作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

光大嘉寶2026年上半年的中期業(yè)績是“筑底中的結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)”，虧損收窄與REITs突破釋放積極信號，不動產(chǎn)資管主業(yè)韌性仍在，但營收下滑、扣非虧損擴大、高負債與弱現(xiàn)金流，仍是橫亙在全面修復(fù)前的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

觀點網(wǎng) 虧損收窄、主業(yè)企穩(wěn)，但杠桿與流動性壓力依然高懸……光大嘉寶2026年上半年的成績單，可謂是喜憂并存。

作為光大安石的核心上市平臺與資本運作載體，公司期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入5.83億元，同比下降9.15%；歸母凈虧損2.44億元，較上年同期3.73億元收窄約34.7%。不過，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤虧損4.66億元，同比擴大約9.6%，說明主業(yè)盈利尚未真正轉(zhuǎn)正。

截至6月末，公司總資產(chǎn)184.02億元，較年初下降7.85%；歸母凈資產(chǎn)18.66億元，下降11.60%；資產(chǎn)負債率82.40%，較上年末微升0.19個百分點。

這份財報的亮點頗為突出。一方面，歸母凈虧損顯著收窄，非經(jīng)常性損益貢獻明顯；另一方面，以不動產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心的主業(yè)基本盤保持穩(wěn)固，在管資產(chǎn)規(guī)模近465億元，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs更已取得證監(jiān)會注冊批復(fù)，轉(zhuǎn)型由此邁出關(guān)鍵一步。

但短板同樣清晰：營收繼續(xù)下滑，扣非后主業(yè)虧損不降反升；投資收益與信用減值損失合計拖累超過3億元；經(jīng)營活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負；資產(chǎn)負債率處于高位，流動比率與速動比率偏弱，短期流動性管理壓力仍在。

在9月22日召開的業(yè)績發(fā)布會上，光大嘉寶董事長蘇揚表示，未來公司將以輕資產(chǎn)模式為重點，穩(wěn)步擴大管理規(guī)模和業(yè)務(wù)覆蓋面；同時，持續(xù)提升在管項目經(jīng)營質(zhì)效，推動成熟項目退出與低效資產(chǎn)盤活，努力改善經(jīng)營業(yè)績。

虧損收窄

報告期內(nèi)，光大嘉寶實現(xiàn)營業(yè)收入5.83億元，同比減少5872萬元，同比降幅9.15%，主要受寫字樓、商業(yè)等不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)租金收入同比下降拖累。

從成本與費用端看，營業(yè)成本3.32億元，同比下降13.28%，降幅大于營收，顯示公司通過壓降結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)銷售成本等措施，在一定程度上守住了毛利空間。

不過，由于不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)加大銷售推廣力度，期內(nèi)公司銷售費用逆勢增長13.40%至2081萬元；同期管理費用1.07億元、財務(wù)費用2.16億元。在收入下滑的背景下，期間費用剛性進一步擠壓了利潤彈性。

上半年，公司歸母凈利潤虧損2.44億元，較上年同期減虧約1.29億元，表面看修復(fù)明顯。但拆解利潤來源可以發(fā)現(xiàn)，這一改善主要依賴非經(jīng)常性損益。

財報顯示，報告期內(nèi)公司結(jié)轉(zhuǎn)上海市嘉定區(qū)嘉羅公路1385號物業(yè)政府征收補償收益1.47億元，同時收到其他權(quán)益工具投資分配現(xiàn)金股利0.45億元、非流動性資產(chǎn)處置損益1.84億元，上述非經(jīng)常性損益合計約2.23億元，直接拉低了賬面虧損。

剔除后，光大嘉寶的扣非歸母凈利潤虧損擴大至4.66億元，較上年同期的4.26億元不降反升，說明經(jīng)營性盈利修復(fù)尚未真正到來。

細看合并利潤表，拖累主業(yè)利潤的因素主要來自以下層面。其中，期內(nèi)公司投資收益為-1.73億元，虧損擴大約4262萬元。其中，對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為-2.47億元，上年同期為-1.39億元，虧損擴大近八成。

光大嘉寶提到，這主要源于權(quán)益法核算的不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)LP份額投資出現(xiàn)虧損，而這也反映出其存量股權(quán)投資項目的回報仍在探底。

同時，公允價值變動則由去年同期的203.67萬元轉(zhuǎn)為今年上半年的-665.52萬元。金額雖小，但由正轉(zhuǎn)負，成為不動產(chǎn)資產(chǎn)貶值的又一印證信號。

此外，信用減值損失1.28億元，同比多計提3326萬元，其中僅向中關(guān)村項目提供的財務(wù)資助就計提減值7670.91萬元，反映出部分存量投資項目的回款與估值風(fēng)險正在釋放。上述三項合計，對利潤形成超過3億元的負向拖累。

一邊是權(quán)益法下的基金持續(xù)虧損，一邊是直接持有的資產(chǎn)不斷貶值，兩條線同時惡化，指向的并非某個項目的偶發(fā)問題，而是不動產(chǎn)行業(yè)的整體下行風(fēng)險。

整體而言，營收與利潤數(shù)據(jù)勾勒出的是一幅“賬面虧損收窄、實質(zhì)經(jīng)營承壓”的圖景，公司距離依靠主業(yè)實現(xiàn)盈利反轉(zhuǎn)仍有距離。

在9月22日召開的業(yè)績發(fā)布會上，光大嘉寶董事長蘇揚表示，未來公司將采取以下經(jīng)營措施，努力改善經(jīng)營業(yè)績：

其一，繼續(xù)在有效控制風(fēng)險的前提下，以受托管理、開發(fā)代建、專業(yè)咨詢、項目監(jiān)管、品牌輸出、商業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn)模式為重點，穩(wěn)步擴大管理規(guī)模和業(yè)務(wù)覆蓋面。

其二，把提升在管項目經(jīng)營質(zhì)效擺在更加突出位置，持續(xù)強化“一項目一策”管理，同時加強工程改造、成本管控、安全生產(chǎn)及意識形態(tài)領(lǐng)域安全管理，增強運營韌性和資產(chǎn)保值能力。

其三，按照市場化、專業(yè)化原則，積極推動成熟項目退出、存量資產(chǎn)處置和低效資產(chǎn)盤活，靈活研究和運用大宗交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、散售去化等多種方式推進項目退出，并強化與市場投資人的溝通，推動市場銷售等工作。

資管穩(wěn)盤與開發(fā)清退

不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)仍是光大嘉寶最具確定性的“壓艙石”。

截至報告期末，公司在管項目共計48個，較年初減少2個。其中，投資管理類項目21個，同比持平，在管資產(chǎn)規(guī)模464.87億元，在管基金規(guī)模219.69億元，在管面積約235.30萬平方米；受托資產(chǎn)管理類項目16個，較年初減少2個，在管面積151.99萬平方米，較年初減少30.67萬平方米；咨詢服務(wù)類項目11個，數(shù)量與年初持平，期內(nèi)合計開展15個，去年同期為13個。

上半年，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入2.06億元，其中管理及咨詢服務(wù)費收入1.54億元，其余收入0.52億元。

從業(yè)態(tài)分布看，在管資產(chǎn)以商業(yè)消費與寫字樓為主，其中，商業(yè)消費項目規(guī)模271.29億元，占比58.36%；寫字樓158.73億元，占比34.15%，二者合計超過九成；酒店及公寓占比3.56%、物流基礎(chǔ)設(shè)施占比3.53%、其他占比0.40%。核心城市商業(yè)與辦公為主的投資組合，與“促消費、穩(wěn)商業(yè)”的政策導(dǎo)向基本契合。

此外，光大嘉寶合并報表外長期在管項目上半年產(chǎn)生收入8.63億元，其中華北占34.25%、華東占20.25%、西南占15.30%、其他地區(qū)占30.20%，全國化布局相對均衡。

具體來看納入合并報表范圍的在管基金及項目運營數(shù)據(jù)，報告期末，上海光大安石中心、虹橋中心、重慶朝天門、嘉定大融城四個項目分別實現(xiàn)出租率73.23%、85.92%、99.34%、94.78%，在行業(yè)下行周期中，多個項目仍保持較高出租水平，運營端的穩(wěn)定性可見一斑。

不過，四個項目上半年營運收入合計僅約2.81億元，簡單年化計算，全年營運收入約5.62億元，相對于163億的總投資，年化回報率約3.45%，并不算高。

物業(yè)租賃方面，上半年公司出租物業(yè)建筑面積39.26萬平方米，權(quán)益口徑21.33萬平方米，取得營運收入3.09億元，權(quán)益口徑1.53億元。

LP投資方面，公司在管基金累計投入金額76.85億元，而期末投資余額合計約49.69億元，說明歷史上已有部分項目實現(xiàn)了退出，公司具備一定的退出實操能力。

不過，報告期內(nèi)公司在管基金向投資人分配收益總金額為0，成熟項目的退出與分配節(jié)奏仍偏緩，存量盤活成效有待兌現(xiàn)。

但需要看到，不動產(chǎn)投資本身就是長周期業(yè)務(wù)，從投入到退出通常需要5-8年甚至更長。光大嘉寶的項目多集中在2014-2019年投資，目前正處于集中退出期，但由于當(dāng)前大宗交易市場流動性偏弱，退出的節(jié)奏被拉長，這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，并非光大嘉寶獨有的“死局”。

更積極的變化發(fā)生在輕資產(chǎn)拓展與資本運作兩端。報告期內(nèi)，公司新增中選或簽約徐州淮海新天地商業(yè)咨詢、上海新江灣酒店招商、重慶璧山住宅開發(fā)代建、重慶力帆中心監(jiān)管、北京豐臺及湖南長沙住宅代管等多個項目機會，“安石建管”等品牌影響力持續(xù)提升，輕資產(chǎn)服務(wù)場景和客戶結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

資本運作層面，多層次REITs市場建設(shè)帶來實質(zhì)性突破。在業(yè)績說明會上，董事會秘書李昂確認，以靜安大融城、江門大融城為底層資產(chǎn)的“光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金”已于2026年2月獲上交所受理、6月取得證監(jiān)會注冊批復(fù)；公司作為主要原始權(quán)益人與關(guān)聯(lián)方合計認購上述基金20%戰(zhàn)略配售份額，后續(xù)發(fā)行時間將視市場環(huán)境綜合確定。

公募REITs的發(fā)行，是光大嘉寶從“持有運營”走向“投融管退”閉環(huán)的關(guān)鍵一步，也有望為存量資產(chǎn)提供退出與價值兌現(xiàn)通道。

相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則走出了清退的步伐。報告期內(nèi)，公司已無房地產(chǎn)開發(fā)項目儲備，僅個別項目有少量尾盤。具體來看，原嘉寶神馬平臺開發(fā)的盛創(chuàng)三期辦公項目已竣工，報告期實際投資4352.73萬元，實現(xiàn)銷售面積378.64平方米，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積4774.41平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入5981.59萬元，期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積202.86萬平方米，占整體營收比重極小。

這意味著公司已從“開發(fā)+資管”雙輪驅(qū)動，徹底轉(zhuǎn)向以不動產(chǎn)資管為核心的輕、重結(jié)合模式，歷史開發(fā)包袱的出清為聚焦主業(yè)騰出了空間。

業(yè)績會上，董事兼總裁田其鋒提到，目前公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊已無土地儲備，無擬建項目，無在建項目，僅個別項目有少量尾盤，且后續(xù)銷售面積、收入等數(shù)據(jù)均較小。

高杠桿下的流動性平衡

資產(chǎn)端收縮與現(xiàn)金大幅流出，是本期財報的另一個側(cè)面。

截至報告期末，光大嘉寶總資產(chǎn)184.02億元，較年初下降7.86%；貨幣資金僅8.66億元，較年初驟降44.95%，減少7.07億元，主要系償還到期中期票據(jù)及關(guān)聯(lián)方上海安瑰投資借款所致。

負債端則呈現(xiàn)“總量壓降、結(jié)構(gòu)偏重”的特征。報告期末，公司合并口徑有息債務(wù)余額113.96億元，較年初下降6.92%；整體平均融資成本3.94%，在同業(yè)中處于較低水平，融資成本控制成效明顯。

債務(wù)結(jié)構(gòu)以銀行貸款為主，占比71.24%，公司信用類債券余額僅6000萬元，且期末無逾期有息債務(wù)，貸款償還率與利息償付率均保持100%，信用履約穩(wěn)健。

但杠桿與流動性指標(biāo)仍顯緊繃，期末光大嘉寶資產(chǎn)負債率82.40%，較上年末微升；流動比率0.54、速動比率0.34，分別較年初下降15.63%、26.09%，短期償債安全墊偏薄。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，報告期末，公司一年內(nèi)到期的非流動負債減少37.77%至8.42億元，長期應(yīng)付款清零，反映公司主動壓降短期到期債務(wù)、優(yōu)化期限結(jié)構(gòu)的努力。

但當(dāng)下，其一年以內(nèi)到期有息債務(wù)約30.74億元，而貨幣資金僅8.66億元，存在較大的再融資與資金統(tǒng)籌壓力。

此外，光大嘉寶的主要項目資產(chǎn)受限程度較高，其中光大安石中心、虹橋中心、重慶朝天門大融匯、嘉定大融城等核心項目均以資產(chǎn)抵押獲取銀行借款，資產(chǎn)盤活與處置空間受到一定約束。

現(xiàn)金流層面，期末公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-1814.54萬元，較上年同期1.31億元由正轉(zhuǎn)負，主因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回籠資金減少及經(jīng)營開支節(jié)奏變化；投資活動現(xiàn)金流量凈額4.06億元，得益于贖回理財產(chǎn)品；籌資活動現(xiàn)金流量凈額-10.79億元，系集中償還到期債券。

期末，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)由1.92降至1.13，EBITDA利息保障倍數(shù)由0.40升至0.52，償債保障邊際有所改善，但仍不寬裕。

值得留意的是，公司期末融資總額113.96億元，對應(yīng)的年利息支出規(guī)模可觀，而上半年歸母凈利潤仍為虧損，利息保障倍數(shù)為-0.28，意味著經(jīng)營自身“造血”尚不足以覆蓋資金成本，對再融資與環(huán)境利率的依賴度較高。

在此背景下，以贖回理財、償還債券為主的資金騰挪，更多是流動性節(jié)奏管理，而非盈利能力的根本改善。

風(fēng)險層面，截至2026年6月末，公司商譽余額5.08億元，主要來自受讓光大安石、安石資管股權(quán)的價格超過并購日公司享有的可辨認凈資產(chǎn)公允價值所形成，若業(yè)務(wù)推進不及預(yù)期，未來不排除進一步計提商譽減值的可能性。此外，公司部分在管項目受剩余土地使用年限較短、需求減弱等影響，估值面臨減值壓力。

總體來看，光大嘉寶2026年上半年的中期業(yè)績是“筑底中的結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)”，虧損收窄與REITs突破釋放積極信號，不動產(chǎn)資管主業(yè)韌性仍在，但營收下滑、扣非虧損擴大、高負債與弱現(xiàn)金流，仍是橫亙在全面修復(fù)前的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

轉(zhuǎn)型成效的兌現(xiàn)，最終取決于成熟資產(chǎn)退出的節(jié)奏、REITs發(fā)行的落地，以及輕資產(chǎn)規(guī)模能否真正轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的經(jīng)營利潤。

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原標(biāo)題： 資管穩(wěn)盤與開發(fā)清退并行 光大嘉寶上半年仍面臨流動性考題