丁祖昱評樓市 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
連日來，樓市“限跌令”被傳的沸沸揚揚。
包括岳陽、江陰、唐山、株洲等多個三四線城市被傳出“限跌令”。據我們梳理，目前，岳陽和江陰住建局官網并未有相關文件，而唐山、株洲、沈陽和菏澤等地，多為住建部對“惡意降價，擾亂房地產市場秩序”的銷售行為進行約談。
我們在向各住建局求證的過程中，作為2021年“首個”發布限跌令的城市，岳陽住建局相關工作人員對此事較為敏感，不承認也不否認，只表示不對外表態；而江陰市住建局公開電話一直處于未接通狀態。
如今，市場“風聲鶴唳”，“限跌令”背后折射幾個不容忽視的問題：首先，“房住不炒”主基調下，房價仍然是不可觸碰的底線；第二，城市與城市之間分化加劇，這也是導致“限跌”與“限漲”同時出現的根源；第三，房企生存壓力越來越大，尤其在庫存壓力大的三四線城市，往往采取“以價換量”的促銷方式，快速回籠資金。
01
客觀理性看待“限跌令”
一個月前，岳陽“限跌令”的消息便在坊間流傳。消息顯示，岳陽市中心城區新房銷售的實際成交價不得低于備案價格85%，否則將不能網簽。
至于出臺上述新規的初衷，據媒體報道，岳陽市住建局相關工作人員表示，近期有龍頭房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，從備案價8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市場混亂，與此同時對其他樓盤銷售造成影響。
5000元/平方米單價對岳陽意味著什么？
克而瑞數據顯示，8月岳陽市新建商品住宅成交均價為6860元/平方米。相較于全市成交均價，上述樓盤降價幅度接近30%。而岳陽房價均價五千出頭時，還是在2015年，當時最低的月份房價也在5186元/平方米。
事實上，6月以來，岳陽房價處于下降趨勢，7月更是創2020年3月以來新低，只有6492元/平方米，較5月份房價高點的7605元/平方米下降，跌幅達到約15%。
當地一位銷售人員告訴我們，近期樓盤做活動的不在少數，部分樓盤也出了八五折限時促銷的活動。
圖：2020年1月以來岳陽市新建商品住宅成交均價走勢
數據來源：CRIC
除了岳陽，沈陽、株洲、唐山和昆明，均針對在售新房大幅降低售價而約談涉事房地產企業。
以株洲為例，據株洲日報9月9日頭版報道，市住建局就市民反映的部分企業“采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房”，嚴重擾亂房地產市場秩序的行為，約談涉事企業，并計入企業信用不良記錄。
實際上，此類城市所謂“限跌令”更多的是規范樓盤銷售行為，打壓惡意降價或大幅度降價，維護市場秩序，是“房住不炒”主基調下保證房地產市場穩定發展的常規操作。
早在2014年，杭州出臺相關規定，商品房實際成交價低于備案價超過15%，以規范商品住房銷售價格申報備案行為。2017年，廣東中山要求實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，無法網上簽約。2019年，馬鞍山和大連也均出臺了相關文件，規定房價下調比例分別不低于10%和5%。
從過往經驗來看，開發商拿到預售證之后，其中對“備案價”做了約束，允許浮動幅度便是其中一項重要內容，上下浮動的幅度根據具體城市情況而定。
02
三四線城市壓力與日俱增
城市與城市之間分化，一直以來都是樓市的重要特征。
從目前“限跌令”出臺的城市名單看，主要包括昆明、岳陽、唐山、江陰、株洲等城市，這些三四線城市面臨去庫存的壓力，同時市場降溫之下，銷售壓力逐漸傳導至房企經營壓力之上。
以岳陽為例，8月作為傳統淡季，疊加樓市限跌令和房企約談，新房市場遇冷，供求環比明顯下跌，其中供應下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳陽樓市開始轉冷，市場開啟下行趨勢，四季度時房價由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，價格逐漸回歸穩定，至今年8月房價跌破7000元/平方米。從銷售數據來看，2020年以來，月度成交套數基本維持在1500套左右，今年六七月，受大幅降價影響，成交高位運行，分別成交2228套和2286套，成交價格跌至7000元/平方米以下。
圖：2020年1月以來岳陽市新建商品住宅
成交量價走勢（單位：平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC
究其原因，主要還是由于人口流失導致內生動力不足造成。七普數據顯示，2020年末岳陽市常住人口為505萬人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬人，減少7.75%。
目前，雖然各大樓盤加大了促銷力度，但是購買力嚴重不足，加之觀望情緒強烈，近期市場環境對房企來說形勢較為嚴峻。
再來看江陰。
8月江陰新建商品住宅僅成交779套，環比下降23%，相較于5月成交高點下降58%。而8月供應量維持高位，創年內最高，供應面積達到52.9萬平方米，很顯然，江陰樓市成交動能明顯減弱。
從成交價格來看，相較于6月年內最高均價下降5.5%，房企“以價換量”促銷，是成交均價下滑的一方面原因。
圖：2020年1月以來江陰新建商品住宅
成交量價走勢（單位：平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC
實際上，上述城市僅是三四線城市市場降溫的縮影，市場持續低迷，基于供求關系失衡疊加庫存高企，“以價換量”仍是此類城市市場常態。
對比岳陽、江陰和昆明庫存壓力，我們發現，6月以來三個城市庫存均有明顯抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2個月的低值增長至8月的11.5個月。三城中，僅岳陽去化處于合理健康狀態，8月去化周期為9.9個月，去化壓力較小。
對于重倉上述城市的房企，為穩定現金流，同時搶收業績，不得不打起“價格戰”。
圖：2020年8月以來岳陽、江陰、昆明去化周期走勢（單位：月）
數據來源：CRIC
實際上，目前對于“限跌令”也存在過度解讀的問題，總體來看，“房住不炒”的主基調下，房價仍然是敏感點，房地產市場仍然持續穩房價、穩地價、穩預期，整體運行保持平穩態勢。
隨著信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看無論是三四線城市，還是核心一二線城市，都將面臨一定的下行壓力。在“限跌令”之下，預計傳統銷售旺季的“金九銀十”將平淡收場，銷售表現不及往年。
而房企在融資端供需兩端受限，保衛現金流成為當下的核心訴求，對于房企而言，只有通過抓銷售、促回款，才能更好的實現自救。因此，地方政府在考慮出臺相關“限跌令”文件時，應當在穩定房地產市場預期的前提之下，綜合考量房企生存壓力以及市場規則，制定合理的上下浮動比例，允許開發商擁有合理的“以價換量”空間。
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