觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
而力寶廣場，正是這條路徑上最新、也最具標志性的一塊拼圖。
觀點網 一筆遲到近兩年才正式官宣的核心資產交易，將首金資管推到了聚光燈下。
近日，世邦魏理仕官微披露，上海黃浦區新天地商圈的地標性物業--力寶廣場，已完成整棟交易。買方為北京首創城發集團旗下的資管平臺首金資管，賣方則是新加坡上市房地產投資信托基金華聯房地產信托（OUE REIT）。
事實上，這筆交易早已落槌。觀點新媒體查閱工商信息發現，早在2024年末，項目運營主體便已由首金資管旗下項目載體首金新創100%控股。換言之，從完成實際交割到對外官宣，中間隔了將近兩年。
對首金資管而言，拿下力寶廣場，不只是多了一棟上海核心商辦資產，更是其從房地產開發向“資產管理與資本運作”轉型的關鍵落子。
但問題也隨之而來：近兩年時間過去，力寶廣場的運營成效究竟如何？首金資管又是以怎樣的模式在運作？
交易解碼
在梧桐掩映的淮海中路，力寶廣場是最具國際化氣質的地標之一。這座落址上海黃浦區核心商圈的建筑，早已成為百年商業街天際線中不可忽略的一筆。
資料顯示，項目由印尼華商李文正家族控制的力寶集團主導，聯合日本伊藤忠商事、上海復興建設發展總公司共同投建，1996年開工，1999年落成交付。
建成后的力寶廣場總建筑面積約5.85萬平方米，由一棟39層甲級辦公樓與4層零售裙樓組成，集高端商業與甲級辦公于一體。
此后近三十年，力寶廣場經歷了多輪業權騰挪與翻新升級。2004年，項目向勞力士出售第12、13、15、16層共4個整層辦公樓層，成交單價超過3000美元/平方米。
2007年，伊藤忠商事將30%股權出售予力寶華潤，力寶集團持股升至95%；四年后，少數股東永業再出售5%權益，力寶集團由此實現統一業權，并持續對商業部分、辦公樓大堂等空間進行翻新改造，推動項目于2019年獲得LEED金級認證。
2014年1月，力寶集團將力寶廣場注入OUE REIT，項目正式成為新加坡上市房托資產組合的一份子。
然而運營十年后，OUE REIT在2024年12月20日決定放棄這處位于上海核心地段的投資物業。
彼時公告顯示，剝離資產的總對價約為人民幣19.17億元，折合3.574億新元，其中物業本身的商定價值為人民幣16.8億元，折合3.132億新元，交易預計在2024年內最終落地。
而后，觀點新媒體查閱企查查等第三方平臺發現，項目運營主體力寶置業（上海）有限公司于同年12月30日發生工商信息變更，首金力創（上海）實業發展有限公司成為其100%持股股東。
換言之，從公告宣布到股權落定，前后不過十天。
經過股權穿透，首金力創正是首金資管項目載體首金新創的全資子公司。
換言之，項目早于2024年末便已完成交割--許是保密期結束，或是其他因素，世邦魏理仕于近期才選擇公開上述交易。
從首金資管官網消息來看，收購完成后，公司對力寶廣場展開了一輪系統性調整。
據透露，其核心思路是“精益運營”。一方面對樓宇進行改造升級與產品力提升，另一方面有效推進招商運營、優化租賃表現，使項目始終保持市場熱度與競爭力。
具體而言，首金資管對樓宇進行差異化定位與改造煥新，通過推出精裝租賃產品、工程改造升級、服務品質改善等舉措，為項目提質增效；同時打造樓宇特色IP形象，挖掘地段優勢及歷史人文底蘊進行營銷包裝推廣，塑造兼具國際潮流風尚、精英商務氣質與區域文化調性的淮海路商業辦公新地標。
在資產運營之外，首金資管還同步在資本端發力，創新融資模式，提高融資規模并降低融資成本，通過強化資本運作，動態持續優化投資回報。首金資管稱，該資產目前處于穩定運營期。
那么，運營成效究竟如何？
根據此前的交易公告，按項目總建筑面積5.85萬平方米粗略測算，物業單價約2.87萬元/平方米。
而今年年初，曾有市場消息透露，力寶廣場整層出售，出售面積為5673.5平方米，交易報價為2.27億元，計算下來，物業單價為4萬元/平方米。同期，另有1308.17平方米的寫字樓在售，掛牌單價也達3萬+。
在寫字樓空置率居高不下、租金持續承壓的當下，力寶廣場被收購近兩年，非但沒有隨行就市地下調租金，反而守住了原有水平，甚至較收購之初有所溢價，這也在一定程度上，成為其運營成效的直觀注腳。
首金資管模式詳解
首金資管是首創城市發展集團旗下的全資寫字樓資管平臺。依托首創城發核心主業，公司立足“資產管理+資本運作”價值鏈，致力于打造具有行業影響力的商辦寫字樓資管平臺。
這家平臺并非橫空出世。觀點新媒體查閱發現，首金資管的前身為首金資本，2018年成立，2019年年初正式對外推出，曾是首創體系內的金融平臺。
在彼時的品牌發布會上，首創置業助理總裁兼首金資本總經理廖洋曾提到，首金資本主要投向地產開發、資產管理、文創及產業地產、私募股權、海外地產等五大基金方向。
觀點新媒體查閱發現，成立之初，首金資本的動作可謂迅猛。僅2020年一年，其便發起設立商辦資產投資基金，收購上海天閱濱江商辦項目；與首創證券成功設立雙子基金，完成首單PE股權投資；聚焦核心都市圈布局高科技產業地產，實現首創數科中心投資項目順利落地；落子北京“首創·天閱山河”高端住宅項目，布局北京TOD開發……
一連串動作之下，規模迅速鋪開。數據顯示，截至2020年末，首金資本已投資住宅綜合開發項目逾20個，開發面積超700萬平方米，資管及文創地產項目10余個，布局覆蓋全國16個省市地區，累計投資管理規模逾300億元。
不過，昔日以金融平臺面目示人的首金資本，如今已更名為首金資管，從公司官網及官微綜合披露的消息來看，其業務重心明顯收攏，主要聚焦寫字樓資管、資本運作兩大方向。
其中，寫字樓資管方面，這家企業主要聚焦辦公寫字樓、綜合體、產業園等賽道，以核心增值為目標，通過資源整合導入、項目重新定位、優化改造賦能、精細化運營管理等方式提升資產價值，盤活并最大化資產效益，實現增值收益。
業務模式上，首金資管主要通過持有項目運營、輕資產合作、服務輸出、代建代管等路徑展開，代表項目包括前述提到的上海力寶廣場，以及北京中關村集成電路設計園、長安興融中心、創伴空間（方圓大廈）。
這其中，北京中關村集成電路設計園（ICPARK）便是“投融管建退”全周期運作的樣本。項目位于海淀區中關村核心區，2015年2月9日取得土地，2015年9月開工建設，2018年6月竣工交付，2018年11月開園并持續穩定運營。
首金資管在投資階段便以產業基金及資產管理平臺介入，鎖定集成電路設計專業園區這一主題資產，而后通過基金結構及相關融資安排完成資金募集，并實施全周期資產管理，覆蓋建設管理、招商運營與產業生態集聚。
從投到退，一體化專業運作貫穿始終，最終成功打造出全國經濟效益最好的IC設計專業園區，有效實現資產價值優化，為股東創造長期穩健回報。官網透露，目前該資產已完成退出。
相較寫字樓資管聚焦“持有運營”，資本運作方面，首金資管則更側重“發掘標的、盤活退出”。
據了解，資本運作層面，首金資管主要聚焦一線城市及重點城市發掘潛在標的，利用多樣策略及投融工具組合，開展商辦寫字樓、綜合體、長租公寓等存量資產的金融盤活、股權資本運作、退出以及產業并購、資產并購業務。
官網透露，過往首創資管的資本運作涵蓋寫字樓、商辦綜合體、高科技產業地產、長租公寓、文創地產、股權投資、住宅綜合開發等多業態項目30余個，開發面積800萬平方米，累計投資管理規模超過400億元，代表項目包括北京首創·繁星、李澤首創中心F05、首創·天閱西山商辦等。
從金融平臺到資管平臺，從住宅開發到商辦運營，首金資管的轉型路徑已然清晰。而力寶廣場，正是這條路徑上最新、也最具標志性的一塊拼圖，它既檢驗著首金資管“資產管理+資本運作”雙輪驅動的成色，也為其后續在核心城市存量資產盤活中的角色，提供了一個可供觀察的樣本。
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