作者：董云峰

來源：新金融瑯琊榜

從曾經(jīng)的躺著賺錢到如今的微利經(jīng)營，房貸業(yè)務(wù)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，也是銀行業(yè)生存境遇變遷的寫照。

作者：董云峰

編輯：葉冬

個人房貸大躍進(jìn)，是中國經(jīng)濟(jì)起飛之下信貸盛宴的標(biāo)志性產(chǎn)物。

1985年4月9日，中國建設(shè)銀行深圳分行蛇口四海辦事處，發(fā)放了國內(nèi)第一筆個人住房按揭貸款，用于南油集團(tuán)一名技術(shù)人員購買人才住房。 

這筆萬元級的貸款，為中國住房信貸時代按下了啟動鍵。而房貸的跨越式發(fā)展，則始于1998年住房商品化改革的全面推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2021年，中國個人住房貸款從400億元飆升至近40萬億元。

特別是2015年至2021年，中國個人房貸余額從14.18萬億元猛增至38.32萬億元，六年間新增24萬億，年均增速超過18%，成為全球第一大住房信貸市場。

然而，這一持續(xù)了四分之一個世紀(jì)的增長趨勢在2022年戛然而止，隨后連續(xù)三年負(fù)增長：2023年減少6300億元，2024年減少4900億元，2025年減少6768億元。

透過近期密集出爐的上市銀行2025年報，一個歷史性的時刻悄然到來：

國有六大行個人住房貸款余額首次全部出現(xiàn)負(fù)增長，合計減少7115億元。

更重要的是，作為曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)典范，個人房貸壞賬壓力持續(xù)凸顯，整體不良貸款率從2021年的0.30%左右，一路上行到2025年末接近1%。

當(dāng)前全國范圍內(nèi)房貸利率整體在3%出頭，僅考慮資金成本與信用成本，房貸業(yè)務(wù)的利潤空間已經(jīng)所剩無幾。對于一些資金成本偏高、壞賬壓力更大的中小銀行而言，房貸業(yè)務(wù)的虧損已經(jīng)是既定事實(shí)。

房貸黃金時代已經(jīng)全面落幕，一個超級資產(chǎn)神話終于煙消云散。

而從曾經(jīng)的躺著賺錢到如今的微利經(jīng)營，房貸業(yè)務(wù)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，也是銀行業(yè)生存境遇變遷的寫照。

早在2023年《零售銀行大轉(zhuǎn)折：房貸走下「神壇」》一文中，新金融瑯琊榜寫道：

無論怎樣，個人房貸的躺賺年代過去了，銀行必須面臨比以往更艱難的經(jīng)營環(huán)境。而高度依賴房貸的零售銀行，其生存根基已然撼動，轉(zhuǎn)型刻不容緩。

01

黃金時代：

銀行最重要利潤源（2015-2021）

2021年，中國個人房貸的巔峰之年。

這一年，全國個人住房貸款規(guī)模突破38萬億，直逼40萬億；全國樓市進(jìn)入空前的泡沫期，房貸供不應(yīng)求，利率水漲船高。

對銀行而言，這是一個近乎完美的業(yè)務(wù)：高收益、低風(fēng)險、長周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定。

1、利差空間豐厚

2021年四季度，全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率一度達(dá)到5.63%；存量房貸利率整體超過5%。

同一時期，六大行的平均付息負(fù)債成本不到1.80%，不考慮內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價因素，其名義利差超過3%。

看上去利潤空間并不如信用卡和小微信貸那么可觀，然而，房貸業(yè)務(wù)極低的獲客成本與信用成本，卻是獨(dú)一無二的。

2、信用成本幾乎可以忽略不計

當(dāng)時房貸資產(chǎn)質(zhì)量極佳。2021年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率僅為0.32%，建設(shè)銀行更是低至0.20%。

由于有房產(chǎn)作為足額抵押，且首付比例整體偏高，加之當(dāng)時全國房價長期處于上行通道，實(shí)際違約損失率極低。

綜合來看，房貸的信用成本接近為零。

3、沒有提前還款的“煩惱”

2021年，不僅沒有提前還款潮，反而出現(xiàn)了“一房難求、貸款排隊”的現(xiàn)象。當(dāng)時一筆房貸從申請到放款，耗時半年乃至更久都是家常便飯。

銀行發(fā)放的每一筆房貸，現(xiàn)金流極其穩(wěn)定，幾乎沒有再投資風(fēng)險。

4、利潤貢獻(xiàn)空前絕后

這種“高收益+低風(fēng)險+長周期”的組合，使得房貸成為商業(yè)銀行最重要的利潤來源。

保守估算，當(dāng)時國有大行房貸業(yè)務(wù)對全行凈利潤的貢獻(xiàn)度整體超過30%，其中建設(shè)銀行、工商銀行等大行的房貸規(guī)模超過6萬億，利潤規(guī)模都在千億級別。

甚至可以說，當(dāng)時大行每賺3塊錢，就有1塊錢來自個人房貸。

02

轉(zhuǎn)折點(diǎn)：

黃金時代的終結(jié)（2022）

2022年，成為房貸業(yè)務(wù)從巔峰走向低谷的分水嶺。

中國個人房貸規(guī)模的歷史紀(jì)錄，最終停留在了38.80萬億元，40萬億終究成為難以觸及的幻夢。

當(dāng)樓市開啟歷史性大變局，三個關(guān)鍵因素共同終結(jié)了房貸的黃金時代。

1、LPR持續(xù)下調(diào)，利差快速收窄

2022年1月，5年期以上LPR首次下調(diào)5個基點(diǎn)至4.60%。此后，LPR進(jìn)入了持續(xù)下調(diào)通道，短短三年半時間累計下調(diào)120個基點(diǎn)。

加之存量房貸利率重定價，銀行的房貸收益率被系統(tǒng)性拉低。

2、提前還款潮爆發(fā)，高息資產(chǎn)流失

2022年下半年開始，隨著居民收入預(yù)期變化與房價開啟下行通道，全國范圍內(nèi)爆發(fā)了大規(guī)模的提前還款潮。

更關(guān)鍵的是，被提前還掉的很多是利率在6%左右的高息房貸，這些貸款恰恰是銀行過去高利潤的核心來源。

3、樓市大變局，資產(chǎn)質(zhì)量金身告破

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整，部分城市房價下跌，居民收入波動，房貸資產(chǎn)質(zhì)量開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。

2022年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.46%，較2021年上升0.14個百分點(diǎn)，為多年來首次出現(xiàn)明顯上升。

要命的是，這僅僅是個開端。

03

微利時代：

超級資產(chǎn)神話破滅（2023-2025）

從2023年到2025年，短短數(shù)年里，房貸業(yè)務(wù)徹底進(jìn)入微利時代。

曾經(jīng)的現(xiàn)金牛變成了雞肋，大部分銀行的房貸業(yè)務(wù)逐漸接近盈虧平衡線，甚至陷入實(shí)質(zhì)性虧損。

1、規(guī)模首次全面負(fù)增長

中國人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%，為連續(xù)第三年負(fù)增長。

作為房貸發(fā)放的主力軍，國有六大行的收縮更為明顯，2025年首次出現(xiàn)六大行集體負(fù)增長的歷史性局面。其中，工行、建行、農(nóng)行的房貸減少金額都超過1500億元。

這三家銀行正是過去房貸業(yè)務(wù)規(guī)模最大、利潤貢獻(xiàn)最高的銀行，它們的集體收縮最能反映行業(yè)趨勢的轉(zhuǎn)變。

2、利差大幅收窄，利潤空間被擠壓

截至目前，全國范圍內(nèi)存量房貸與新發(fā)放房貸的平均利率，已經(jīng)整體降至3.1%左右。

而同期國有六大行的平均付息負(fù)債成本為1.56%，房貸業(yè)務(wù)名義利差萎縮至1.5個百分點(diǎn)，較2021年下降近2個百分點(diǎn)。

那些負(fù)債成本更高的中小銀行，其利差空間更加有限。

3、壞賬持續(xù)抬頭，信用成本大幅上升

2025年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.93%，較2021年上升了0.61個百分點(diǎn)。其中，交通銀行和工商銀行的不良率均突破1%，分別達(dá)到1.01%和1.06%。

大行尚且如此。一些地方中小銀行的個人房貸不良壓力可能超過外界想象。

諸如規(guī)模位居城商行前列的盛京銀行，2024年末其個人房貸不良率3.66%，2025年6月末進(jìn)一步攀升至4.34%。

4、微利時代，房貸甚至不再掙錢

基于上述三大變化，房貸業(yè)務(wù)的盈利能力出現(xiàn)斷崖式下跌。

考慮到中小銀行在資金成本和資產(chǎn)質(zhì)量上的差異，一些銀行的房貸業(yè)務(wù)或許早就陷入了實(shí)質(zhì)性虧損。

04

何去何從：

回歸人民性，微利成常態(tài)

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，房貸利率將長期保持在較低水平，房貸業(yè)務(wù)的微利狀態(tài)也將成為常態(tài)。

盡管如此，房貸仍是商業(yè)銀行不可或缺的業(yè)務(wù)。主要原因有四個：

1、客戶引流作用

房貸是獲取優(yōu)質(zhì)零售客戶的核心入口。一個房貸客戶，通常會給銀行帶來存款、理財、信用卡、保險等一系列綜合業(yè)務(wù)收入。

2、低資本消耗

目前個人房貸的整體風(fēng)險權(quán)重不到50%，低于企業(yè)貸款的100%和信用卡的75%。同樣的資本消耗，銀行可以發(fā)放兩倍于企業(yè)貸款的房貸。

3、資產(chǎn)穩(wěn)定性

盡管不良率有所上升，但房貸的違約率仍遠(yuǎn)低于其他貸款品種。在經(jīng)濟(jì)下行周期，房貸仍然是銀行資產(chǎn)負(fù)債表的重要壓艙石。

4、社會責(zé)任

金融強(qiáng)國時代，商業(yè)銀行需要承擔(dān)支持居民合理住房需求的社會責(zé)任。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，保持房貸投放的穩(wěn)定性，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

對此，新金融瑯琊榜曾有過總結(jié)：

個人房貸從來就不是一個純粹的市場化業(yè)務(wù)，它在樓市過熱時通過加息扮演了類似于“房產(chǎn)稅”的角色，而在樓市偏冷時又以降息的形式去“補(bǔ)貼”居民。

除非樓市還將重新前些年的高光時刻，否則房貸的普惠屬性終將成為主流，變成一項薄利業(yè)務(wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 一個超級資產(chǎn)神話的消逝