作者：喬謙律師

來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

【律師總結(jié)】

關(guān)于商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項能否凍結(jié)、扣劃的問題，法律并無明確規(guī)定，各地法院裁判觀點不一。從理論上來說，商品房預售資金監(jiān)管屬于行政法規(guī)及以下位階的規(guī)定內(nèi)容，屬于行政機關(guān)與銀行對商品房預售資金實行監(jiān)管的政策，法律位階較低。而強制執(zhí)行則是依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，法律位階較高。

但是從司法實踐來看，各地法院包括最高人民法院對預售資金能否被其他債權(quán)人申請強制執(zhí)行問題均有不同的裁判。總體來看，商品房預售資金應當首先保障建設工程價款，滿足工程建設之后，對于其他債權(quán)人申請強制執(zhí)行的，人民法院應予支持。

申請執(zhí)行人在申請執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，被執(zhí)行人在商品房預售資金監(jiān)管賬戶被凍結(jié)、扣劃提出異議的，要有針對性的舉證，證實是否屬于監(jiān)管賬戶、是否能夠滿足建設工程的需要等問題。

【裁判觀點】

商品房預售資金應當用于保障建設工程進度款的支付，保障用于工程項目的建設，保障購房者的利益。建設工程進度款屬于支付建設工程施工企業(yè)的專款，其他債權(quán)人申請從監(jiān)管賬戶中執(zhí)行款項的，人民法院不予支持。

【最高人民法院判例】

南通八建不服山東高院執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)工程進度款申請復議案（2016）最高法執(zhí)復33號執(zhí)行裁定書

【簡要案情】

一、海逸公司與國龍投資、國龍房地產(chǎn)借款合同一案，山東高院在審理中保全凍結(jié)了國龍投資在中國銀行青島某支行的存款2億元，后判決國龍投資支付海逸公司2.08億元等。判決生效后，海逸公司向山東高院申請強制執(zhí)行；

二、南通八建公司是建設工程的施工企業(yè)，向山東高院提出異議，認為上述凍結(jié)的賬戶是居民購買政府限價房的公積金專用賬戶，屬于用于支付施工企業(yè)的專款，南通八建對該款項享有優(yōu)先受償權(quán)，請求解除對該賬戶的凍結(jié)，并將款項轉(zhuǎn)移到南通八建；

三、山東高院認為，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院有權(quán)凍結(jié)、劃撥登記在被執(zhí)行人名下的銀行存款，裁定駁回了南通八建的異議請求；

四、南通八建不服，向最高人民法院申請復議。

【爭議焦點】

一、案涉工程進度款是否屬于工程款；

二、工程進度款能否從商品房預售資金監(jiān)管賬戶中執(zhí)行；

【裁判結(jié)果】

山東高院裁定駁回南通八建的異議請求；最高人民法院裁定撤銷山東高院異議裁定；

【裁判規(guī)則】

一、工程進度款是發(fā)包人根據(jù)工程形象進度，按照施工合同的約定，按照承包人實際完成的工程量，支付給承包人的工程款，是工程項目最終決算之前的主要支付方式。本案中，南通八建作為施工企業(yè)，國龍投資作為發(fā)包人，案涉款項確屬工程款范圍；

二、商品房預售資金監(jiān)管，是國務院要求各地制定商品房預售資金監(jiān)管辦法，確保資金用于工程建設，保障購房者利益的政策。《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定了商品房預售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設。最高人民法院最終裁定撤銷了山東高院的異議裁定，支持了南通八建的請求。

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原標題： 最高法：商品房預售資金應保障支付工程進度款，他案不得執(zhí)行！