克而瑞地產研究 
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作者：編輯部、CRIC證券
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls
房地產市場基本面下行壓力不斷加大的背景下，資本市場表現持續下行。
截至3月14日收盤，年初至今房地產開發（申萬）指數已下跌7.5%。在88家A股、港股樣本房企中，僅有16家上市房企股價較年初有所上漲，70家上市房企股價均呈現下跌，最大跌幅達到86.7%。其中，千億市值房企數量進一步縮減至7家。
聚焦克而瑞內房股領先指數，在經歷小幅震蕩后繼續下行，2月指數走勢下降8.3%，整體表現不及大盤，年初至2月25日，克而瑞內房股領先指數跌幅34.3%。在市場大盤持續走低的情況下，地產股整體仍表現出較強的抗壓能力。截止3月14日數據，申萬指數房地產板塊在31個板塊中仍排在第7位，僅次于銀行、交通運輸等行業。
01指數表現不及大盤
2021年1月1日以來，地產股震蕩下行。截止2月25日，克而瑞內房股領先指數跌幅34.3%，同期恒生中國內地地產指數跌幅29.6%。恒生指數跌幅16.4%，房地產（申萬）板塊跌幅13.1%。
2月，恒生指數下降4.6%，克而瑞內房股領先指數下降8.3%，恒生中國內地地產指數下降6.4%，房地產（申萬）板塊下降0.8%。
圖：克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數走勢
備注：恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、恒大物業、碧桂園服務、融創中國。
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
2月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月下降，走勢向下。2月該指數成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.8%，低于上月周均值92.5%，于月末同樣出現占比明顯下降的情況，使總體走勢向下。
圖：克而瑞內房股領先指數周成交額占比較上月進一步下降
備注：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
02估值水平仍維持低位
從估值角度看，2022年2月克而瑞內房股領先指數估值在小幅回升后繼續下行，指數相對恒指PE較上月有所回落。
2022年2月相對恒指成分股的PE周均值為-64.4%，微低于上月相對PE周均值-64.3%，低于2021年全年相對PE周均值-61.0%?？硕饍确抗深I先指數成分股整體PE 2022年2月周均值為4.58，高于上月周均值4.50，低于2021年全年周均值5.75。
圖：2月克而瑞內房股領先指數PE走勢
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：2月克而瑞內房股領先指數相對恒指整體PE走勢
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股2月小幅震蕩，總體繼續下行并維持低位。2月相對恒指PB周均值為-0.9% ，低于上月的周均值-0.1%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。
數據來源：克而瑞證券資產管理部
克而瑞內房股領先指數成分股2月整體PB周均值為0.86，高于上月周均值0.83，低于2021年全年PB周均值0.97。
此外，克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月基本持平。
圖：克而瑞內房股領先指數PB估值走勢維持低位
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：2月克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PB小幅上升后繼續回落
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
03八成房企股價下跌
聚焦上市房企表現，年初至今，88家樣本房企中有近八成房企股價有不同程度的下跌，數量達到70家，最大跌幅達到86.7%，整體仍然跌跌不休。另外16家股價上漲房企中，年初至今濱江集團創最大漲幅為38.1%。
對比2021年1月開盤價，從88家樣本房企股價均值來看，2021年1月開盤88家房企股價平均值為7.88元，2022年3月14日88家樣本房企股價均值較去年1月下降27%。88家樣本房企中，僅有12家房企股價上漲，其中股價上漲房企多為央企和國企，無論是A股還是港股的內房股，走勢都出現分化明顯，保利、中海、招商蛇口等國企、央企性質的地產公司表現強勢。
目前來看，現在多數上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發展穩健的房企在股價表現上也會優于其他房企。
表：88家樣本房企2022年1月1日至今股價漲幅情況
備注：88家樣本房企股價及漲幅按換匯成人民幣計算
數據來源：wind，克而瑞證券
04千億市值房企僅剩7家
從市值來看，88家樣本房企市值較年初進一步縮水7.3%，共減少1958億元，較2021年第一個交易日市值下降27%。
具體房企而言，僅新鴻基、華潤置地和中海地產三家上市房企市值在2000億元以上，市值超千億的上市房企僅剩7家，較年初減少1家，分別為保利發展、龍湖集團、萬科地產和招商蛇口。
而2021年年初，千億市值房企還有11家，彼時，萬科地產市值排在88家樣本房企中首位，高達3116億元，然而相較于3月14日收盤，市值跌幅已達到42%。
值得注意的是，剩余7家千億市值房企中，僅華潤置地、中海地產、保利發展和招商蛇口市值較2021年年初有所上漲，均為央企和國企。
表：88家樣本企業中千億市值房企最新市值與2021、2022初對比（單位：億元）
數據來源：wind 克而瑞證券
實際上，房地產作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強，雖然整體估值水平處于地位，但隨著行業安全墊增厚，地產股仍然是比較好的防守型投資選擇。經歷一系列政策調整之后，目前政策處于微調階段，行業整體趨穩，當下無論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風頻吹，加之上市房企發展節奏由“快”轉向“穩”，行業信心以及投資者信心將得到進一步修復提升。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 地產股持續下挫，千億市值房企僅剩7家
