作者：克而瑞

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

總結(jié)

01

融資規(guī)模仍處低位，各類房企發(fā)債成本持續(xù)分化

1、2025年實施更積極的財政政策，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施范圍得到放寬

2025年，房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào)，在3月的兩會政府工作報告中，指出實施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時降準降息”，以及“實施更加積極的財政政策”。從全年的房地產(chǎn)融資政策來看，一方面通過房企白名單政策，打通保交付和保障房的貸款資金循環(huán)，2025年10月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在新聞發(fā)布會上表示，全國白名單項目貸款審批金額已突破7萬億元。另一方面在存量土地方面鼓勵通過收儲盤活閑置土地，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域則推動公募REITs來釋放更多沉淀資金。

與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作也在穩(wěn)步推進。9月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，明確放寬已上市REITs擴募資產(chǎn)范圍，明確支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目，也可延伸至具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目。9月19日，商務部聯(lián)合國家發(fā)展改革委、財政部等九部門發(fā)布《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴圍升級的通知》，明確將社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs優(yōu)先支持范圍。12月1日發(fā)改委發(fā)布了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，明確將消費基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施列入其中。12月31日證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》中，又明確提出推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)釋放利好。

資料來源：公開資料、CRIC整理

2、2025年融資總量同比下降26%，境內(nèi)債券成本下降至2.55%

2025年房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，全年融資規(guī)模達4143億，同比下降26%。其中第四季度融資1023億，環(huán)比下降14%，同比下降14%，仍然處于歷史低位。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢，多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

從企業(yè)的債券類融資成本來看，2025年的境外債券融資成本為6.21%。2025年2月綠城中國發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利息高達8.45%；而6月新城發(fā)展發(fā)行3億美元境外債，利率高達11.88%。相比之下，越秀在10月底發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)成本低至3.3%，華潤在11月發(fā)行的兩筆境外債成本分別為2.4%和4.125%。目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，但是發(fā)行成本出現(xiàn)了明顯的分化。

2025年重點房企境內(nèi)債券融資成本進一步下降至2.55%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.36個百分點。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口等等。2025年整體新增債券類融資成本為2.89%。

3、境內(nèi)債權(quán)融資占比達68%，境外債權(quán)融資占比上升至15%（略）

4、央國企新增融資占比仍達87%，各類企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化（略）

5、近20家整體或部分實現(xiàn)債務重組，重組成功到正常經(jīng)營仍需時日（略）

展望

02

2026年償債壓力有所減緩，公募REITs助力房企由重至輕

由于近年來房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務到期規(guī)模也明顯下降，全年到期約4038億元，其中一季度到期約1298億，三季度到期1180億，為年內(nèi)的高點。

值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。從中期業(yè)績會及財務年報中的表態(tài)來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規(guī)模。

如華潤置地管理層在業(yè)績會中表示，未來華潤置地購物中心將保持每年6個左右的開業(yè)節(jié)奏，2025年下半年將開業(yè)4座。購物中心數(shù)量的增加，也為華潤置地商業(yè)REIT未來擴募提供了充足的資產(chǎn)儲備。進入2025年以來，華夏華潤商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進行擴募。首次是2025年3月，擴募資產(chǎn)為蘇州昆山萬象匯（目前仍在審理）；第二次擴募是2025年7月，項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，也在過審當中。目前，華夏華潤商業(yè)REIT總市值已首破百億元，位處消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。華潤置地首席財務官郭世清表示，目前正積極推進公募REIT常態(tài)化擴募，“計劃未來做到300億到500億的規(guī)模。計劃平均每年推出的規(guī)模大概在50億到100億元之間。”

當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

除此之外，對于開發(fā)業(yè)務而言，出險房企的首要任務仍是與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。未出險房企，需要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

排版：xy

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原標題： 2025總結(jié)與展望｜融資篇：融資規(guī)模仍處低位，多家房企債務重組成功