作者：Osyth

來源：資產(chǎn)界

2026年7月25日，深圳，存量資產(chǎn)煥新大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。臺(tái)下坐著銀行、AMC、城投、商業(yè)運(yùn)營各路從業(yè)者，所有人心里裝著同一份焦慮：好地段寫字樓租不動(dòng)，抵債商場(chǎng)打折也難出手，老房子砸錢改造，又怕收不回成本。

而臺(tái)上的王永磊穿一身淺灰西裝，語速慢悠悠的，沒有堆砌專業(yè)模型，只拿著一個(gè)個(gè)真實(shí)項(xiàng)目慢慢聊。

他說，政策、低價(jià)資產(chǎn)、REITs三條路都通了，但能完整盤活一整棟存量資產(chǎn)的人，實(shí)在太少。

演講開始前，我們?cè)跁?huì)場(chǎng)側(cè)邊的休息區(qū)坐下來閑談。

他執(zhí)掌的厚幾集團(tuán)，在全國鋪開120多家分支機(jī)構(gòu)，一年經(jīng)手的項(xiàng)目投資規(guī)模300億，前后參與改造過上百座老舊商業(yè)類項(xiàng)目。

可聊起業(yè)務(wù)，他很少提營收和規(guī)模，總繞回一件事：怎么讀懂一座城市藏在街巷、老樓里的獨(dú)有基因。

01

每一棟老樓里

都藏著一座城市的根

王永磊做項(xiàng)目有個(gè)習(xí)慣：拿到地塊先不急著做規(guī)劃，反倒先扎進(jìn)當(dāng)?shù)胤瞎适隆⑼诒就廖幕龊庙?xiàng)目策劃定位。

最出圈的是重慶洪崖洞。

早年只是江邊亂糟糟的棚戶區(qū)，產(chǎn)權(quán)糾纏不清，誰都不看好這片地能做成商業(yè)。

當(dāng)時(shí)的團(tuán)隊(duì)沒有立刻動(dòng)工，反而請(qǐng)來古建筑專家，一點(diǎn)點(diǎn)梳理巴渝吊腳樓的千年脈絡(luò)，摸清山城依山而建的生活肌理。

等吃透了這片土地的文化底色，才分層打造步行街，白天主打觀光，夜里做市井煙火，美食、文創(chuàng)、沉浸式體驗(yàn)各占一層。

如今這里常年客流不斷，流量幾乎全部來自游客的自發(fā)傳播。

可光有人氣不算長久生意，網(wǎng)紅項(xiàng)目最怕只有短期流量、沒有穩(wěn)定收入。

王永磊在全國復(fù)制洪崖洞模式時(shí)定下規(guī)則，絕不能原封不動(dòng)照搬重慶洪崖洞的建筑模樣。

到嶺南就深挖嶺南風(fēng)情，去西北就貼合古樓蘭風(fēng)貌，每一座新項(xiàng)目都要重新扎根當(dāng)?shù)匚幕?/p>

只有做出不可替代的差異化內(nèi)容，客流才不是曇花一現(xiàn)，收入才撐得起長期運(yùn)營，后續(xù)對(duì)接REITs才有真正的底層現(xiàn)金流可言。

鄭州老火車站前區(qū)商業(yè)改造又是另一番故事。

這片區(qū)域環(huán)境復(fù)雜，既有老民居前區(qū)，又有成熟批發(fā)市場(chǎng)，還有老商城遺址，二七紀(jì)念塔，多元化文化元素疊加，新改造項(xiàng)目單純做零售根本擠不出活路。

團(tuán)隊(duì)翻遍當(dāng)?shù)匕倌臧l(fā)展歷史和聚居的煙火舊事，以及鄭州二七德化步行街的發(fā)展歷程，最終定調(diào)"老鄭州、新青年、新潮流"。

有的項(xiàng)目完整保留老城街巷肌理，放進(jìn)非遺工坊、國風(fēng)劇場(chǎng)、本土小吃、潮流集合店；也有的項(xiàng)目從內(nèi)到外全部煥新，業(yè)態(tài)內(nèi)容重新更替，引入時(shí)尚，年輕人聚集的業(yè)態(tài)和品牌。

從重慶的吊腳樓到鄭州的老商圈，業(yè)態(tài)截然不同，但王永磊的路徑始終如一：先找到故事，再填空內(nèi)容，空間和業(yè)態(tài)自然有了靈魂。

這套方法在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部早已固化成一條工作鐵律："無策劃不規(guī)劃，無定位不招商，無多贏不運(yùn)營。

這也契合了厚幾集團(tuán)“先人后己，厚人厚幾”的經(jīng)營理念。

所謂策劃，本質(zhì)就是讀懂一座城的根；運(yùn)營，就是喚醒一片區(qū)域的消費(fèi)。

02

三重積淀

從建筑到資本，從增量到存量

這份凡事深挖文脈的做事思路，并非憑空得來，是王永磊在十余年職業(yè)生涯里一步步磨出來的。

王永磊出身于建筑家庭，自幼耳濡目染，又恰逢中國城建與地產(chǎn)高速發(fā)展期，大學(xué)攻讀建筑類專業(yè)幾乎是順理成章的選擇。

畢業(yè)后如果沿最安穩(wěn)的路徑走下去，進(jìn)設(shè)計(jì)院繪圖、去房企做項(xiàng)目管理，日子不會(huì)差。

只是這條路與商業(yè)運(yùn)營毫無交集，也不是他心中真正的職業(yè)圖景。

他不甘心只做一顆螺絲釘，總想跳出單一技術(shù)視角，去理解空間背后人的需求。

2008年前后，他創(chuàng)辦了一家互聯(lián)網(wǎng)公司，核心產(chǎn)品是一座線上立體商城。

從平臺(tái)搭建、融資談判到商家招募，每一個(gè)環(huán)節(jié)王永磊都全程跟進(jìn)親力親為。

這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)引起了不小轟動(dòng)，因?yàn)樗鼘?shù)百條實(shí)體商業(yè)街以三維形態(tài)搬上互聯(lián)網(wǎng)，讓逛街這件事在虛擬空間里重現(xiàn)。

雖然項(xiàng)目最終未能長久運(yùn)營，卻讓他徹底想明白一件事：建筑不是鋼筋水泥的堆砌，是給人用的，是長在土地上的，有需求屬性的空間容器。

這次試水結(jié)束后，他回到自己熟悉的建筑領(lǐng)域，但換了個(gè)切入點(diǎn)——他去了萬達(dá)，經(jīng)手了上百個(gè)商業(yè)綜合體。

萬達(dá)那套體系，速度快、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)、執(zhí)行堅(jiān)決。

幾十萬方的項(xiàng)目，施工、招商、物業(yè)、政府幾方同時(shí)推進(jìn)，工期和成本死死卡住，誰慢了就出局。

幾年下來，他練出了一身本事：項(xiàng)目策劃、商業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目管控、招商運(yùn)營，到后來的商業(yè)金融，他把這個(gè)行業(yè)的方方面面都深入學(xué)了一遍。

項(xiàng)目哪個(gè)環(huán)節(jié)容易卡殼、哪類商戶可能掉隊(duì)、政府審批的瓶頸在哪，他開始心里有底。

但萬達(dá)的體系也讓他隱隱生出一種不對(duì)的感覺。

一套模板復(fù)制到全國，千城一面，青島和重慶的商場(chǎng)，走進(jìn)去沒什么區(qū)別。

那些屬于每個(gè)城市自己的東西，在標(biāo)準(zhǔn)化的過程中被磨掉了。

他漸漸萌生一個(gè)念頭，與其替別人復(fù)制模板，不如自己下場(chǎng)做有文化辨識(shí)度的項(xiàng)目。

可盤算一圈后發(fā)現(xiàn)，運(yùn)營管控他已經(jīng)駕輕就熟，但要把想法真正落地，還差一門功課沒修：資本運(yùn)作。

項(xiàng)目改造完怎么估值、怎么退出、怎么跟城投和AMC談回報(bào)，這些他沒有概念。

帶著這些問題，他考入清華攻讀工商管理碩士，系統(tǒng)性學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，企業(yè)戰(zhàn)略，金融，企業(yè)管理、基金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化，這讓他有了更加全面的角度來審視項(xiàng)目和重新定義自身的工作。

“一套改造方案不能只算建安花銷，還要測(cè)算長期NOI、資本化率、REITs退出周期，看懂城投、AMC、市場(chǎng)投資人各自的收益訴求。”人文和城市戰(zhàn)略類課程則把他從單棟建筑拉到整座城市，學(xué)會(huì)從城市發(fā)展和文脈傳承的維度評(píng)判項(xiàng)目價(jià)值。

設(shè)計(jì)改造、運(yùn)營落地、資本周期，三套思維在這里真正融為一體。

畢業(yè)后，他沒有選擇進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)或大型房企高管團(tuán)隊(duì)，而是看到了一個(gè)被忽視的市場(chǎng)。

2016年，地產(chǎn)增量紅利仍在，頭部商管基本只承接十萬方以上大體量標(biāo)桿，中小型老舊街區(qū)、無人問津的存量物業(yè)市場(chǎng)空白巨大。

王永磊順勢(shì)與原萬達(dá)集團(tuán)副總裁陳平聯(lián)合創(chuàng)辦厚幾集團(tuán)。

早期只做第三方全鏈條服務(wù)，依托萬達(dá)練就的落地管控能力快速鋪開。

后來各地城投積壓大量低效存量，他結(jié)合自身總結(jié)的資本邏輯，升級(jí)出"三幫模式"：幫政府找盤活資金、規(guī)范管控資金、打造長效經(jīng)營性收益。

他做項(xiàng)目有一個(gè)原則：以終為始。

先想好資產(chǎn)怎么退出，再倒推改造方案，確保完工那天資產(chǎn)能賣得掉、能變現(xiàn)。

03

存量窗口期已開

但缺懂文化又懂資本的手

聊起行業(yè)走勢(shì)，王永磊看得溫和又清醒。

他說，過去那種好日子結(jié)束了。

早些年，開發(fā)商靠學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓把地價(jià)抬起來，再賣住宅回籠資金，一套“四菜一湯”的打法跑了十幾年。

但“三區(qū)三線”一劃，城市邊界鎖死，再也攤不了大餅。

發(fā)展只能向內(nèi)挖，從存量里找空間。

另一邊，消費(fèi)者口味也變了。

以前逛商場(chǎng)是為了買東西，現(xiàn)在年輕人走進(jìn)一個(gè)空間，要的是故事、是體驗(yàn)、是能在朋友圈發(fā)一張好看的照片。

純零售的生意，越來越難做。

他往外看了一眼會(huì)場(chǎng)，又轉(zhuǎn)回來說：現(xiàn)在市面上最不缺的就是低價(jià)資產(chǎn)，國有平臺(tái)在出，城投在出，銀行抵債的在出，不少核心物業(yè)價(jià)格還在下跌。

但他停頓了一下，語氣里帶著一種篤定，資產(chǎn)有的是，真正缺的是能把資產(chǎn)盤活的人。

“那種既懂政策、又會(huì)運(yùn)營、還能算資本賬、最后還能讀懂一座城市文化的人，整個(gè)行業(yè)一只手?jǐn)?shù)得過來。”

對(duì)于手里攥著大批不良資產(chǎn)的銀行和AMC，王永磊有一些實(shí)在的建議。

“別急著打折甩賣。”這話他說得輕，“在當(dāng)下這個(gè)人人搶跑的市場(chǎng)里，能忍住不拋售，比什么都難。”

他接著說，“找懂行的人一起把地塊的文化挖出來，把現(xiàn)金流養(yǎng)起來，等項(xiàng)目成熟了，通過公募REITs或者大宗轉(zhuǎn)讓退出，長期賺的錢一定比倉促賣掉多得多。”

他又補(bǔ)充了一句，“那種千篇一律的底商，沒什么意思；真正有潛力的，是一二線的工業(yè)遺存、縣域里的老街、商場(chǎng)里沒人要的冷區(qū)，這些東西里面才有故事。”

聊到厚幾接下來的方向，他說，“還是會(huì)沿著文化這條線走，洪崖洞里被驗(yàn)證過的模式，會(huì)繼續(xù)復(fù)制到更多地方，尤其會(huì)下沉到更加有需求的市場(chǎng)區(qū)域。”

同時(shí)，他正在搭建一個(gè)數(shù)字化平臺(tái)，把文化定位和空間規(guī)劃方法標(biāo)準(zhǔn)化，讓那些中小城市的老城改造，不用每次都從零開始摸索。

閑談快結(jié)束時(shí)，我問他，如果現(xiàn)在見到三年前的自己，會(huì)說什么。

他愣了一下，然后笑了，說出口的話倒不復(fù)雜：“組織結(jié)構(gòu)可以再大膽一點(diǎn)，數(shù)字化應(yīng)該更早開始布局，應(yīng)該更早全身心扎進(jìn)存量這條賽道里”。

行業(yè)里多數(shù)人還在等著增量回歸，王永磊卻已經(jīng)提前走完了存量探索的全程。

不是靠蠻干，而是把資金、改造、運(yùn)營、退場(chǎng)每一環(huán)都提前算清楚，才敢扎進(jìn)那些旁人避之不及的老街巷、閑置樓宇，從磚瓦縫隙里翻出城市的舊事。

而貫穿始終的那條線，永遠(yuǎn)是獨(dú)屬于這片土地的文脈，也是項(xiàng)目能長久活下去的根。

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原標(biāo)題： 獨(dú)家專訪｜王永磊：讀懂一座城的根，再動(dòng)手盤活一棟樓