資深的投資人員對(duì)于項(xiàng)目的研判往往會(huì)有自己的方法論和關(guān)注角度

而萬(wàn)變不離其宗，核心還是在于項(xiàng)目效益層面的分析，而與效益掛鉤的即成本構(gòu)成

所以對(duì)于項(xiàng)目效益層面分析及成本構(gòu)成的掌握也至關(guān)重要

1、 凈利率

凈利潤(rùn)率是反映公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費(fèi)用和企業(yè)所得稅后的利潤(rùn)率。

? 凈利潤(rùn)率 = （凈利潤(rùn)額 ÷ 銷售金額）×100%

? 凈利潤(rùn)額=銷售金額 － 土地成本－開(kāi)發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅 －銷管費(fèi)用－所得稅

2、 毛利率

毛利潤(rùn)率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差

? 毛利潤(rùn)率 = （毛利潤(rùn)額 ÷ 銷售金額）×100%

? 毛利潤(rùn)額=銷售金額 － 土地成本－開(kāi)發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅

3、 土地獲利倍數(shù)

土地成本獲利倍數(shù)是指項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系

反映土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤(rùn)額

?土地成本獲利倍數(shù) = 凈利潤(rùn)額 ÷ 土地成本

4、 自有資金投資回報(bào)率

自有資金投資回報(bào)率是指企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)中自有資金得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)

反映企業(yè)在投資項(xiàng)目中自有資金的經(jīng)濟(jì)回報(bào)水平

? 自有資金投資回報(bào)率 = （凈利潤(rùn)額 ÷ 自有資金）×100%

? 項(xiàng)目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入

? 自有資金是指集團(tuán)所投入的款項(xiàng)合計(jì)，一般包括土地款、公司注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用

當(dāng)自有資金投入達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35-50%時(shí)可申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款（籌集資金）

5、 首年資金回籠率

首年資金回籠率是計(jì)算目標(biāo)地塊首年銷售回籠與集團(tuán)投入資金的對(duì)比情況

? 首年資金回籠率 = （首年銷售金額 ÷ 集團(tuán)投入資金）×100

1、土地成本

土地成本由地價(jià)款、契稅、交易服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成（包括紅線外所涉及的代征土地費(fèi)用） 

其中契稅為土地成交價(jià)的3%-4%；交易服務(wù)費(fèi)各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬(wàn)。

2、開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、機(jī)電安裝費(fèi)、精簡(jiǎn)裝修費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息成本）

3、增值稅及附加

增值稅及附加包括增值稅、城建稅、教育附加

其中營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城建稅為增值稅稅的3~7%，教育附加為增值稅稅的3%；合計(jì)約為銷售收入的5.5%。

4、土地增值稅

土地增值稅分為預(yù)征與實(shí)際結(jié)算兩部分，預(yù)征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%

實(shí)際結(jié)算按公式計(jì)算，具體為：

土地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×120%-增值稅及附加-銷管費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）×對(duì)應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)約為銷售收入的5-10%

5、銷管費(fèi)用

銷管費(fèi)用包括銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用包括售樓部裝修、策劃推廣費(fèi)、傭金費(fèi)等

管理費(fèi)用是指除項(xiàng)目部外其他部門為組織和管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

銷管費(fèi)用一般按130-160元/㎡計(jì)算（南方）約為銷售收入2-4%

6、所得稅

所得稅計(jì)算方式為盈利額的25%，即（毛利潤(rùn)額-銷管費(fèi)用）×25%

無(wú)盈利則不繳所得稅，若凈利潤(rùn)為20%-25%，則對(duì)應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3% 

上述經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的計(jì)算公式分解

? 凈利潤(rùn)率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 銷售收入

? 毛利潤(rùn)率=（銷售收入-1-2-3-4）÷ 銷售收入

? 土地獲利倍數(shù)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1

? 每畝凈利潤(rùn)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面積

? 自有資金投資回報(bào)率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 自有資金

? 首年資金回籠率=首年銷售收入÷首年（1+2）