克而瑞地產研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
市場與經營壓力迫使房企考慮私有化退市。
◎文/房玲、洪宇桁
10月22日晚港交所公告顯示上坤地產因未達成復牌指引，將于10月27日正式退市，這是繼8月25日恒大退市之后又一房企被交易所勒令退市。與此同時，10月24日五礦地產宣布股東提出了私有化方案，主動退市。房企或旗下企業(yè)私有化退市背后的原因是什么？A股和H股分別有多少房企有退市的風險？2021年以來的這波房企退市潮何時停止呢?
01 H股仍有部分房企停牌中 2025年仍有一定退市風險
2021年以來，由于房企流動性危機不斷爆發(fā)以及行業(yè)的持續(xù)下行，上市房企的業(yè)績開始持續(xù)惡化，部分H股的上市房企也因為無法公布年報而開始了停牌。根據港交所的上市規(guī)則，連續(xù)停牌18個月將有可能被港交所直接摘牌，雖然大多數的房企成功在規(guī)定期限內成功發(fā)布年報完成了復牌，但是仍有部分企業(yè)迎來了退市的結果。自從2023年4月新力控股為本輪H股內房企退市首開記錄以來，截至2025年10月27日，共有11家H股內房企被勒令退市，包括曾經的龍頭房企中國恒大。
根據聯(lián)交所的公告，截至2025年9月底H股共有8家內房企或房企旗下企業(yè)正在停牌中（不包括剛退市的上坤地產）。2025年還有當代置業(yè)和中原建業(yè)2家企業(yè)的停牌即將期滿，如果沒有在規(guī)定時間內復牌的話仍有可能被取消上市地位；德信中國則已經進入了清盤階段，其退市基本已經屬于板上釘釘。
相比于H股房企，A股房企的退市主要是因為連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股而觸發(fā)了終止上市條件，與A股市場的景氣程度息息相關。由于在2024年924新政之后，接連不斷的利好讓A股房地產板塊的信心開始回暖，上市房企的股價基本都已經遠離了1元退市的危險區(qū)，A股上市房企暫時整體都已經沒有了面值退市的風險。
02 2021年以來還有部分企業(yè)私有化退市 經營壓力是主因
除了這些被動退市的企業(yè)之外，2021年至今還有部分企業(yè)進行了私有化而退市。最早由首創(chuàng)置業(yè)在2021年9月打響第一槍，其后中國金茂旗下的中國宏泰發(fā)展、華發(fā)股份的華發(fā)物業(yè)、首創(chuàng)集團的首創(chuàng)鉅大以及融信中國旗下的融信服務也相繼宣布私有化退市。近期則有大悅城地產和五礦地產開始考慮私有化退市方案。
整體看來，房企及旗下企業(yè)私有化退市的主要原因可歸結為以下三方面：?
1.市場與經營壓力?方面，首先是股票的流動性不足，如五礦地產日平均交易量僅44萬股，股東難以在不影響價格的情況下大量出售股份。其次則是融資功能喪失，上市房企股價長期低迷，估值偏低，限制了從資本市場籌資的能力，如五礦地產自2009年起未通過發(fā)行股份從公開市場籌集資金。第三則是連續(xù)虧損與債務危機，如五礦地產連續(xù)三年虧損，2024年虧損達32.6億元。這些市場與經營壓力迫使房企考慮私有化退市。
2.戰(zhàn)略與效率需求?方面，私有化有助于企業(yè)實施長期戰(zhàn)略，提升業(yè)務靈活性，比如大悅城地產指出私有化有利于精簡管制框架、企業(yè)架構及股權。此外，減少監(jiān)管成本也是重要因素，作為上市公司需要滿足一系列監(jiān)管要求，增加運營成本和管理復雜性，私有化后可減少這些負擔，更靈活地進行戰(zhàn)略決策。
3.?行業(yè)環(huán)境變化?方面，由于當前房地產行業(yè)深度調整，市場環(huán)境復雜多變，房企銷售規(guī)模連年下滑，如五礦地產銷售額從2021年的260億元降至2024年的70.2億元。此外，在地產板塊股價長期低迷的背景下，私有化也有助于企業(yè)的估值修復，如大悅城地產當前總市值約70多億港元，與其162.42億元的歸母凈資產相比，私有化可避免估值折讓。這些行業(yè)環(huán)境變化共同促使房企選擇私有化退市。
綜上所述，房企及旗下相關企業(yè)出現被動退市或者私有化退市是行業(yè)深度調整期的必然現象，未來2-3年這一趨勢或仍將持續(xù)，行業(yè)將經歷更徹底的洗牌和重組。企業(yè)需要適應市場變化，通過戰(zhàn)略調整和運營優(yōu)化來應對行業(yè)下行，估值低迷帶來的退市挑戰(zhàn)。
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