1.昆明二建公司與金冠源公司簽訂《建設工程施工合同》，約定由昆明二建公司承建案涉工程。后昆明二建公司完成了案涉工程，并將該工程移交給金冠源公司。

2.金冠源公司在接收該工程后，未按合同約定與昆明二建公司進行結算，昆明二建公司隨后向金冠源公司發出催告函要求結算。金冠源公司收到催告函后，向昆明二建公司出具《協商意見》，表示會在兩個月內進行結算，并認可昆明二建公司對溪谷雅苑小區工程享有優先受償權。

3.北京信托公司與金冠源公司簽訂《信托貸款合同》，由北京信托公司向金冠源公司提供總金額不超過人民幣5000萬的信托貸款，金冠源公司以案涉工程項目中未銷售部分264套房屋提供抵押擔保。因金冠源公司未能按期還款，北京信托公司申請法院對金冠源公司名下上述房屋強制執行。

4.金冠源公司未在承諾期限內與昆明二建公司進行結算，昆明二建公司以金冠源公司拖欠工程款為由訴至法院，主張工程款并要求對上述房產享有優先權，法院對其訴請予以支持。

5.北京信托公司認為上述判決認定的優先權侵犯其權益，提起第三人撤銷權之訴。一審、二審法院支持對優先權判項的撤銷，最高院予以改判，判定優先權存在。

根據合同法第二百八十六條之規定，發包人逾期不支付建設工程價款的，承包人既可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣來行使建設工程價款優先受償權。即承包人享有的建設工程優先受償權系法定權利，不需要經法院確認即享有。本案所涉溪谷雅苑項目工程于2013年6月7日竣工，金冠源公司未按照合同約定與昆明二建公司進行結算。昆明二建公司與金冠源公司協商以溪谷雅苑項目房產折抵部分工程款，并于2013年11月26日向金冠源公司發出催告函，要求金冠源公司盡快結算并聲明享有建設工程價款優先受償權，而金冠源公司也于2013年11月28日向昆明二建公司出具《協商意見》，表示會在兩個月內進行結算，并認可昆明二建公司對溪谷雅苑小區工程享有優先受償權。昆明二建公司行使案涉建設工程價款優先受償權，符合《優先受償權批復》第四條關于“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”之規定。原一審、二審判決關于昆明二建公司發函僅主張享有優先受償權，而沒有行使優先受償權，起訴主張案涉工程享有優先受償權已經超過了除斥期間的認定確有錯誤，本院予以糾正。