作者：盧鵬

來源：商業地產與法務

作者｜盧鵬（微信號：LATO999）

有朋友看了我昨天發的文章《個人投資者商鋪選址建議要點3.0》，其中有一段我提到了商圈的概念，對于這個概念，有朋友并不是很理解，所以介紹一下什么是商圈，便于各位更好的理解。這是商業選址中很重要的環節，略宏觀，但極為重要。

一、什么是商圈？

商圈是指以某地理標志點為圓心，沿一定距離為半徑，在該區域之內的商業項目經營活動范圍，稱為商圈。簡而言之商圈就是店鋪吸引其顧客的地理區域，也就是來店購買商品的顧客居住的地理范圍。需要注意的是，首先該地理標志可能并非建筑，其次該商圈可能并非一個圈，有可能為不規則的多邊形。最后該商圈的半徑距離，是以消費者能夠認同的步行距離為核心距離。然而這僅能作為原則性標準，實際上商圈在具體設定時,還要考慮可能存在的地形地貌、建筑體量、商業業態、交通分布等因素對商圈的影響。

對商圈的概念再簡化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不過“地段”這個概念過于單薄，無法進行更多的系統化描述，所以本文中還是以商圈作為定義標準。需要明晰的是 “商圈”有很多層次，需要區別分析。從理論上分析，商業服務所能夠覆蓋的地域就是所謂的“商圈”，但這里說的是一個概念范圍，而非真的說這是一個“圈”。

商圈的地理范圍是以其吸引顧客來店的最大半徑為界定標準的，不同的店鋪吸引顧客的能力存在差異，因此商圈范圍也不一樣。例如典型的大體量購物中心的商圈范圍，隨著自身的經營能力以及聚集成群的倍化效應，有可能范圍在1.5公里到2公里區間，如果項目特別優秀，則可以超出其所在城市的區域，輻射的最大半徑甚至能夠超過100公里。而位于居民區的便利店，其商業輻射的最大半徑通常不會超過500米。

二、商圈的種類

（一）以距離和消費者消費份額劃分

通常在實操定位之中，我將商圈按照距離模式進一步分為三層：

1、核心商圈

核心商圈是指以某地理標志點為圓心，半徑1.5公里到2公里之間，消費者步行在20分鐘通勤的范圍。這個“圈”內的消費者，往往是該圓心項目的核心顧客，其對項目的消費貢獻能夠達到80%以上。實踐中，為了增加項目的消費者，一些開發商會以綜合體的模式進行修建，例如輔蓋以寫字樓、酒店、停車場、游樂場、住宅區等，以增加消費者密度。當消費者密度越大、人員流動性越高，則消費成交機會越大，玖足以保障項目的高租金和增值空間。

2、次頸商圈

次頸商圈是指在核心商圈之外，半徑2公里到5公里之間，消費者以交通工具形式在20分鐘通勤的范圍。這個“圈”內的消費者，往往是該圓心項目的次主力客戶，其對項目的消費貢獻能夠達到15%以上。次頸商圈的價值，其實是對于商業項目影響力的邊界的重大考驗，畢竟需要通過交通工具以20分鐘的代價前往去消費，那么就需要有著優秀的產品或服務去打動這些消費者，否則不如網購。

3、邊緣商圈

邊緣商圈是指在次頸商圈之外，消費者以交通工具形式在40分鐘以內通勤的范圍。能夠花費40分鐘前往消費的顧客在實踐中非常少，除非項目能夠提供其他項目無法提供的價值，此類消費者，在整個項目的整體營收中，所占的比例最多也就是5%左右。所以在實踐經營之中，服務好自身半徑2公里以內的消費者，是所有商業項目的核心原則，更是投放營銷策略的重要依據。而對于開店的承租人來說，要盯著這2公里之內的消費者基數和流動性，按照我在《個人投資者商鋪選址建議要點3.0》中說的方式去數人頭，看客流。

（二）以時間推移來劃分

從時間角度來說，還能將商圈分為三種形態：

1、增長商圈

增長商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業需求仍不斷被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續旺盛，所以租金仍然有增長性。假如開發商在一座城市之中的增長商圈中獲得了一個商業地產項目，就可以適當減少設計和運營成本，甚至不太突出項目自身的形態、定位、動線問題，基本上只要是有商業地產鋪位就能夠出租、出售，即以較低的建設、運營成本、獲得短期溢價回報。這是因為在增長商圈的形態下，消費人口、消費需求不斷增長，進入者只要是提供合理產品就足以賺到相應利潤。

而承租人更是要抓住機會，因為這種增長商圈屬于人口大量涌入，資本與資產不斷增密增實的過程，做任何項目都有機會掙錢，消費需求不斷增長的過程，只要做的不離譜，基本都能獲得良好的收益。

2、穩固商圈

穩固商圈指地塊區域已近飽和狀態，貿然再加入商業項目會造成商圈內商業生態的波動情形。在此類商圈中的經營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩定，非常適合進行項目進行金融化測算。

對于承租人來說，在此種商圈內經營，則需要具備名優新特的產品或服務才能有著脫穎而出的機會。因為這個商圈內商業項目和服務比較穩定，想從他人已有的盤中分一勺羹，那么就需要有著足夠吸引消費者的產品與服務，因此經營成本較大，獲得回報的時限較長。

3、塌陷商圈

塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈存在萎縮或持續衰退的情形，為了爭奪不斷減少的消費客群，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會加劇整個商圈中所有商戶的競爭態勢，并持續使得其盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優秀的業績。

由于塌陷商圈的成因比較復雜，比如交通改道、城市規劃、環境整治等都有可能促成，這對于在前期拓展或投資過程中的決策有著重大影響的因素，往往更加重視。以電影院為例，目前國內一線城市成熟商圈已趨于飽和狀態，這是由于商圈內消費客流總數有限，商業項目卻在不停增長。一座商業綜合體就有一家影院，十座商業綜合體就有可能有十家，而商圈內的消費客流總量增長無法跟上商業地產項目的總體量增長，假如在商圈內再多出現數家影院，勢必導致原有商戶盈收下滑甚至血本無歸。那么在獲取土地或建設項目之前，一定要對于城市未來規劃、供應量以及整體城市建設進行研究，初步判斷該區域在未來時期內的供應量，以求判斷未來存在的競爭情形，假如脫離了這一步，那么極有可能項目建設完畢幾年后，就會出現大量的競爭者或交通改動，導致了項目無法達成當初設定的目標。

對于承租人來說，很多項目無法獲得盈利，其實在選址時就已注定，因為商圈內的消費者不斷在流失，有限的商戶在爭奪日益稀少的消費者，注定了狼多肉少只能降價進行價格戰，而開發商早已用嚴密的合同將租金進行了固化，承租人除了持續失血別無他法，賺錢？想什么呢？

三、商圈的密度

目前市場上進行的城市更新以及商旅文改造，往往是在原有城市中心區域或舊的城市生活聚集區進行規劃。而這些區域因時間發展，在項目周邊存在著眾多的商業項目，已經形成了相應的歷史商圈，并伴生了大量的商業面積。但商圈是依存于周邊消費者人口基數和消費半徑距離的，并以此形成了商圈密度。如該商圈內新增了大量商業項目，而人口總量并未增加的情形下，實際上圈內商業項目就存在消費力被稀釋的情形。這是商業鐵律，不容更改也無法變動。

因此很多城更、文商旅業的改造，實際是對整個商圈內商業密度的重新調整，不能僅關注項目的巨大體量和外觀，更需要注重的是經營面積在整體商圈內的平衡。否則一旦推出上市，會對整個區域內商業生態造成沖擊，所有項目都會存在重新調整和萎縮的情況。

那么對于承租人來說，這樣的項目，在無法獲得新增消費者的情形下，就是一場冒險之旅，很難在短期見到有商戶能夠盈利，并導致項目自身都會存在著相應的沖擊。

四、商圈的重要性

對所有商業項目來說，商圈分析都有重要的意義。它有助于企業選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點。有助于企業制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍。有助于企業有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。

1、商圈分析是選址基礎

無論是商業地產的開發者或實際承租經營者，在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料。在此基礎上進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址，經營條件協調融合，創造經營優勢。

2、商圈分析是經營前提

在日趨激烈的市場競爭環境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的。經營者在競爭中為取得優勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善店鋪形象、進行企業形象設計與策劃、完善售后服務等等。這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優勢。

3、商圈分析是開拓條件

經營者店鋪的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環境因素的現狀及其發展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。

五、結語

自2020年以來，肉眼可見的是現有消費模式變了，很多商場寫字樓都在沒落。由于網絡和新增商業的分流，原有的商場、商圈如果不進行提升和改變，勢必會衰敗。

任何投資都應當被尊重，任何的付出都應當有所收獲，然而現實中多數的承租人并沒有能力去甄別，更無從獲取這些相對冷門的知識。在這么多年的工作中，我見到了大量的新人、新店投資失敗的情形，其中第一步的就敗在了選址之上。故而我寫下這篇小文，希望能夠對朋友們有所幫助，找到合適的項目，讓投資有所得，讓汗水與金錢有所獲。

說明：商鋪選址僅作為項目建議之一，具體經營仍需要考慮業態、品類、模式、運營等多個方面，本文不作為投資建議。

皮一下：

商業與文旅，屬于高投入，高密度，低回報，超長周期。從沒聽說過低投入，高回報，快速發財的情況。如果有人這么說，一定是在騙你。

作者提示: 個人觀點，僅供參考

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原標題： 商業地產商圈選址要點2.0