作者：鯨哥

來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

法拍房即經(jīng)法院司法拍賣的房產(chǎn)，具體是指在案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段后，法院采取司法拍賣的方式對需要變價(jià)處理的房產(chǎn)進(jìn)行處置。法拍房因其價(jià)格較低、競爭較小等優(yōu)勢，吸引了越來越多的購房者，成交量逐年攀升。

我們對法拍房來源的分類，主要根據(jù)房源產(chǎn)權(quán)人所牽扯案件的分類。這些案件都有一個(gè)共同點(diǎn)：牽涉到被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)類糾紛，法院需要執(zhí)行拍賣涉案人名下房產(chǎn)解決糾紛。

可以將來源分為四大類：抵押給銀行的房子、民間借貸的房產(chǎn)抵押、司法沒收以及離婚訴訟的財(cái)產(chǎn)分割。

1、抵押給銀行的房子

當(dāng)購房者貸款購房，卻無法如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行會(huì)向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。

近兩年在疫情的沖擊下，失業(yè)、斷供屢見不鮮，無數(shù)斷供的房產(chǎn)流向了法拍房市場，形成的法拍房標(biāo)的有大有小，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房最大的來源。

2、民間借貸的房產(chǎn)抵押

債務(wù)人和債權(quán)人自主簽訂合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時(shí)間到期后無法按時(shí)還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債權(quán)人不能直接取得抵押房產(chǎn)，需向法院申請債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來還款。

比如：A借B的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給B，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，B不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向法院申請A還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣A的房產(chǎn)來還款。

3、司法沒收

比如在刑事案件中判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如果財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國庫。

提到刑事類案件，多數(shù)人都會(huì)覺得有命案或者有黃賭毒類的風(fēng)險(xiǎn)。但其實(shí)在法拍房市場中，涉及到的刑事類案件，主要是詐騙罪和貪污受賄罪。受賄罪中的，貪污罪、挪用公款、巨額財(cái)產(chǎn)來源不明罪、私分國有財(cái)產(chǎn)罪等也會(huì)涉及到司法拍賣。

4、離婚訴訟、財(cái)產(chǎn)分割

由于離婚訴訟或者遺產(chǎn)分割造成的財(cái)產(chǎn)分配不均，這種也會(huì)把房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。

法拍房交易與二手房不同，不需要買賣雙方之間的博弈，而是由法院委托網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行公開透明的拍賣，一切靠公平，公正，公開競拍所得。

只有了解的多了，才能把握不同來源的法拍房盡調(diào)的重點(diǎn)是什么。站在普通買房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

當(dāng)面對客戶說這些法拍房來源，鯨拍房會(huì)給出這些法拍房的詳細(xì)盡調(diào)報(bào)告，其中就包含著風(fēng)險(xiǎn)評估數(shù)值，根據(jù)每套房屋的情況不同，風(fēng)險(xiǎn)值高低也有不同。這樣客戶可以輕易辨別出，買什么樣的法拍房更安全，更不容易踩坑。

安全房源，有這么幾個(gè)特征：房屋權(quán)屬清晰、案件背景清晰、案由簡單、涉案人員簡單且配合、所屬法院執(zhí)行能力強(qiáng)。

這幾個(gè)因素也決定著法拍房的處置效率，也建議大家在選房的過程中多注意這類法拍房，一來沒有很大的風(fēng)險(xiǎn)，二來后續(xù)的過戶交房也會(huì)比較順利。

對于打算買法拍房的朋友，學(xué)會(huì)“準(zhǔn)確具體地辨別安全法拍房源”至關(guān)重要。很有可能房子存在過不了戶的情況，屬于高風(fēng)險(xiǎn)房源。雖然這類法拍房占比較少，但也不能掉以輕心，每年買法拍房踩坑的朋友也不在少數(shù)。

法拍房有法律保障的同時(shí)，能拍出合適的價(jià)格，是當(dāng)下購房者不二的選擇。如果想要順利拍到心儀的房產(chǎn)，省去不必要的麻煩，鯨拍房建議您選擇專業(yè)的法拍房機(jī)構(gòu)，幫助自己。不要盲目，多了解、咨詢法拍房相關(guān)知識后，再進(jìn)行下一步。鯨拍房會(huì)在線上持續(xù)為大家科普實(shí)用的法拍房知識，從零開始教你買法拍房，手把手幫你選好房！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 揭秘來啦！火遍全網(wǎng)的法拍房究竟是什么？