作者：Osyth

來(lái)源：資產(chǎn)界

存量資產(chǎn)之困已經(jīng)明牌：寫(xiě)字樓空置、商業(yè)滯銷、抵債資產(chǎn)難以變現(xiàn)、老舊樓宇改造無(wú)門。資產(chǎn)方握有存量卻缺乏運(yùn)營(yíng)抓手，資金方看中機(jī)會(huì)卻難以穿透項(xiàng)目底賬，運(yùn)營(yíng)方空有方法論卻觸達(dá)不到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。信息、能力、資源三重錯(cuò)配，市場(chǎng)亟待一個(gè)破局的支點(diǎn)。7月25日，2026存量資產(chǎn)煥新大會(huì)在深圳召開(kāi)。大會(huì)由資產(chǎn)界主辦，聯(lián)合深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)、坪山公證處、中南大不良資產(chǎn)投資處置校友會(huì)、阿里資產(chǎn)、律騰集團(tuán)、厚幾集團(tuán)、現(xiàn)代安華集團(tuán)、金鷹思想?yún)R、成算財(cái)經(jīng)等機(jī)構(gòu)共同舉辦，匯聚地方AMC、銀行、城投、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化服務(wù)、公證仲裁等全產(chǎn)業(yè)鏈力量，嘗試在各方之間搭建起溝通與合作的橋梁。

次日，大會(huì)配套標(biāo)桿研學(xué)活動(dòng)，組織參會(huì)者走進(jìn)東門改造標(biāo)桿項(xiàng)目——新白馬·次元9號(hào)，實(shí)地拆解老舊批發(fā)市場(chǎng)爆改二次元潮玩地標(biāo)的完整邏輯，用實(shí)景案例印證存量資產(chǎn)“運(yùn)營(yíng)為王”的新周期邏輯。

01

大會(huì)精彩內(nèi)容回顧

章成｜做資源的連接器，做行業(yè)的助推器

深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)章成介紹，協(xié)會(huì)作為全國(guó)首家專注于不良資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的社團(tuán)法人，自成立以來(lái)，始終致力于搭建行業(yè)交流平臺(tái)、整合上下游資源，推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新與規(guī)范發(fā)展。過(guò)去一年，協(xié)會(huì)持續(xù)舉辦存量資產(chǎn)商業(yè)推介會(huì)，深化與金融機(jī)構(gòu)的合作，為資產(chǎn)方、資金方、運(yùn)營(yíng)方搭建精準(zhǔn)對(duì)接的橋梁。面對(duì)新周期，協(xié)會(huì)將進(jìn)一步深化平臺(tái)功能，在政策倡導(dǎo)、行業(yè)研究、創(chuàng)新模式推廣等方面持續(xù)發(fā)力。

梁梓樂(lè)｜打官司不是唯一出路，商事仲裁正在替代訴訟

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)拓展主管梁梓樂(lè)拋出一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：大宗資產(chǎn)糾紛走法院訴訟，一審、二審動(dòng)輒兩三年，且庭審公開(kāi)，交易定價(jià)、合作方案等商業(yè)機(jī)密存在泄露風(fēng)險(xiǎn)。商事仲裁則一裁終局，周期大幅縮短，庭審不公開(kāi)能有效保護(hù)商業(yè)機(jī)密。貿(mào)仲擁有兩千余名地產(chǎn)、金融領(lǐng)域?qū)I(yè)仲裁員，可根據(jù)案件復(fù)雜程度匹配對(duì)口專家。對(duì)于大宗資產(chǎn)交易而言，仲裁可能是比訴訟更高效、更安全的選擇。

歐陽(yáng)奇峰｜不良資產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)“能力換血”

資產(chǎn)界聯(lián)合創(chuàng)始人歐陽(yáng)奇峰指出，不良資產(chǎn)行業(yè)已走完“信息差套利”和“牌照通道費(fèi)”兩個(gè)階段，正式進(jìn)入“靠真本事賺錢”的第三階段。行業(yè)長(zhǎng)期存在核心矛盾：手握債權(quán)的投資機(jī)構(gòu)缺乏實(shí)體運(yùn)營(yíng)能力，盤不活資產(chǎn)；懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)又拿不到低價(jià)存量資產(chǎn)。他點(diǎn)明大會(huì)的價(jià)值，就是把不良處置、文商旅運(yùn)營(yíng)、IP流量、AI數(shù)字化四個(gè)圈層拉到一起，讓資源和經(jīng)驗(yàn)真正流動(dòng)起來(lái)。

張昌祥｜五重估值脫節(jié)，酒店投資進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)定價(jià)”時(shí)代

律騰商文旅集團(tuán)總裁張昌祥指出，2026年酒店市場(chǎng)五重估值標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)，大灣區(qū)內(nèi)部深圳與廣州走勢(shì)分化，僅經(jīng)濟(jì)型與奢華酒店收益向好，人工成本正大幅擠占利潤(rùn)。他認(rèn)為，投資應(yīng)聚焦GOP、NOI指標(biāo)，從六大維度盡調(diào)，優(yōu)先選擇僅債務(wù)承壓、硬件完好的物業(yè)，規(guī)避產(chǎn)業(yè)空心化城市。收購(gòu)前需做三重壓力測(cè)試，警惕旺季數(shù)據(jù)誤判。寵物經(jīng)濟(jì)、AI互動(dòng)是未來(lái)客流增長(zhǎng)點(diǎn)，具備全鏈路運(yùn)營(yíng)能力的主體才能把握存量修復(fù)機(jī)會(huì)。

顏祺｜阿里資產(chǎn)，法拍房最快60天變現(xiàn)

阿里資產(chǎn)廣東區(qū)域總監(jiān)顏祺展示了一條被驗(yàn)證可行的新路徑：傳統(tǒng)法拍流程要經(jīng)歷申請(qǐng)執(zhí)行、評(píng)估、公告、一拍、二拍、變賣等多個(gè)環(huán)節(jié)，周期長(zhǎng)達(dá)一到兩年。阿里資產(chǎn)與公證處合作推出的訴前自愿處置模式，借助公證處資金提存，60到90天就能完成債權(quán)變現(xiàn)，大幅減少訴訟和罰息成本。更讓人意外的是執(zhí)前處置的進(jìn)展。她提到，執(zhí)前法院監(jiān)督自行處置已在深圳南山、龍崗落地，最快8天就能完成查封房產(chǎn)過(guò)戶，過(guò)去被“執(zhí)行難”困住的從業(yè)者，現(xiàn)在有了一條值得認(rèn)真研究的新路。

朱新疆｜酒店投資的真相是“買得便宜不如管得好”

酒店金鷹思想?yún)R發(fā)起人、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)酒店資產(chǎn)管理專業(yè)委員會(huì)專家委員朱新疆直言，當(dāng)前酒店市場(chǎng)存在五種割裂估值，無(wú)統(tǒng)一定價(jià)錨。大灣區(qū)僅經(jīng)濟(jì)型和奢華酒店經(jīng)營(yíng)向好，中端同質(zhì)化酒店持續(xù)虧損，行業(yè)毛利率逐年下滑。酒店長(zhǎng)期價(jià)值由經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)、設(shè)備、供需四大周期決定，應(yīng)以GOP、NOI為核心評(píng)判指標(biāo)。收購(gòu)需核查需求、產(chǎn)權(quán)、硬件、資本、退出六大維度，優(yōu)先選擇僅負(fù)債承壓的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，避開(kāi)產(chǎn)業(yè)流失的下沉城市。

他提醒，投資前需對(duì)房?jī)r(jià)、改造成本、利率做三重壓力測(cè)試，不依靠短期旺季數(shù)據(jù)判斷長(zhǎng)期價(jià)值。同時(shí)他透露，團(tuán)隊(duì)已自研一套免費(fèi)AI測(cè)算工具，可快速評(píng)估酒店投資收益。

邸楠｜六大入口仍在，但“撿包”時(shí)代已過(guò)

現(xiàn)代資本管理有限公司副總裁邸楠指出，存量商業(yè)投資機(jī)會(huì)集中在六大入口：銀行與AMC年末債權(quán)折價(jià)、境外股權(quán)質(zhì)押接管、房企打包出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、破產(chǎn)重整資產(chǎn)重構(gòu)權(quán)、司法拍賣權(quán)屬清晰資產(chǎn)、REITs退出通道。

她同時(shí)提醒，單純低價(jià)獲取物權(quán)往往伴隨騰退、隱性稅費(fèi)等額外成本，運(yùn)營(yíng)能力才是實(shí)現(xiàn)退出的關(guān)鍵。破產(chǎn)重整可享受停止計(jì)息、集中管轄等司法紅利，但不存在萬(wàn)能的“白衣騎士”——AMC只會(huì)擇優(yōu)選擇盈利項(xiàng)目，外資已大面積離場(chǎng)，真正具備運(yùn)營(yíng)和重組能力的內(nèi)資機(jī)構(gòu)，才能把握存量資產(chǎn)的長(zhǎng)期修復(fù)機(jī)會(huì)。

王永磊｜存量改造最怕的是一上來(lái)就畫(huà)圖紙

厚幾集團(tuán)總裁兼重慶洪崖洞品牌運(yùn)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)、國(guó)內(nèi)知名文商旅投資規(guī)劃運(yùn)營(yíng)專家王永磊指出，城市擴(kuò)張已到盡頭，大量國(guó)企老舊商業(yè)資產(chǎn)閑置，疊加促消費(fèi)政策與商業(yè)REITs落地，存量改造的窗口期已經(jīng)打開(kāi)。

他提出“以終為始”的盤活邏輯，先想清楚怎么退出，再動(dòng)手改造，不能盲目裝修。當(dāng)下消費(fèi)需求已從購(gòu)物轉(zhuǎn)向情感和體驗(yàn)，改造應(yīng)主打在地文化與沉浸式場(chǎng)景，打造線上無(wú)法替代的空間。

他認(rèn)為重慶洪崖洞和鄭州老城改造是兩個(gè)典型樣本，不是簡(jiǎn)單翻新，而是深挖在地文化、重構(gòu)空間動(dòng)線，把“路過(guò)”變成“停留”，最終帶動(dòng)了客流和租金的同步增長(zhǎng)。

他判斷，未來(lái)三年是低價(jià)布局存量資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可依托REITs實(shí)現(xiàn)投資閉環(huán)退出。

張璇｜兩萬(wàn)五千筆調(diào)解案件，只有六百筆進(jìn)了法院

廣東省深圳市坪山公證處不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)中心張璇分享的數(shù)據(jù)讓人印象深刻：公證處兩年完成兩萬(wàn)五千筆調(diào)解案件，僅六百余筆進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行，占比不足3%。她拆解三大工具：多元調(diào)解公證通過(guò)官方渠道修復(fù)失聯(lián)債務(wù)人聯(lián)系方式，全程錄音固定證據(jù)；賦強(qiáng)公證可直接出具執(zhí)行文書(shū)立案，無(wú)需重新訴訟；“帶封過(guò)戶”允許已查封房產(chǎn)通過(guò)公證處自行處置通道完成過(guò)戶，大幅簡(jiǎn)化流程。目前，深圳多個(gè)法院已認(rèn)可公證處在訴前、執(zhí)前環(huán)節(jié)的調(diào)解和處置效力。

甘小虎｜抵債樓宇改造，省錢的順序比技術(shù)更重要

有巢咨詢總經(jīng)理甘小虎指出，當(dāng)下最穩(wěn)定的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)是平價(jià)餐飲、長(zhǎng)租公寓和經(jīng)濟(jì)型酒店，而非高端寫(xiě)字樓。他以杭州浙二醫(yī)院旁八萬(wàn)方樓宇分層打造多品牌酒店實(shí)現(xiàn)滿租為例，強(qiáng)調(diào)層高、承重、下水、排煙是改造階段的硬約束，規(guī)劃初期必須搞清楚，施工順序先基礎(chǔ)工程后室內(nèi)裝修可省千萬(wàn)投入。他特別提醒，老樓改造最大風(fēng)險(xiǎn)不是施工，而是歷史糾紛，工程圖紙、政府會(huì)議紀(jì)要、員工檔案等細(xì)節(jié)關(guān)鍵時(shí)刻能厘清產(chǎn)權(quán)邊界，決定改造能否推進(jìn)。

小麥｜偏遠(yuǎn)文旅酒店也能滿房，訣竅不在線下在線上

七年商業(yè)IP流量操盤手小麥講了一個(gè)“反常識(shí)”的案例：區(qū)位偏遠(yuǎn)的文旅酒店，通過(guò)短視頻矩陣全域引流，也能做到滿房。她的打法是“人設(shè)IP+實(shí)體商業(yè)IP”雙向綁定，內(nèi)容端不打硬廣，主打女性成長(zhǎng)、情緒療愈等有共鳴的話題，低成本獲取流量，再精準(zhǔn)導(dǎo)入線下實(shí)體。她算了筆賬：傳統(tǒng)拓客方式獲客成本越來(lái)越高，而短視頻流量的核心成本是內(nèi)容制作，一次產(chǎn)出可以持續(xù)分發(fā)，對(duì)此，她給了一個(gè)判斷：商場(chǎng)沒(méi)人、酒店空置的問(wèn)題，答案可能不在現(xiàn)場(chǎng)，而在線上。

張濤｜AI正在把“老師傅”的經(jīng)驗(yàn)變成人人都能用的工具

上海成算商業(yè)總顧問(wèn)張濤壓軸出場(chǎng)，講的是AI如何解決行業(yè)痛點(diǎn)。

他指出行業(yè)長(zhǎng)期存在的困境：信息分散、隱性負(fù)債查不到、跨領(lǐng)域溝通成本高、新人培養(yǎng)周期長(zhǎng)。AI的核心價(jià)值不是替代人，而是把十幾年資深從業(yè)者的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)結(jié)構(gòu)化沉淀，讓新人通過(guò)交互式對(duì)話就能快速上手。

他展示的AI系統(tǒng)能自動(dòng)抓取工商、裁判等多維度數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，挖掘債務(wù)人隱藏財(cái)產(chǎn)線索，并可在法律合規(guī)、財(cái)稅測(cè)算、運(yùn)營(yíng)策略之間提供跨專業(yè)翻譯支持。

當(dāng)行業(yè)的知識(shí)壁壘被AI工具穿透，盡調(diào)效率和人效門檻都在被重新定義。

02

標(biāo)桿研學(xué)

老服裝批發(fā)市場(chǎng)二次元煥新樣板

7月26日，前往深圳東門核心項(xiàng)目新白馬·次元9號(hào)實(shí)地研學(xué)，完整拆解1.7萬(wàn)方傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)蝶變?yōu)槎卧蓖婢C合體的全流程路徑。

該項(xiàng)目前身是經(jīng)營(yíng)二十余年的老牌服裝批發(fā)城，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)客流持續(xù)下滑，租金承壓，招商困難，屬于典型低效存量商業(yè)。改造后重新定位為動(dòng)漫、游戲、虛擬偶像主題綜合體，精準(zhǔn)鎖定15至35歲Z世代、港客、二次元愛(ài)好者，年輕客流占比已超過(guò)70%，節(jié)假日客流大幅上漲。

圖源：羅湖發(fā)布

在改造思路上，項(xiàng)目徹底放棄了傳統(tǒng)服飾批發(fā)賽道，主打谷子、手辦、VR沉浸體驗(yàn)、主題餐飲和線下Coser活動(dòng)，引入三月獸、MINISO LAND等數(shù)十家品牌店鋪，打造大灣區(qū)“谷子天堂”，精準(zhǔn)切入年輕群體的社交打卡消費(fèi)需求。運(yùn)營(yíng)層面則采用全域IP流量打法，搭建小紅書(shū)和短視頻內(nèi)容矩陣，常態(tài)化舉辦主題展會(huì)和虛擬偶像線下活動(dòng)，不再依賴東門自然客流，而是依靠線上全域引流穩(wěn)定到店。在改造落地上，項(xiàng)目依托羅湖東門城市更新扶持政策，爭(zhēng)取到首店租金補(bǔ)貼和外立面改造專項(xiàng)資金，大幅壓縮前期投入，同時(shí)分層規(guī)劃業(yè)態(tài)，區(qū)分零售、體驗(yàn)、配套餐飲，形成完整的潮玩消費(fèi)生態(tài)。

通過(guò)內(nèi)容、業(yè)態(tài)、流量三重改造，這座老舊低效批發(fā)市場(chǎng)的租金和市場(chǎng)估值都得到顯著提升，為全國(guó)同類型老舊商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)提供了一套可復(fù)制的輕改造盤活模板。

寫(xiě)在最后

整場(chǎng)大會(huì)從仲裁提速、合規(guī)工具、數(shù)字化盡調(diào)、樓宇改造到運(yùn)營(yíng)賦能，覆蓋了存量資產(chǎn)盤活的完整鏈條。標(biāo)桿研學(xué)則走進(jìn)新白馬·次元9號(hào)，用一座老批發(fā)市場(chǎng)爆改二次元潮玩地標(biāo)的真實(shí)案例，把“運(yùn)營(yíng)為王”從理念落地成看得見(jiàn)的實(shí)操路徑。過(guò)去靠牌照、靠資金、靠短線套利的時(shí)代徹底結(jié)束。存量資產(chǎn)賽道正式進(jìn)入“政策引導(dǎo)、現(xiàn)金流為核心、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值”的新周期。未來(lái)，資產(chǎn)界將持續(xù)在全國(guó)各區(qū)域落地存量資產(chǎn)專題論壇、線下游學(xué)、資產(chǎn)推介沙龍，鏈接資金方、資產(chǎn)持有方、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

*添加主編微信：wjki200921 領(lǐng)資料進(jìn)特殊資產(chǎn)投資處置交流群

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 聚勢(shì)鵬城，煥新存量！2026存量資產(chǎn)煥新大會(huì)圓滿落幕