作者：財視中國

來源：財視（ID:caishiv）

2026年5月18日，中國證監會官網顯示，易方達基金、華夏基金、南方基金、中金基金四家基金公司同步上報了中證REITs全收益指數證券投資基金產品，這是國內公募基金領域首批REITs指數化產品，標志著我國公募REITs市場正式邁入指數化投資新階段。

此次首批REITs指數基金的申報，恰逢中國公募REITs首批產品獲批五周年。五年前，首批9只公募REITs以314億元的募集規模開啟試點；截至2026年5月18日，全市場已累計成立82只REITs產品（上市81家），最新總市值突破2200億元，用五年時間完成了從“小眾試點”到產品數量“亞洲第一”的跨越。

此次申報對二級市場產生了立竿見影的積極影響。在申報前一周，中證REITs全收益指數下跌2.2%，錄得年內最大周跌幅，5月15日收盤跌破1000點關口。而隨著申報信息發布，5月19日該指數跳空高開，收盤大漲2.37%，創年內最大單日漲幅，強勢站上1000點。已上市的81單公募REITs項目當日全部收漲。

然而，在滿屏樂觀敘事之下，三個仍待解答的問題則更值得追問：增量資金能否跑贏供給？長線資金何時能來？投資者何時從“打新”走向“配置”？

01  增量資金能否跑贏供給？

首批REITs指數基金申報的時點，暗藏深意。就在申報前一周，中證REITs全收益指數下跌2.2%。華泰證券指出，四只REITs指數基金同日集中申報，政策用意清晰——以增量資金預期對沖供給壓力，穩市信號明確。

“信號”確實起了作用。申報消息發布的次日（5月19日），中證REITs全收益指數跳空高開，收盤大漲2.37%，創年內最大單日漲幅。整個交易周（5月18日至22日），指數累計上漲1.46%，周度成交額環比大增38.27%。

但問題在于，情緒修復之下，基本面改善仍待觀察。

截至5月24日，在申報商業不動產REITs共20單，估值合計超600億元。首批4單商業不動產REITs在上周（5月18日至22日）集中完成網下詢價，國泰海通砂之船商業REIT、中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT認購倍數分別為103.8倍、82.6倍、68.3倍、38.6倍，平均認購倍數為73.3倍——這組數據看似不低，但較年內此前3單基礎設施REITs高達239.1倍的平均認購倍數，已大幅降低。市場在一級市場的“消化能力”正在減弱。

從目前市場情況來看，供需天平顯然供給端更加吃重——申萬宏源測算顯示，二級債基入市全年僅能為REITs市場帶來約6億至12億元的增量資金，而商業不動產REITs單方面申報估值就超600億元。換言之，指數基金帶來的“活水”固然可貴，但在供給的龐大存量面前，其實際對沖能力仍需冷靜審視。

02  長線資金何時才能“進得來、留得住”？

與供給壓力形成對照的，是REITs市場長期懸而未決的投資者結構問題。

中金公司統計，截至2025年末，全市場公募REITs的機構投資者占比均值達97.21%，持有人戶數下降、戶均持有份額上升。從流通盤持有人結構來看，券商自營以42.6%的占比居首，仍是市場最大買方；產業資本占比雖大幅抬升，但帶有戰略性持有特征；險資占比反而下滑了4.89個百分點。長線資金方面，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示，社?；稹⑵髽I年金等長線資金參與REITs的比例幾乎為零。

這是一個高度集中且不夠多元的結構——長線資本缺席，散戶進不來，現有機構甚至在撤退。而其背后，是投資者生態的幾大問題：

首先是合規路徑不暢。社保、年金等長線資金對投資標的的合規要求極高，而REITs目前在會計分類、稅收處理、投資比例限制等方面仍存在模糊地帶。朱元偉對此有明確判斷：長線資金參與REITs的比例目前幾乎為零，而指數基金的合規路徑清晰，可能是它們進場“最現實的工具”。

其次是投研門檻過高。當前82只REITs橫跨產業園區、高速公路、保租房、消費、能源、環保、倉儲物流、商業不動產等八大板塊，底層資產的運營邏輯、現金流特征、估值方法差異極大。單券投研成本高企，使得中小機構和個人投資者望而卻步。

最后是行為慣性固化?！按蛐隆蔽幕赗EITs市場根深蒂固，大量資金追逐首發溢價收益，上市后即離場，缺乏長期持有意愿。去年年末即出現數次破發現象，其中不乏在網下認購時倍數超過300倍的高熱度REITs，打新熱和持有冷的熱度差可見一斑。

03  從“打新”到“配置”還有多遠？

過去五年，投資者參與公募REITs必須在證券公司開通場內賬戶，對大量習慣使用銀行、第三方互聯網平臺的場外基民而言，始終缺少一個便捷的“一鍵買入”工具。渠道壁壘，塑造了REITs市場“機構為主、散戶稀少”的投資者結構。

場外指數基金的推出，恰恰打破了這道壁壘。本次申報的4只產品均為場外指數基金，直接投資于指數成份證券，采用現金申贖模式，運作不依賴盤中交易機制，更適合通過銀行、券商及第三方平臺廣泛銷售，能夠有效覆蓋更大范圍的個人投資者與穩健型機構投資者。

從產品設計看，這批指數基金統一跟蹤中證REITs全收益指數（932047.CSI），該指數選取了53只滿足流動性及上市時間要求的已上市公募REITs作為樣本，覆蓋全市場REITs數量的65.43%和總市值的77.23%。其核心特征在于采用全收益統計口徑，將分紅全額納入指數收益，能夠較為完整地反映持有公募REITs的實際投資回報。

這意味著REITs首次擁有了面向數億場外基民的標準化入口。展望未來，正如業內人士所言，伴隨REITs指數基金的推出，投資者行為有望從“打新持有”向被動配置方向轉變，定價權也將從個券研究向指數體系遷移。

市場各方眼下最為關注的是審批節奏和實際募集規模。華泰證券指出，若證監會以快速通道在1至2個月內批復，將進一步強化政策穩市場信號。短期看提振信心；中期有望引入險資等長線資金進場，改善市場資金結構；長期則促進投融兩端良性循環，推動市場定價效率提升。

中信建投地產研究團隊測算，若年內10家機構獲批REITs指數基金、單家發行3-5億元，則指數產品有望在年內貢獻30-50億元。

中金公司研究團隊將首批REITs指數基金評價為“資產荒時代的‘及時雨’”，認為在低利率環境下，公募REITs憑借強制分紅屬性具備良好的大類資產配置價值，指數基金的推出有望提供標準化、低成本的底層配置工具。

無論首批產品募得資金量是30億還是50億，“基礎設施資產”預期將首次以“普惠金融產品”的姿態走進了大眾投資者的資產配置菜單——這一變化，也許比任何資金數字都更具深遠意味。

風險提示：市場有風險，投資需謹慎。本文中的任何分析、預測及判斷均不構成對證券價格漲跌或市場走勢的保證，亦不代表任何確定性承諾。投資者應獨立作出投資決策，并自行承擔相應風險。因依賴本文內容而導致的任何直接或間接損失，本文作者及發布平臺不承擔任何法律責任。過往業績不代表未來表現，請結合自身風險承受能力審慎決策。

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原標題： 洞察 | REITs指數化投資蓄勢待發，三大懸念仍待解答