，首開(kāi)要開(kāi)職工代表大會(huì)，審議新一輪組織架構(gòu)調(diào)整方案。

據(jù)《風(fēng)聲聲》爆料，方案內(nèi)容可能包括總部部門(mén)要壓縮，福建大區(qū)和華南大區(qū)要合并，京北、京南大區(qū)要縮編等。

據(jù)悉，首開(kāi)此前在北京的操盤(pán)思路其實(shí)已經(jīng)明顯變了。

去年拿的呼家樓地塊、今年拿的宋莊地塊，都是100%獨(dú)立操盤(pán)。呼家樓從拿地到出方案花了半年，方案出來(lái)之后又沉淀了近百天——跟以前那種“快周轉(zhuǎn)、趕開(kāi)盤(pán)”的打法完全兩回事。

砍外地架構(gòu)、收回操盤(pán)權(quán)、合入設(shè)計(jì)能力、慢下來(lái)打磨產(chǎn)品——這些動(dòng)作拼在一起，方向已經(jīng)很清楚了。

能不能走通，現(xiàn)在不好說(shuō)。兩家國(guó)企的文化融合、人員安置、業(yè)務(wù)銜接，隨便哪一條卡住，都?jí)蚝纫粔亍＿@些年國(guó)企合并搞成“1+1<2”的，又不是沒(méi)有前車之鑒。

但北京國(guó)資委用這一刀，至少給所有市屬房企亮了一個(gè)底牌：以后考核你們，不是看賣了多少套房、排名第幾，而是看你能不能接住這座城市從“建新”到“煥舊”的轉(zhuǎn)型。

開(kāi)發(fā)商這個(gè)詞，在北京可能快不夠用了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 空降、并院、縮編：首開(kāi)集團(tuán)動(dòng)刀了！