觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
在保利體系內(nèi)已有保利玥璽灣珠玉在前、越秀馬場地塊蓄勢待發(fā)的背景下，廣萃庭面對的競爭格局并不簡單。
觀點網(wǎng) 珠江新城又要上新了。
近日，位于廣州珠江新城的保利冼村舊改項目取得預售證，項目標準名為“廣萃庭”，全盤共3棟融資住宅、295套，本次取證樓棟為2棟與3棟，合計170套住宅，計劃月底入市。
這紙預售證，距離冼村舊改2010年改造方案獲批，已經(jīng)過去了整整15年。
從2010年啟動到2025年7月村屋全面“清零”，再到2026年9月融資地塊正式取證入市，冼村舊改蛻變之路即將走到中程。
而廣萃庭的入市，也意味著珠江新城核心區(qū)又要迎來一個重量級新盤。
在保利體系內(nèi)已有保利玥璽灣珠玉在前、越秀馬場地塊蓄勢待發(fā)的背景下，廣萃庭面對的競爭格局并不簡單。
冼村之變
要理清廣萃庭將要打一場怎樣的樓市之戰(zhàn)前，首先要看冼村舊改占據(jù)怎樣的區(qū)域優(yōu)勢。
地處廣州市區(qū)最繁華的核心腹地，冼村是珠江新城最后一個城中村。
據(jù)了解，冼村約277畝土地上聚集了1421戶村民。人口密度高、土地資源緊張，加之地處城市新中軸黃金地段，土地價值隨城市發(fā)展持續(xù)攀升，村民對補償標準的期望水漲船高，改造難度極大。
項目從2009年開始籌備，2010年正式啟動。在“土豪村”獵德村舊改成功的示范效應下，冼村村民一度期待復制“獵德模式”。
手中選票握著期待，操盤冼村舊改的是如今地產(chǎn)行業(yè)的龍頭保利發(fā)展。2011年12月，保利在冼村實業(yè)有限公司股東大會表決中以56票高票贏下富力，拿下其在廣州的第二個舊改項目，總投資高達150億元。
然而，珠江新城的地理區(qū)位推高村民們的價格預期，冼村舊改的簽約推進遠比預期中艱難，作為廣州人口密度最高的城中村之一，舊改進程甚至一度陷入僵局。
2011年至2014年期間，由于受到貪腐歷史、拆遷安置、增加公共服務設施等因素的影響，多元主體相互博弈，項目改造進展頻頻停滯。
直至后來冼村的領導班子被一鍋端，政府介入補償協(xié)商，化解村民矛盾，舊改才逐步轉(zhuǎn)向 “緩慢推進”，2015年至2018年才完成三期回遷房開工、一期回遷房分房。
但來到2019年，冼村舊改簽約率與拆除率均已超過九成，卻因為與少數(shù)留守戶談判屢屢受阻，項目推進停滯。2021年，村內(nèi)仍有13棟房屋未拆除，成為“最后障礙”。
轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2024年。當年5月1日，全國首部專門針對城中村改造的地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》正式實施，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法收回集體土地使用權(quán)。
在依法動遷的強力推動下，冼村舊改在2025年1月完成融資區(qū)拆平交地，7月20日復建區(qū)最后兩棟村屋拆除，1950棟村屋全部清零，冼村也成為廣州城中村改造依法動遷成功實踐的第一村。
目前，冼村改造已全面轉(zhuǎn)入開發(fā)建設階段。據(jù)觀點新媒體了解，項目規(guī)劃超7000套安置房，從2018年首期交付至2025年底六期累計交付超過3000套，預計2028年將完成整村回遷交付。
對于保利而言，冼村舊改所處的“珠金琶”區(qū)域正是公司的重倉區(qū)域，而15年的漫長改造周期也意味著巨大的資金沉淀和時間成本。
在行業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)，保利自身業(yè)績承壓的情況下，廣萃庭的入市節(jié)奏與成果是保利盤活冼村項目沉淀資金、兌現(xiàn)舊改投資收益非常重要的一環(huán)。
珠城戰(zhàn)場
得益于冼村舊改得天獨厚的地理位置，廣萃庭的核心優(yōu)勢便是區(qū)位。
項目距廣州地鐵18號線冼村站約200米，可換乘13號線，步行可達K11、高德置地等核心商業(yè)配套，在珠江新城新房供應稀缺的背景下，入市聲量注定不低。
據(jù)了解，珠江新城新房供應長期處于“斷供”狀態(tài)，泛珠江新城板塊已長期無新增住宅用地供應，近三年該區(qū)域新房年均成交量僅在1萬平方米左右徘徊。
加之被視為珠江新城CBD最后一塊“寶地”的馬場地塊在年初被越秀集團競得，對珠江新城樓市的信心提振效應明顯。
數(shù)據(jù)顯示，珠城區(qū)域部分二手業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強，試探性上調(diào)掛牌價，議價空間從之前的10%大幅收窄至1%至2%。今年3月珠江新城二手豪宅市場連續(xù)8周呈現(xiàn)“量價雙升”態(tài)勢，2026年上半年珠江新城共成交398套二手房，來到近三年最高水平。
產(chǎn)品方面，廣萃庭本次取證的2棟和3棟均為50層超高層，其中第50層設單戶建面約400平方米，層高3.6米，全樓僅1套。
用稀缺提升項目聲量或許也是廣萃庭在眾多豪宅包圍之下的競爭策略之一。
馬場地塊帶來更上一層樓的商業(yè)配套，但項目住宅部分預計于2027年才能面世，對于廣萃庭的沖擊還需要一定時間，中間的空白期正是項目入市的最佳時期。若馬場地塊入市，珠江新城頂豪市場的購買力可能面臨重新分配。
如果從新盤角度看，廣萃庭最直接的對手其實是同屬一家的保利玥璽灣，而這便來到了保利自家的戰(zhàn)場。
保利玥璽灣于2025年11月入市，首開成交236套，銷售額106億元，2026上半年以成交金額61.85億元位居廣州全市榜首，成交均價19.23萬元/平方米，主打建面約203至630平方米的大平層。
除此之外，珠江新城區(qū)域內(nèi)還有老牌高端盤凱旋新世界·廣粵觀邸的最新一期仍然在售。項目最新一期于2024年11月開盤，首周銷售額約18億元，面積段覆蓋132至835平方米，均價約17萬至22萬元/平方米。
更重要的是，“828新政”出爐，現(xiàn)房銷售時代正在加速到來，行業(yè)準入門檻大幅抬高，意味著更考驗房企成本管控、運營能力及融資能力。
目前，廣萃庭項目定價尚未公布，此前市場流傳的每平方米10萬元、18萬元以上等說法也已被保利官方辟謠。
在保利玥璽灣已站穩(wěn)19.23萬元/平方米成交均價的情況下，廣萃庭需要考慮的是如何在價格上找到既能體現(xiàn)項目價值、又不至于與同門競品形成直接沖突的平衡點。
其次，舊改項目的產(chǎn)品呈現(xiàn)存在天然約束，廣萃庭是冼村舊改的融資地塊，整體規(guī)劃需兼顧回遷安置與商業(yè)開發(fā)的平衡，注定一段時間內(nèi)還要與大量回遷房和在建工地共生，城市界面的成熟尚需時日。
廣萃庭的入市，既是對冼村舊改15年長跑的一個階段性成果驗收，也是保利在珠江新城頂豪市場競爭中的一次關鍵落子，在復雜微妙的競爭格局中找到自己的位置將至關重要。
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