克而瑞地產(chǎn)研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
華潤近期大舉融資的原因?yàn)楹危糠科笳w的融資情況又呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？
◎文/洪宇桁
11月17日，華潤置地宣布完成配售4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。此前在14日也接連在境外發(fā)行了1筆45億元人民幣和1筆3億美元的綠色債券，時(shí)隔六年再度發(fā)行境外債券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年1-10月65家重點(diǎn)房企中華潤置地的公開市場融資規(guī)模穩(wěn)居第一。那么華潤近期大舉融資的原因?yàn)楹危糠科笳w的融資情況又呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？
01華潤置地前10月融資穩(wěn)居房企第一 前11月已創(chuàng)歷年新高
2025年以來，在資本市場融資渠道較為暢通的背景下，華潤置地大幅加大了融資力度。前10個(gè)月在公開市場的融資規(guī)模達(dá)到了546.13億元，穩(wěn)居65家重點(diǎn)房企的第一。與此同時(shí)，從歷年的公開市場融資情況來看，企業(yè)在2025年前10個(gè)月的融資規(guī)模已經(jīng)超過了2023和2024年全年，若是再加上11月至今融資的約82億元人民幣，企業(yè)的公開市場融資已經(jīng)超過了600億元，創(chuàng)下了2013年以來的新高。除此之外還配售了持有的4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。
華潤置地的大舉融資，整體看來有三個(gè)使用方向，首先是歸還到期債務(wù)進(jìn)行債務(wù)置換。據(jù)公開市場資料統(tǒng)計(jì)，華潤置地在2025年的到期融資規(guī)模為253.58億元，仍然處于償債規(guī)模的較高水平。為此企業(yè)將融資得來的部分資金用于債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和到期債務(wù)償還，比如6月發(fā)行的30億元中期票據(jù)中的18億元就明確用于償還24華潤置地SCP007等短期債務(wù)。通過“借新還舊”的債務(wù)置換來延長債務(wù)期限、降低融資成本，同時(shí)維持信用評級穩(wěn)定，為后續(xù)開發(fā)提供資金空間。
其次則是在核心城市地產(chǎn)項(xiàng)目方面的投資。根據(jù)華潤置地的中報(bào)和各月公告統(tǒng)計(jì)，2025年前10月企業(yè)新增土儲權(quán)益地價(jià)約為627億元，包括上海耀華路及余慶里商住項(xiàng)目（權(quán)益對價(jià)220.23億元）、深圳寶安區(qū)南街坊商住項(xiàng)目（權(quán)益對價(jià)38.88億元）、北京海淀區(qū)功德寺東住宅項(xiàng)目（權(quán)益對價(jià)41.49億元）等大型項(xiàng)目。
第三則是大資管方面的業(yè)務(wù)投入和日常的運(yùn)營資金，中報(bào)顯示企業(yè)資管規(guī)模相較于期初增長214億元。在房地產(chǎn)行業(yè)下行，土地競爭放緩的背景下，華潤在保證償債的同時(shí)加緊布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證投資力度和質(zhì)量，同時(shí)培育第二曲線進(jìn)行轉(zhuǎn)型，為此企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模的融資。
02央國企融資順暢 支撐土地市場同時(shí)引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
事實(shí)上，除了華潤在大舉融資之外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資的主力也基本都是央國企。從歷年的數(shù)據(jù)來看，伴隨著2021年房企流動(dòng)性危機(jī)的集體爆發(fā)，各類性質(zhì)房企融資規(guī)模呈現(xiàn)?分化趨勢?：央國企依托其國資背景、基本穩(wěn)健的杠桿率而持續(xù)獲得資金支持，融資規(guī)模整體較為穩(wěn)定；而民企融資規(guī)模自2022年開始大幅萎縮，至2025年1-10月央國企融資占比已超過75%，而民營房企則僅不到7%。
融資能力產(chǎn)生的分化直接影響了房企的拿地能力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年1-10新增土儲價(jià)值TOP100的企業(yè)中，央國企的新增土儲總價(jià)占比達(dá)到了81.1%，民營房企則僅有12.1%。受行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、融資約束影響，民營房企的資金壓力整體較大，拿地意愿與能力受限，而央國企則主導(dǎo)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，鞏固市場地位，同時(shí)在一定程度上支撐了土地市場。
而隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的提出以及房地產(chǎn)行業(yè)的下行，部分企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)行產(chǎn)品的升級和業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，其中央國企整體憑借著較為充足的資金和資源發(fā)展較快。比如中海地產(chǎn)就將10月發(fā)行中票獲得的30億元全部投到北京、深圳的21個(gè)全資住宅項(xiàng)目上，全面推進(jìn)其“101+n+x”標(biāo)準(zhǔn)體系；保利也在9月通過成立合伙企業(yè)進(jìn)軍非居住房地產(chǎn)租賃市場，開始轉(zhuǎn)型運(yùn)營商。
整體看來，伴隨著民營房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資、拿地和銷售向央國企集中轉(zhuǎn)移，一定程度上提升了行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)市場向更穩(wěn)健方向發(fā)展。這一趨勢下，央國企憑借資金優(yōu)勢和信用背書，成為城市更新、保障房建設(shè)和“好房子”開發(fā)的主力軍，帶動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。未來，隨著央國企在商業(yè)運(yùn)營、綠色建筑、智慧社區(qū)等領(lǐng)域的持續(xù)投入，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步形成“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”的可持續(xù)發(fā)展模式。民營房企則需要在風(fēng)險(xiǎn)出清之后找準(zhǔn)定位、聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域，并積極擁抱行業(yè)變革。
排版：土木
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