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充滿期望的綠城，感覺總是差了一點點

地產十一言 地產十一言
2021-07-19 12:00 3459 0 0
綠城不為人知的房企動向。

作者：地產十一言

來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

3月22日晚，綠城發布2020年全年業績。公告顯示，綠城2020年實現合同銷售金額2892億元，同比增長43%，遠超既定的2500億目標，算上代建銷售的745億元，行業排名第八。
一舉重回TOP10，散發著耀眼的綠光。
只是，這晃眼的綠光，也照到了股市。
亮眼的業績發布后，股價一路下跌。從23日的開盤價11.74元，跌至今天（3月25日）收盤價的9.71元。
投資人不買單，綠城似乎在上演一出“獨角戲”。有點小尷尬。
從表面上看，不得不說，綠城2020年的成績單已邁進優等生行列。
除了超額完成年度銷售額外，營收657.83億元，同比增6.8%；年內利潤57.63億，增加46.5；公司股東應占利潤人民幣37.96億元，上升53.1%。
只是，亮麗的報表不能細看啊。
股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元，下降7.9%；毛利為155.73億元，同比微降0.4%；毛利率為23.7%，同比下降1.7個百分點。

以上你可以發現，綠城這家公司，營收在增長，毛利率卻不斷下降。

增收，是由于物業銷售收入的增加。
2020年，綠城的營收增加部分主要來自物業銷售收入的增加，而銷售收入增加的原因則是銷售均價的提高。
據公告顯示，2020年綠城的物業銷售收入為573.34億元，占總收入 的87.2%，較2019年增加5.3%。
而物業銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價而來的。
2020年，綠城的銷售結轉面積為2914404平米，比2019年還減少1.9%；相反，單平銷售均價為每平米19673元，同比上升7.4%。
單平米銷售均價的提高，又依賴于2020年結轉收入的項目中，一二線城市項目的占比提高。
資料顯示，2020年，綠城中國在一二線城市的項目占比為61.4%，而2019年，這個數值占比是52.3%。
這一降一升綜合在一起，整體還是呈上升態勢。這，是綠城2020營收的關鍵。
可以看出，這一結果，是綠城把更多的項目集中在一二線城市帶來的。
不增利，是因為永續債的高利率吞噬了綠城的毛利率。
業績發布會上，執行董事兼執行總裁耿忠強表示，“因為永續債確確實實要支付一部分成本，2020年，境內永續債的利率6.07%，全年永續債的利率為7.12%，這是我們使用永續債的代價”，他形容永續債是一把雙刃劍。
的確，目前綠城在手的200億永續債讓他們有底氣進行規模上的投拓，在某種程度上，永續債優化了綠城的資本結構，擴大綠城的融資空間；但永續債的高利率也像一個“毒瘤”一樣，吸食著綠地的血。
綠城發過多少永續債呢
2018年12月份，綠城發過一筆5億美元的永續債，三年內的年利率是10%，三年后重新設定利率；
2014年，綠城發行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。
這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財務數據發現，2013年綠城的永續債為21億元，之后一路高漲，到了2019年，永續債變成了212億元。
八年漲了十倍。

2020年永續債下降了一點，206.18億元，卻依然分走了綠城約13億的利潤。
永續債這個東西的確像耿忠強說的，是把雙刃劍。
曾經的恒大用的純熟，為了快速擴張，大量借入永續債，完成全國布局的展開后引入戰投，全額歸還。但是，這玩意也容易上癮，表現在吞噬當年利潤。
耿忠強還指出，由于國家出臺一些政策，隨著永續債的逐步到期，綠城亦不會再做了。
由于這些年股權變動，綠城的風格也跟著變了。
人們發現這家中國房地產界口碑最好的公司，正在把一直以來堅持的高品質，轉化為實現業績高增長的能力。
脫離了宋衛平時期的致力于打造精致產品，逐漸走上了規模擴張的道路。
據業內報道，2020年上半年，綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個周期提速幅度達到了24%、10%、14%及5%，其中兩項較2019年增長10%以上。
沖擊規模勢必帶來品質問題，看看綠城近幾年的維權數量，不沖擊規模就要被市場淘汰，太難了。
正是在追求規模的路上，永續債的高利息吞噬著綠城的利潤率，也是為了追求規模，綠城不斷尋找小股操盤的合作，致使“權益金額占比低”等問題一直存在。

據自媒體《地產銳觀察》統計，在2020年TOP20的房企里，大部分房企權益銷售金額占比在70%以上，只有綠城中國和旭輝集團的權益銷售金額占比低于60%，綠城中國最低。

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數據來源：克而瑞，地產銳觀察整理
權益銷售金額占比過低往往意味著企業銷售成色不足，更依賴合作開發進行規模擴張。這就可以解釋，為何綠城增收不增利。
不禁要為之的規模擴張打上了一個問號。
另外，值得注意的是，綠城2020年的銷售成本同比增速高于營收增速，為9.26%。
受此種種影響，綠城中國的2020年毛利其實是有所下滑的，比2019年少了6750多萬元。
換句話說，雖然名次進了前十，但賺錢能力沒有以前厲害了。
難怪投資者不買單。
最后，用雪球上一位投資人的話來結束這篇文章吧，“總是對綠城充滿期望，管理層也是不斷給出美好預期，但兌現總是感覺差一點。”

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“地產十一言”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 充滿期望的綠城，感覺總是差了一點點

地產十一言

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