作者：余蘇 黃建城 劉曉欣

來源：君合法律評論（ID：JUNHE_LegalUpdates）

從蘇超聯賽上座率新高到各地馬拉松萬人參賽，中國體育消費熱度持續攀升，但在產業端，不少企業面臨場館升級、賽事IP培育的資金瓶頸，制約體育事業高質量發展。事實上，為破解上述困境尋求解決方案，我國早已開啟體育產業資產證券化的探索之路，如2018年發行的“萬科松花湖信托受益權資產支持專項計劃”。近年來政策規范層面的一系列改革深化，更推動這一探索進程駛入快車道。12025年12月，《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》正式明確將體育場館作為消費類基礎設施的類別之一納入基礎設施REITs范疇，該規定是我國盤活存量資產、深化資本市場改革與促進體育產業高質量發展的重要舉措。REITs擴容至體育場館不僅能為政府化解債務壓力、優化公共服務提供新工具，更為體育場館運營方、產權方等市場主體打開了融資的新窗口。

一

REITs擴容背景：體育場館存量待盤活

(一)  存量資產盤活需求

近年來，我國體育行業蓬勃發展，體育消費提質擴容。一方面，全民健身熱潮興起，成為驅動經濟內循環的關鍵力量，《2023年全民健身監測報告》顯示，我國經常鍛煉人口已達5.4億，人均體育消費支出3068元；2另一方面，體育賽事拉動消費作用凸顯，2025年上半年，河北、浙江等7地舉辦511場重點賽事，帶動體育及相關消費超160億元，“村超”“蘇超”等群眾賽事火爆出圈，其中“蘇超”單場上座超6萬人，帶動江蘇全域多場景消費380億元。3

作為承接體育消費的核心載體之一，我國體育場館存量也不斷增大，截至2024年底，全國體育場地達484.17萬個，總面積突破42.3億平方米，人均體育場地面積提升至3平方米。4然而，體育場館基于重資產屬性，存在場館建設投資規模大、回報周期長的特點，運營階段還需承擔場地租賃、設施維護等高額成本。同時，多數場館服務內容相對單一，收入來源不夠豐富，非高峰時段引流乏力，難以形成穩定現金流，對財政補貼的依賴較大。在此背景下，體育場館需突破傳統融資方式，通過REITs等資產證券化工具盤活存量資產，為體育產業發展注入新活力。

(二)  體育場館REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。5簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產資產來獲得收益，而體育場館REITs則給場館持有人創造了一個機會，讓他們可以將手里經營狀況良好但通常難以流通起來的資產通過“售賣份額”的方式實現資產盤活與資本退出，從而進行再投資。項目所獲回籠資金亦可再次投入于場館運營或升級以保持并增加營收，后按照監管要求將可分配收益向投資者分紅，激勵投資者繼續持有或購買新份額。由此形成良性資金循環，破解體育場館存量盤活的難題。

(三)  相關政策演進

在體育場館存量盤活需求的催動下，國家出臺一系列政策指導體育場館市場化運營、探索體育場館創新融資方式的路徑。2019年《關于促進全民健身和體育消費推動體育產業高質量發展的意見》（國辦發〔2019〕43號）從運營權流轉、場館市場化轉型及配套稅收土地優惠層面，為體育場館市場化運營與發展提供指導，為推動體育場館資產證券化奠定基礎；2022年至2025年間，國家政策鼓勵體育場館REITs并支持在特定領域符合條件的體育場館試點探索；至2025年12月，《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》正式公布，明確將體育場館納入消費類基礎設施類別，進入REITs可發行范圍。相關政策的主要內容請見下表。

二

政策東風下的機會與挑戰

(一)  機會

體育場館REITs的推進能為政府、產權方、運營方與投資者等參與方提供利好。對政府而言，可緩解地方隱性債務壓力，減少場館運營財政補貼，同時提升場館服務效率與品質，兌現公共服務職能，并帶動周邊文旅產業發展，助力區域經濟轉型升級；對產權方來說，可快速回籠資金、降低資產負債率、優化財務結構；對運營方而言，可獲得相對更長期穩定的運營資金支持，支撐場館智能化升級與多元化業態拓展，還能依托REITs平臺輸出成熟運營管理經驗，實現運營品牌的規模化擴張；對投資者來講，個人可獲取“分紅+二級市場價值增值”的雙重收益，機構則能將其納入基礎設施資產配置范疇，優化資產配置結構，分散市場波動風險。

(二)  挑戰

1. 用地合規方面

在體育場館REITs的申報要求中，關于土地使用以及資產可轉讓性的合規要求值得關注。土地使用合規是REITs的基本前提之一，實踐中常見的合規障礙包括土地手續不全、劃撥用地轉讓限制等問題，此類問題補正周期長且審批流程較復雜，會加重體育場館REITs申報的成本。若體育場館用地原為劃撥用地，該類用地使用權的轉讓受到嚴格規定限制，需確認是否符合《中華人民共和國土地管理法》等規定，必要時需補辦土地出讓手續并補繳土地出讓金，或探索國家以土地使用權作價出資（入股）等方式。

此外，部分體育場館是通過PPP模式（政府和社會資本合作）建設運營的，為避免社會資本通過轉讓經營權逃避責任，PPP協議中可能會約定限制或禁止經營權轉讓等條款。根據《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號）的要求，“土地出讓合同（或土地租賃協議）、特許經營協議或PPP合同及園區入園協議（如有）中對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、經營收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關資產處置存在任何限定條件、特殊規定約定，相關有權部門或協議簽署機構應對項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs無異議。”因此如相關協議中已經約定了限制或者禁止經營權轉讓的條款，申請人需提前與協議的相對方協商變更協議或簽署補充協議，或與相對方協商以取得無異議函，存在較大不確定性。

2.  資產估值方面

如前所述，近年來體育賽事已成為體育消費的核心場景，賽事冠名權、轉播權等部分權利與場館運營收益高度相關。在體育場館涉及的無形資產中，哪些權利應納入REITs資產范圍、如何拆分組合類無形資產，目前還缺少較為明確和統一的指引或實踐方案。此外，雖然目前已有中國資產評估協會印發的《體育無形資產評估指導意見》（中評協〔2022〕1號）可供參照，但體育場館無形資產的收益與賽事舉辦頻率、IP影響力、市場熱度直接掛鉤，因此其評估價值往往具有波動性顯著的特征。例如某場館的賽事冠名權收入，可能因當年承辦頂級賽事而大幅增長，也可能因賽事IP熱度衰退而下滑，這種不確定性為估值增加了難度。

3.   運營管理方面

《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號）要求切實加強運營管理，注重項目運營可持續性。盡管目前賽事舉辦能直接拉動門票、轉播、贊助等短期收益，但因其具有周期性、季節性特征，且受政策導向、市場熱度、IP合作期限等因素影響顯著，對收益的可持續性作用有限。

此外，體育場館運營還需在堅持公益屬性的前提下實現商業收益。根據《體育場館運營管理辦法》第3條的規定，體育場館應當在堅持公益屬性和體育服務功能，保障體育事業任務的前提下，按照市場化和規范化運營原則，充分挖掘場館資源，開展多種形式的經營和服務，發展體育及相關產業，提高綜合利用水平，促進社會效益和經濟效益相統一。第9條則明確了體育場館的開放標準，規定訓練場館和專業性較強的場館在保障專業訓練、比賽等任務的前提下應積極對社會開放，除此之外的其他體育場館每周開放時間一般不少于35小時，全年開放時間一般不少于330天，且國家法定節假日、全民健身日和學校寒暑假期間，每天開放時間不得少于8小時。從時間分布來看，上述法定開放的核心時段，與周末、節假日等商業價值較高的黃金運營時段重疊，嚴格履行開放義務則會壓縮盈利空間。若側重商業運營以提升收益，則可能觸碰法定開放的合規紅線，如何在兩者之間做好平衡以兼顧項目運營可持續性的目標以及項目合規要求也是需解決的問題。

三

體育場館REITs規模化的展望

由于REITs擴容至體育場館的政策剛出臺不久，推動政策落地的配套文件與指引仍較少，但現有政策已體現將體育場館培育為獨立、可規模化資產類別的導向。未來，大概率將率先出現一批頭部場館成功發行REITs的案例，不過這類案例僅能驗證體育場館作為獨立資產類別的可行性，而突破單一項目的局限，打造可擴展、可復制的資產包，實現規模化運作，才能真正達成政策目標，切實盤活行業內的存量體育場館資產。從現實情況來看，我國一線城市核心場館依托高端賽事IP、大型演藝活動等稀缺資源實現收益突破，且此類優質場館占比極低；絕大多數場館可能仍處于缺少稀缺資源支撐、業態相對單一的狀態，難以復制頭部路徑，構成規模化推進的核心障礙。基于這一現狀，不同場館可因地制宜、差異化布局：

對于優質場館，可抓住政策窗口期，聚焦權屬清晰、收益穩定的資產標的，做好前置合規籌備工作，充分運用劃撥用地轉化、稅務特殊性處理等配套政策積極探索，形成可復制的合規、運營等方面的模板；對于資源相對不足的場館，則可結合有關政策從提升運營能力、豐富業態布局、智慧化場館轉型等方面切入，通過提升運營效率、拓展多元服務場景打好資產基礎，以便未來政策細則進一步明確、可參照實踐案例落地后以更小的阻力進入資產池。

總的來說，體育場館REITs的發展是一個循序漸進、從試點到規模化常態化的過程。盡管當前仍面臨合規運營難點及可復制模式較少等挑戰，但隨著政策細則的持續完善、REITs常態化發行機制的日趨成熟，以及市場化運營模式的逐步成型，這些障礙有望逐步消解。把握這一政策機遇，推動體育場館融資方式創新，實現可規模化的資產運作，將成為體育產業與資本市場深度融合發展的關鍵突破口。

1.參見：http://epaper.zqrb.cn/html/2025-09/08/content_1180562.htm

2.參見：https://www.sport.gov.cn/n20001280/n20745751/c28545228/content.html

3. 參見：https://www.ndrc.gov.cn/wsdwhfz/202509/t20250918_1400563.html

4. 參見：https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202503/content_7015315.htm

5. 參見：https://www.csrc.gov.cn/xiamen/c105634/c2359048/content.shtml?f_link_type=f_linkinlinenote&flow_extra=eyJpbmxpbmVfZGlzcGxheV9wb3NpdGlvbiI6MCwiZG9jX3Bvc2l0aW9uIjowLCJkb2NfaWQiOiI2YjhlZTljOTkxZWUxZGFkLTYyZWEyOWYzNjhiNDJhYTIifQ%3D%3D

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“君合法律評論”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 君合法評丨新政下體育場館REITs的機遇與挑戰