克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞
來源：克而瑞地產研究
總結
01
融資規模仍處低位，各類房企發債成本持續分化
1、2025年實施更積極的財政政策，公募REITs基礎設施范圍得到放寬
2025年，房地產政策仍保持寬松基調，在3月的兩會政府工作報告中，指出實施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時降準降息”，以及“實施更加積極的財政政策”。從全年的房地產融資政策來看，一方面通過房企白名單政策，打通保交付和保障房的貸款資金循環，2025年10月11日，住房和城鄉建設部副部長董建國在新聞發布會上表示，全國白名單項目貸款審批金額已突破7萬億元。另一方面在存量土地方面鼓勵通過收儲盤活閑置土地，而在商業地產領域則推動公募REITs來釋放更多沉淀資金。
與此同時，基礎設施REITs工作也在穩步推進。9月12日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，明確放寬已上市REITs擴募資產范圍，明確支持已上市基礎設施REITs新購入行業內同類項目，也可延伸至具有關聯性的不同行業領域項目。9月19日，商務部聯合國家發展改革委、財政部等九部門發布《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明確將社區商業基礎設施納入REITs優先支持范圍。12月1日發改委發布了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，明確將消費基礎設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施列入其中。12月31日證監會發布的《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》中，又明確提出推動商業不動產REITs平穩健康發展，持續釋放利好。
資料來源：公開資料、CRIC整理
2、2025年融資總量同比下降26%，境內債券成本下降至2.55%
2025年房企融資仍然呈現收縮態勢，全年融資規模達4143億，同比下降26%。其中第四季度融資1023億，環比下降14%，同比下降14%，仍然處于歷史低位。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。
從企業的債券類融資成本來看，2025年的境外債券融資成本為6.21%。2025年2月綠城中國發行了一筆2028年到期的3.5億美元的優先票據，利息高達8.45%；而6月新城發展發行3億美元境外債，利率高達11.88%。相比之下，越秀在10月底發行的境外優先票據成本低至3.3%，華潤在11月發行的兩筆境外債成本分別為2.4%和4.125%。目前僅極少數房企有在境外發行債券的情況，但是發行成本出現了明顯的分化。
2025年重點房企境內債券融資成本進一步下降至2.55%，較2024年全年繼續下降了0.36個百分點。境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環境開始寬松，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的華潤置地、保利發展、招商蛇口等等。2025年整體新增債券類融資成本為2.89%。
3、境內債權融資占比達68%，境外債權融資占比上升至15%（略）
4、央國企新增融資占比仍達87%，各類企業發債成本持續分化（略）
5、近20家整體或部分實現債務重組，重組成功到正常經營仍需時日（略）
展望
02
2026年償債壓力有所減緩，公募REITs助力房企由重至輕
由于近年來房企債券發行規模下滑明顯，2026年房企整體的債務到期規模也明顯下降，全年到期約4038億元，其中一季度到期約1298億，三季度到期1180億，為年內的高點。
值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。目前不少房企已經試水公募REITs或積極籌備發行。從中期業績會及財務年報中的表態來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規模。
如華潤置地管理層在業績會中表示，未來華潤置地購物中心將保持每年6個左右的開業節奏，2025年下半年將開業4座。購物中心數量的增加，也為華潤置地商業REIT未來擴募提供了充足的資產儲備。進入2025年以來，華夏華潤商業REIT已連續兩次宣布進行擴募。首次是2025年3月，擴募資產為蘇州昆山萬象匯（目前仍在審理）；第二次擴募是2025年7月，項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，也在過審當中。目前，華夏華潤商業REIT總市值已首破百億元，位處消費基礎設施REITs首位。華潤置地首席財務官郭世清表示，目前正積極推進公募REIT常態化擴募，“計劃未來做到300億到500億的規模。計劃平均每年推出的規模大概在50億到100億元之間。”
當前房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。
除此之外，對于開發業務而言，出險房企的首要任務仍是與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。未出險房企，需要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。
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