作者：睿思中國

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"喊了那么久，REITs到底到哪一步了？"

6月1日，美凱龍在投資者互動平臺上的一條回復，細節點藏著不太一樣的信號。

董秘這次說的是："公司已選定REITs資產包，中介機構已入場，目前在項目盡調階段。"

關鍵詞是兩個詞：一是"已選定"，二是"已入場"。

不是"擬選定"，不是"計劃中"，是關鍵籌備環節已落地。中介機構進了場，盡調在做，這意味著——這件事已經開弓沒有回頭箭了。

但如果把時間軸往回撥五個月，同樣的問題，美凱龍在2026年1月5日的回復還不是這個語氣。當時公司說的是："正在會同相關中介機構，遴選適合的商業地產項目，盡早推動商業不動產REITs項目落地。"

從"遴選"到"已選定"，從"計劃推進"到"中介入場盡調"——同樣是REITs這一件事，口徑的變化背后，是推進節奏的實質性加快。

這五個月，美凱龍做對了三件事。

第一件事，資產包挑好了。截至2026年3月底，美凱龍自營商場中近一半出租率超過90%。北京、天津的核心商場穩在90%以上，上海7家自營商場中有3家超過90%。這幾個數字意味著一二線城市的優質商場現金流穩定，拿到REITs的評審桌上，能過得了評審那一關。

第二件事，錢到位了。建發股份累計160億元借款支持到位。這是美凱龍的底氣。中介機構進場做盡調是要付費的，長周期項目是需要資金托底的。錢不到位，動作邁不出去。

第三件事，抓住了政策開閘的窗口。2025年末，商業不動產REITs試點全面放開，家居行業被列入重點盤活對象。而美凱龍早在2026年1月就啟動了REITs項目的實質性推進（遴選資產包、對接中介機構），提前完成了前期準備。當政策"開閘"時，美凱龍已經"站在了起跑線上"——不是"等風來"，而是"風一來，就能跑"。

上半年三張牌湊齊了，REITs這才真正從"愿景"變成"在推進"。

對美凱龍來說，這不是"錦上添花"。REITs是棋盤上那只"車"。過了河，就活了——從持有資產變成運營資產，從重資產周轉變成輕資產管理，這是一盤棋局的真正轉向。

經營面：最差的時候過去了

4月27日發布的2026年一季報，是美凱龍近年來最好看的一份季報。

合并毛利率66.31%，同比提升7.25個百分點；

自營商場毛利率72.8%，同比提升3.7個百分點——這才是REITs資產包的真實質量；

歸母凈利潤0.48億元，上年同期虧5.13億——一季度扭虧了；

經營性現金流凈額4.13億元，上年同期-1.12億——連續四個季度為正；

2025年虧237億，主要是投資性房地產公允價值下跌234億——這是會計數字，不是經營惡化，不是商場不賺錢了。真正反映經營質量的指標，一個季度比一個好。

利潤轉正。 一季度歸母凈利潤0.48億，上年同期-5.13億。雖然一個季度的盈利還需要后續驗證持續性，但至少證明了美凱龍"止血"成功了。

現金流也在持續回正。 本期4.13億，上年同期還是-1.12億，連續四個季度經營性現金流為正。不是靠"財技"，是實打實的商場在賺錢、賬款在回籠。

毛利率同樣在往上走。合并口徑66.31%，同比+7.25pct；自營口徑72.8%，同比+3.7pct。降本增效的舉措確實在見效，頭部優質單體商場盈利能力持續修復。自營72.8%這個數字，拿到REITs評審桌上，是有說服力的。

再加上核心商場出租率穩在90%以上——這個基本面，是REITs最大的底氣。

市場還在用"虧損股"的舊眼光看美凱龍，但經營面上的拐點已經出現了。財報上的數字不會騙人，只是需要一個季度又一個季度地被驗證，然后市場的認知才會跟上來。

新業態：每一槍都打在點上

如果說REITs是資本層面的故事，那上半年的新業態，就是在經營層面同時落子的幾手棋。

智電2.0戰略。5月28日，全國第二座MEGA-E智電綠洲在重慶至尊Mall落地，也是西南首座。門店超1.5萬方，72個品牌，60%煥新入駐，含5家首店、12家旗艦店，還首發了潮電薈、影音匯、Ecolife三大品類集合場景。

這不是臨時起意。2026年正值美凱龍成立40周年，新五年戰略里電器被定為"主賽道"——美凱龍是電器品牌的主陣地，電器是美凱龍的主賽道。

這個產品做的是什么？不是傳統的"家居賣場"，而是"家電+潮電+場景化體驗"的綜合體。把電器賣場的坪效做上去，把年輕消費者拉進來，把單客價值挖出來。

更關鍵的是節奏——2026年全國要完成13座MEGA-E智電綠洲，未來三年40座+100家城市旗艦店，2028年完成全國戰略布局。這不是開一家店試試水，是在鋪一張覆蓋全國的電器零售主渠道網絡。

潮電薈。 到5月份已經開出50家門店，年內目標100家。消費電子、AI智能、小家電、零碳綠能——這幾個品類卡的是當下最能拉動客流的新消費賽道。一個品類一個品類地做透，一條腿一條腿地站穩。

新能源汽車。"3100規劃"——3年內將汽車業態經營面積拓展至100萬平方米。截至2025年末，已進駐46個城市，合作超30個品牌，經營面積32萬㎡。底子已經有了，現在是加速鋪的階段。把汽車開進商場，說穿了就是引流。一個開著車來看車的家庭，背后是一整個家庭的消費決策。汽車是客單價最高、連帶效應最強的目的性消費業態之一，把這門業態引進來了，整個商場的客流盤活了。

家裝和新零售是另外兩條線。M+高端家裝設計中心已落地近百家，匯聚千余家設計工作室，切的是存量房改造市場；新零售家居引入35個新銳品牌，經營面積21.7萬㎡，同比增長60%，抓的是年輕客群。這兩塊加起來，美凱龍的新業態就不只是"電器+汽車"兩條腿，而是四條腿在跑。

這些動作加起來，美凱龍想清楚了的事情其實很直接：

以后REITs成立了，商場的管理費能不能持續增長、能不能越收越多？——能。靠的就是這些新業態，把坪效打上去，客流拉進來，單客價值挖出來。

REITs的底層資產不是"房子"，是"房子里的運營能力"。

美凱龍上半年干的這些事，都是在向REITs的評審方證明一件事：我不僅能把商場守住，還能把商場變得越來越能賺錢。說白了就是搭積木——一塊一塊把運營能力壘上去，估值才能跟著上去。

現在是窗口期

美凱龍眼下的局面，其實已經很清晰了。

經營面上，一季度扭虧，現金流連續為正，毛利率回升，核心商場出租率堅挺——最差的階段過去了。資本面上，REITs進入實操，資產包敲定，中介進場，盡調在推，這條路趟出來了。后方有建發160億托底，流動性有了安全墊，不會死在黎明前。

三條線都在往好的方向走。

問題當然有。REITs年內能不能正式申報？從盡調進度來看，三季度提交申報材料是市場較為合理的推演，但申報后能不能順利發售？發售之后管理費收入能不能撐起估值？新業態的坪效能不能如預期跑出來？

這些問題，需要用下半年的數據來回答。

但方向，已經不模糊了。

資本市場有個毛病：基本面已經觸底了，股價還在底部趴著，非要等所有數據都擺出來才肯信。截至6月2日，美凱龍股價仍在2.5元附近，距2025年高點4.45元回撤超過43%。市場認知的轉換需要時間，得有連續的財報來驗證，得等REITs落地的靴子掉下來。

美凱龍現在就在這個"拐點"上。

說實話，拐點上的公司最難熬——數據在變好，但市場不信。它需要的不是"看好"，而是"被看到"。

數據來源：美凱龍2025年年報、2026年一季報、上交所投資者互動平臺（上證e互動）、企業官方品牌發布會及公開招商資料、證監會REITs相關政策文件、二級市場行情數據；以上內容僅供參考，不作為投資依據。

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原標題： 睿見丨REITs落地前夜：美凱龍的三個拐點