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作者：初明峰、劉磊、劉曉勇
來源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
裁判概述
作為開發(fā)商的發(fā)包人拖欠承包人的工程款，雙方協(xié)商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價抵償?shù)模瑢儆诔邪藢崿F(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的方式，不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，應認定承包人對案涉房屋享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)益。
案情摘要
爭議焦點
法院認為
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，在發(fā)包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優(yōu)先受償，也可以通過與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發(fā)的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書》，約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內(nèi)的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款，后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質(zhì)是通過協(xié)商折價抵償實現(xiàn)建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式。
本院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。
案例索引
相關(guān)法條
第八百零七條（原《合同法》第二百八十六條） 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
實務分析
關(guān)于工程款優(yōu)先權(quán)債權(quán)人以房抵債后未過戶，可對抗開發(fā)商債權(quán)人對相關(guān)房產(chǎn)執(zhí)行的司法觀點，筆者曾結(jié)合案例進行過梳理，見《最高院：基于具有優(yōu)先權(quán)的債務抵債得不動產(chǎn)，執(zhí)行異議中認定債權(quán)人交付全部價款!》一文。在該文援引的（2017）最高法民申3536號案件中，合議庭圍繞《執(zhí)行異議與復議司法解釋》第二十八條的構(gòu)成要件進行分析，本文援引判例判定結(jié)果和上案相同，但說理并不一樣。
本文援引判例認為，現(xiàn)有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人通過簽訂商品房買賣合同的方式以房抵債是優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)方式，如未過戶，在對抗債務人其他債權(quán)人的執(zhí)行爭議中不適用《執(zhí)行異議與復議司法解釋》第二十八條，只要查明該優(yōu)先權(quán)屬實且不存在超期行使權(quán)利的情形，且抵債價格適當，即可直接基于抵債債權(quán)優(yōu)先權(quán)認定享有對抗其他一般債權(quán)人的實體權(quán)益，無需再要求抵債者合法占有不動產(chǎn)這一條件，筆者贊同本文援引判例觀點，特此推薦。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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