丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月9日，上海房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進一步發(fā)布《關于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
政策執(zhí)行一個多月后，我們走訪了上海部分區(qū)域中介，不少人表示與房價漲跌相比，影響更嚴重的是房貸問題，在“三價就低”原則下，因為首付比例的提升，不少準購房者不得不棄購。
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“三價就低”原則下，棄購率大幅增加
2021年7月，上海推出二手房“核定價”，要求沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
對于二手房價的管控，上海并非“第一個吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安等都在今年出臺了相關政策來打擊“二手房價格虛高、投機炒作”等行為。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位，成交均價方面，在“指導價”出臺后，整體成交均價穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價格，“一二手倒掛”不復存在。
對此，我們走訪了上海部分區(qū)域，以了解在上海二手房“核定價”出臺一個月后，上海二手房市場是否與深圳一樣明顯降溫。
位于寶山區(qū)域的某門店中介經(jīng)理小孫告訴我們，他們這邊主要是泗塘、通河、呼瑪幾村幾村的房源為主，“從我們店里的掛牌情況來看，其實變化并不是很大，本來我們這里的小區(qū)的價格其實也一直變化不是很大，之前疫情后漲過一波，漲的也不是太多，沒別的地方那么夸張，這次‘核定價’出來之后，我們店里有一個房東下架了，主要是他之前一直期望太高，頂樓的房子比二三樓的還貴，又沒電梯，他覺得他裝修好。”
小孫表示，最近就他所在的中介群里已經(jīng)有好幾個客戶棄購了。“現(xiàn)在這個價格叫‘就低原則’，我給你舉個例子，我們這邊賣500萬的房子，因為房齡比較老，核定下來價格只能貸300萬的6.5成，其余付現(xiàn)金，這就意味著500萬的房子只能貸195萬，需要付305萬現(xiàn)金。而原本是按500萬來算的，只要付175萬。”
位于閔行區(qū)域的某門店中介小寒在面對我們的詢問時表示，“我們這主要是虹橋片區(qū)的，我們店里沒有明顯批量降價的情況，但是棄購是有的，主要是很多人拿不出這么多錢了。”
面對是否有商量余地的問題，小寒說：“可以談，價格可以談，還有房東接受首付分開付的，比如先給一半，然后明年再給一半，但湊的出的人可以分開付，湊不出的人再給時間也沒用，現(xiàn)在是銀行這邊限制貸款的問題，這個是大頭。”
據(jù)了解，不僅僅是年份較久的二手房，部分次新房也受到了影響，如松江九亭的某尚灣小區(qū)，為2015年的房子，成交價424萬，評估價265萬，某光花城最近成交了一套113平方米的二手房，成交價1000萬，但銀行房貸時核驗只能按500萬貸款，最終只能解約。
02
“價格核驗”后16區(qū)中11區(qū)房價下滑
具體來看，通過對比2417個小區(qū)掛牌價和CRIC監(jiān)測的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價，可以看出：一是占比約95%的小區(qū)掛牌價（即當前設定的最高成交價）還是高于或持平該小區(qū)的平均成交價格；二手房“價格核驗”對其成交的影響并不算太大；
二是價格“倒掛”的小區(qū)中，掛牌價與成交均價作比，多數(shù)集中在0.8，相當于房主“8折賣房”；
三是部分單價超8萬元/平的高價盤掛牌價與成交均價的價差顯著，也是該政策的主要調(diào)控對象，以浦東的九間堂為例，掛牌價為22萬元/平，6月成交均價卻達到了27萬元/平，單價價差在5萬元以上，倒掛比例為0.81。
圖：部分上海指導價后成功掛牌小區(qū)價格與其6月二手住宅成交均價對比情況
（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從成交數(shù)據(jù)來看，2021年7月，上海全市商品房成交面積196.7萬平方米，同比下降17.68.環(huán)比下降13.7%，成交均價41644元/平方米，同比上漲3.72%，環(huán)比微增0.91%。
圖：2021年1-7月上海二手房成交面積和成交均價
數(shù)據(jù)來源：CRIC
具體到區(qū)域來看，閔行、金山、浦東、靜安、普陀、長寧同環(huán)比跌幅較大，而奉賢為上海唯一成交面積同比增長的區(qū)域。成交均價方面，金山、崇明出現(xiàn)同、環(huán)比下跌，閔行、嘉定、黃浦、寶山、長寧同比上漲，環(huán)比下跌。
表：2021年7月上海各區(qū)二手房成交面積和均價及同環(huán)比
數(shù)據(jù)來源：CRIC
為了更清楚的了解政策對市場的影響，我們特意梳理了核定價發(fā)布前2021年26周（6.28-7.4)的數(shù)據(jù)與30周（7.26-8.1)的數(shù)據(jù)做對比。
結(jié)果顯示，全市來看，2021年26周上海全市商品房成交價為41582元/平方米，隨著二手房“核定價”的發(fā)布，2021年30周上海全市商品房成交價降至39631元/平方米，一個月不到的時間就已跌去約2000元/平方米。
分區(qū)域來看，上海16個區(qū)中，截止2021年30周已有11個區(qū)出現(xiàn)價格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。
表：“價格核驗”前各區(qū)成交均價與一個月后對比
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03
已有多個城市落地二手房成交參考價
2021年以來，熱點城市紛紛加碼調(diào)控，并下沉到縣級市，地方調(diào)控趨于高頻化、精準化，根據(jù)市場過熱的實際情況，針對性采取調(diào)控政策措施，全面落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。其中，二手房成交參考價成為本輪調(diào)控的新舉措。
據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價格以來，截至目前已有無錫、成都、西安等12個城市相繼建立二手房成交參考價格，以期維穩(wěn)二手房市場，防止二手房價格異動上漲。
縱觀二手房成交參考價的政策內(nèi)容，不乏以下三方面的典型特征：
其一，以成交參考價為準繩，嚴控二手房掛牌價。成都、紹興、金華等均加強二手房掛牌價格的監(jiān)測，及時下架掛牌價明顯高于樓盤合理成交價的異常房源。
其二，以成交參考價為上限，二手房按揭貸款實行額度管控。典型如上海，二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。
其三，學區(qū)房仍是重點監(jiān)管領域，具體涉及二手房掛牌信息不得出現(xiàn)“學區(qū)”等相關概念，不得以“學區(qū)房”、“學位房”等名義炒作房價。
表：2021年以來多城發(fā)布二手房成交參考價
資料來源：CRIC
上海政府對市場的調(diào)控延伸到二手房市場，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調(diào)整居民（無論是買方還是賣方）對房價上漲的預期，控制二手房價同時，進而穩(wěn)定新房市場。
目前來看，“核定價”的出臺對二手房市場的影響，在成交量上面，同環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的下降，從房價方面來看，在“三價就低”原則下，買家的棄購率持續(xù)上升，二手房交易“受阻”，各區(qū)域的房價已經(jīng)開始松動，大部分區(qū)域都出現(xiàn)了不同程度下滑，僅個別區(qū)域房價仍保持漲勢。
我們認為，未來隨著上海二手房“核定價”的推進，“三價就低”原則下，棄購率或?qū)⒗^續(xù)攀升，隨著購房人數(shù)的收縮，未來市場或?qū)⑦M入冷淡期。
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