作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

6月18日，保利以總價105.13億元競得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。

同日，保利在長三角的四線城市舟山以總價7.57億元競得舟山市新城LC-10-01-06地塊，樓面價8947元/平方米，溢價率17.72%。

而在兩千公里外的長春首次集中供地土拍中，保利9.11億元連續(xù)競得長公資土掛〔2021〕135號、136號地塊，這兩宗地塊為富鋒保利城的周邊延續(xù)項目。

單日在三個不同城市連拿四個地塊，保利在上半年的集中供地政策出臺后迅速開始了收割模式，相對于中海們小心翼翼的算賬，保利則要大膽得多。

從上述幾宗地塊的對比可以發(fā)現(xiàn)，保利拿下土地的溢價率并不高，屬于相對合理的往年平均水平。

2020年，保利投資拿地的溢價率為13%，截至去年末，保利土儲資源1.7億平方米，其中38個核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長三角城市中的主要戰(zhàn)略重點城市。

以上海為例，保利去年在上海集中向市場推出了6個樓盤，其自稱為"濱江六子"，主要圍繞黃浦江展開，分別為保利首創(chuàng)頌、浦江鎮(zhèn)項目，楊浦項目、花木項目、徐匯項目、世博項目，其在上海區(qū)域全年銷售額超過了100億元，進入了區(qū)域TOP10。

今年，保利還參與了上海地產(chǎn)、招商蛇口、中交、萬科、國壽投資、中國太保、中保投資等共同設(shè)立的上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

而在此次的首批集中供地中，上海設(shè)立了一次書面報價的土拍新規(guī)，并非其他城市采用的競自持、競配建、搖號的政策。

具體而言，在土拍進入一次書面報價環(huán)節(jié)后，該報價不得超過最高報價，并將以最接近平均價競得的原則，確定競得人。這種出讓方式可以相對保證地價的合理性，讓消費者能收獲質(zhì)量更穩(wěn)定的產(chǎn)品，房企亦不至于為了利潤去縮水減配。

值得注意的是，受到了去年圍標(biāo)事件的影響，中海、萬科、華潤都沒有獲準(zhǔn)進入市場，這也在側(cè)面降低了此次土拍的競爭程度，央企們是如今集中供地政策下的頭號玩家。

一位房地產(chǎn)分析人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，橫向比較多個城市的首批集中供地，敢于拿地，能夠搶到地塊的房企大多是央企、國企背景，像濱江、融信這種類型的民企是少數(shù)。

其認(rèn)為，資金實力是主要原因，集中供地是對房企們現(xiàn)金流的測試，尤其是前期土地保證金及后續(xù)出讓金的集中繳納，都對房企的短期現(xiàn)金儲備提出了考驗。

以2020年為例，保利累計實現(xiàn)銷售回籠4706億元，回籠率為93.6%。報告期內(nèi)新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，有息負(fù)債綜合成本僅約4.77%，處于行業(yè)前列。

不過，不少大型房企都選擇在上半年的集中供地保持冷靜克制，轉(zhuǎn)道向其他非核心城市獲取項目。上述人士稱，在核心城市的下一次土拍中，有房企或會迫于土儲壓力加大在集中供地上的競爭。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次保利靜安百億地塊在出讓前的聯(lián)動房價查詢?yōu)?0.5萬元/平方米，最終地塊成交價5.17萬元/平方米，還是給公司留足了一定的利潤空間。

兩宗地塊合并為一個單元出讓，分別為095b-01地塊（東塊）和095a-02地塊（西塊）。地塊出讓面積約7.1萬平方米，其中，095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業(yè)≥20%、辦公≤19%，建筑限高100米；095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業(yè)≥16%，建筑限高80米。

雖然地塊內(nèi)有一定的商業(yè)、辦公體量的要求，但對如今的保利來說卻并不一定是壞事，該類型物業(yè)對保利物業(yè)來說是不錯的補充。同時，在持續(xù)性收入物業(yè)端發(fā)力的保利，有效地豐富了拿地的手段，可以通過商住聯(lián)動、TOD等模式降低土地成本。

2020年，保利新簽約購物中心20個，截至報告期末已開業(yè)大型購物中心26個，開業(yè)面積178萬平方米，分布于廣州、上海、武漢等14個城市；酒店方面，2020年新簽約項目10個，截至期末，已開業(yè)酒店18個。

如今保利更多通過商住地塊的獲取加大土儲，發(fā)展商業(yè)。如今年6月初，保利以上限價格30.27億元競得浙江臺州路橋鳳棲社區(qū)TOD地塊，樓面價5379元/平方米，溢價率34.95%。 

該地塊出讓面積22.11萬平方米，其中分?jǐn)傋≌玫孛娣e19.1萬平方米，商業(yè)用地面積2.08萬平方米，辦公用地面積9241.2平方米。綜合容積率2.55，建筑面積56.28萬平方米。

其中，5號地塊建設(shè)TOD集中式商業(yè)面積不小于3.8萬平方米（地上商業(yè)不少于3萬平方米，地下商業(yè)不少于8000平方米），不得分割轉(zhuǎn)讓。

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原標(biāo)題： 解局丨保利百億奪地