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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)型后，“物流商貿(mào)開發(fā)商”華南城業(yè)績(jī)連續(xù)三年下滑，高息發(fā)債融資成本高企，償債壓力大再融資風(fēng)險(xiǎn)提升。

近日，華南城（01668.HK）在固收投資者會(huì)上表示，目前正在籌集一筆約30億元的新增境內(nèi)貸款，同時(shí)將加快出售包括倉(cāng)儲(chǔ)及物流項(xiàng)目在內(nèi)的資產(chǎn)，以募集和回流資金用于償還債務(wù)。

不久前，標(biāo)普確認(rèn)華南城的主體信用評(píng)級(jí)“B”及未到期美元優(yōu)先債券的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)“B-”，并將其級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

標(biāo)普認(rèn)為，華南城的融資渠道已經(jīng)收窄，資本市場(chǎng)準(zhǔn)入有限。

鑒于近期離岸資本市場(chǎng)的波動(dòng)和華南城現(xiàn)有高級(jí)票據(jù)收益率的上升，其可能無(wú)法以合理成本進(jìn)行再融資，并可能需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金來(lái)償付境外到期債務(wù)，這將對(duì)公司的流動(dòng)性狀況產(chǎn)生負(fù)面影響。

截至2022年，華南城將面臨巨額離岸債務(wù)到期，總額達(dá)9.7億美元。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前華南城共存續(xù)5只美元債，存續(xù)規(guī)模15.66億美元，其中將有2只規(guī)模合計(jì)7億美元債于一年內(nèi)到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

值得注意的是，華南城境外發(fā)債成本較高，有4只美元債票息高于10%，今年3月其新發(fā)行的1.75億美元優(yōu)先票據(jù)利率接近12%，創(chuàng)下發(fā)債利率新高。

另外，華南城的子公司華南國(guó)際還存續(xù)3只境內(nèi)債，存續(xù)規(guī)模19.88億元，且均將于一年內(nèi)到期。

據(jù)官網(wǎng)介紹，華南城2002年在香港注冊(cè)成立，2009年登陸資本市場(chǎng)，是一家大型綜合物流及商品交易中心開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商。

華南城核心業(yè)態(tài)涵蓋專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送、綜合商業(yè)、電子商務(wù)、會(huì)議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理等。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，鄭松興通過Accurate Gain Developments Limited持有華南城28.5%股權(quán)，鄭大報(bào)通過Proficient Success Limited持有7.27%股權(quán)，鄭松興為鄭大報(bào)胞弟，公司實(shí)際控制人為鄭松興家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

華南城從事的物流園區(qū)全部集中在一線城市、二線省會(huì)城市及直轄市，具有較強(qiáng)的規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)。

然而，近年來(lái)華南城銷售逐年走低，營(yíng)業(yè)收入和業(yè)績(jī)持續(xù)惡化，2018-2020年其歸母凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑，盈利能力惡化。

盈利能力

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年華南城以116.2億操盤金額位居房企第152位；以152.6萬(wàn)平方米操盤面積排名第108位，屬于中小房企。·

克而瑞數(shù)據(jù)

截至最新報(bào)告期，華南城總資產(chǎn)為1016億元，總負(fù)債667.8億元，凈資產(chǎn)348億元，資產(chǎn)負(fù)債率65.73%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，華南城主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的60%。

截至同報(bào)告期，華南城流動(dòng)負(fù)債有402.7億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有137.8億元。

相較于短債規(guī)模，華南城流動(dòng)性吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有29.06億元，不足以覆蓋短債，現(xiàn)金短債比為0.21，短期償債壓力較大。

除此之外，華南城還有265.1億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)176.9億元。

整體來(lái)看，華南城剛性債務(wù)有314.7億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為47%。

有息負(fù)債高企，華南城的融資成本高企，2019和2020年其財(cái)務(wù)費(fèi)用均超4.5億元，對(duì)公司盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，華南城除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、租賃、應(yīng)收賬款等方式融資，融資渠道較為多元。

值得注意的是，近年來(lái)由于大量債務(wù)到期，華南城籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，說明外部融資環(huán)境收緊，面臨一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流凈額

截至今年3月末，華南城還有40%-45%的投資性地產(chǎn)未被抵押，價(jià)值約為557億港元，其可將上述資產(chǎn)用于擔(dān)保新的在岸貸款，從而為其部分到期債務(wù)再融資。

另外，華南城稱將保留物流及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、酒店等物業(yè)及50%商品交易中心，剩余約50%商品交易中心及全部住宅物業(yè)將逐步出售，以為公司發(fā)展提供現(xiàn)金流。

總得來(lái)看，近年來(lái)華南城銷售和業(yè)績(jī)逐年下滑，盈利能力惡化；流動(dòng)性吃緊，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境收緊，再融資壓力徒增。

2002年，從事珠寶生意的鄭松興和四位同鄉(xiāng)，共同投資26億元欲在深圳打造一個(gè)最先進(jìn)、最專業(yè)的國(guó)際化工業(yè)原料交易基地。

當(dāng)年8月，華南城項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)說該項(xiàng)目2003年11月破土動(dòng)工，28天建一座招商中心，2個(gè)月建成一座展覽館，380天完成首期50萬(wàn)平方米建筑。

看到這一壯舉，當(dāng)年的媒體興奮地寫道：華南城創(chuàng)造了第二個(gè)“深圳速度”，創(chuàng)造了一個(gè)業(yè)績(jī)奇跡！

然而，華南城的運(yùn)營(yíng)模式一直備受爭(zhēng)議，其通過與當(dāng)?shù)卣献鳎缘土畠r(jià)格獲得倉(cāng)儲(chǔ)用地，但在推進(jìn)過程中，改變土地使用用途、大肆出售住宅引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑。

2007年，隨著珠三角經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，原料加工成本水漲船高，華南城從工業(yè)原料交易中心轉(zhuǎn)型成為綜合商貿(mào)物流中心。

兩年后，華南城登陸資本市場(chǎng)，上市后部分創(chuàng)始人陸續(xù)退出，公司主要由鄭松興家族把持。

后又因電商發(fā)展，華南城于2013年再次轉(zhuǎn)型。

2014年，華南城引進(jìn)騰訊入股，雙方以各自的資源優(yōu)勢(shì)，開展華南城商業(yè)模式的新探索。

然而數(shù)年過去了，騰訊與華南城的合作始終未如愿開花結(jié)果，甚至騰訊的這筆股權(quán)投資還出現(xiàn)了大額賬面浮虧。

2019年末，鄭松興與萬(wàn)達(dá)簽署協(xié)議，要將全新一代的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引入深圳華南城，歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)型，還面臨巨大償債壓力的“商貿(mào)物流巨頭”能否重振輝煌？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： “商貿(mào)物流開發(fā)商”670億債務(wù)壓頂，流動(dòng)性吃緊加快出售資產(chǎn)償債