君合法律評論 作者：余蘇 黃建城 劉曉欣
來源：君合法律評論（ID：JUNHE_LegalUpdates）
從蘇超聯(lián)賽上座率新高到各地馬拉松萬人參賽，中國體育消費熱度持續(xù)攀升，但在產(chǎn)業(yè)端，不少企業(yè)面臨場館升級、賽事IP培育的資金瓶頸，制約體育事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。事實上，為破解上述困境尋求解決方案，我國早已開啟體育產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)證券化的探索之路，如2018年發(fā)行的“萬科松花湖信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”。近年來政策規(guī)范層面的一系列改革深化，更推動這一探索進程駛?cè)肟燔嚨馈?2025年12月，《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》正式明確將體育場館作為消費類基礎(chǔ)設(shè)施的類別之一納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs范疇，該規(guī)定是我國盤活存量資產(chǎn)、深化資本市場改革與促進體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。REITs擴容至體育場館不僅能為政府化解債務壓力、優(yōu)化公共服務提供新工具，更為體育場館運營方、產(chǎn)權(quán)方等市場主體打開了融資的新窗口。
一
REITs擴容背景：體育場館存量待盤活
(一) 存量資產(chǎn)盤活需求
近年來，我國體育行業(yè)蓬勃發(fā)展，體育消費提質(zhì)擴容。一方面，全民健身熱潮興起，成為驅(qū)動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵力量，《2023年全民健身監(jiān)測報告》顯示，我國經(jīng)常鍛煉人口已達5.4億，人均體育消費支出3068元；2另一方面，體育賽事拉動消費作用凸顯，2025年上半年，河北、浙江等7地舉辦511場重點賽事，帶動體育及相關(guān)消費超160億元，“村超”“蘇超”等群眾賽事火爆出圈，其中“蘇超”單場上座超6萬人，帶動江蘇全域多場景消費380億元。3
作為承接體育消費的核心載體之一，我國體育場館存量也不斷增大，截至2024年底，全國體育場地達484.17萬個，總面積突破42.3億平方米，人均體育場地面積提升至3平方米。4然而，體育場館基于重資產(chǎn)屬性，存在場館建設(shè)投資規(guī)模大、回報周期長的特點，運營階段還需承擔場地租賃、設(shè)施維護等高額成本。同時，多數(shù)場館服務內(nèi)容相對單一，收入來源不夠豐富，非高峰時段引流乏力，難以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，對財政補貼的依賴較大。在此背景下，體育場館需突破傳統(tǒng)融資方式，通過REITs等資產(chǎn)證券化工具盤活存量資產(chǎn)，為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新活力。
(二) 體育場館REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。5簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益，而體育場館REITs則給場館持有人創(chuàng)造了一個機會，讓他們可以將手里經(jīng)營狀況良好但通常難以流通起來的資產(chǎn)通過“售賣份額”的方式實現(xiàn)資產(chǎn)盤活與資本退出，從而進行再投資。項目所獲回籠資金亦可再次投入于場館運營或升級以保持并增加營收，后按照監(jiān)管要求將可分配收益向投資者分紅，激勵投資者繼續(xù)持有或購買新份額。由此形成良性資金循環(huán)，破解體育場館存量盤活的難題。
(三) 相關(guān)政策演進
在體育場館存量盤活需求的催動下，國家出臺一系列政策指導體育場館市場化運營、探索體育場館創(chuàng)新融資方式的路徑。2019年《關(guān)于促進全民健身和體育消費推動體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕43號）從運營權(quán)流轉(zhuǎn)、場館市場化轉(zhuǎn)型及配套稅收土地優(yōu)惠層面，為體育場館市場化運營與發(fā)展提供指導，為推動體育場館資產(chǎn)證券化奠定基礎(chǔ)；2022年至2025年間，國家政策鼓勵體育場館REITs并支持在特定領(lǐng)域符合條件的體育場館試點探索；至2025年12月，《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》正式公布，明確將體育場館納入消費類基礎(chǔ)設(shè)施類別，進入REITs可發(fā)行范圍。相關(guān)政策的主要內(nèi)容請見下表。
發(fā)文時間 | 文件名稱 | 文件主要內(nèi)容 |
2019年 | 《關(guān)于促進全民健身和體育消費推動體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕43號） | 1.鼓勵賽事活動承辦權(quán)、場館運營權(quán)通過產(chǎn)權(quán)交易平臺公開交易； 2.鼓勵深化公共體育場館“改造功能、改革機制”工程，推進政府投資新建場館委托第三方企業(yè)運營，不宜單獨設(shè)立事業(yè)單位管理； 3.體育場館自用的房產(chǎn)和土地，可按規(guī)定享受有關(guān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠； 4.鼓勵利用工業(yè)廠房、商業(yè)用房等既有建筑改造建設(shè)體育設(shè)施并調(diào)整使用功能等，實行在五年內(nèi)繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策； 5.大力培育健身休閑、競賽表演、場館服務、體育經(jīng)紀、體育培訓等服務業(yè)態(tài)，創(chuàng)新商業(yè)模式，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。 |
2022年 | 有《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號） | 將文化體育場館視為長期閑置但具有開發(fā)利用價值的重點盤活資產(chǎn)類別，并明確支持通過REITs、PPP等方式盤活存量。 |
2023年 | 《關(guān)于政協(xié)第十四屆全國委員會第一次會議第02987號（文體宣傳類197號）提案答復的函》 | 安排中央預算內(nèi)投資支持體育公園、冰雪等戶外運動公共服務設(shè)施建設(shè)，同時表態(tài)穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作，重點支持符合條件的存量冰雪體育場館項目發(fā)行REITs。 |
2025年 | 《關(guān)于釋放體育消費潛力進一步推進體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2025〕31號） | 1. 支持符合條件的體育企業(yè)上市和再融資、發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化； 2. 通過中央預算內(nèi)投資、地方政府專項債券、彩票公益金等支持符合條件的體育場地設(shè)施建設(shè)。支持符合條件的項目發(fā)行REITs。 |
《關(guān)于金融支持體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》開放 | 強化體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)金融保障。積極支持體育領(lǐng)域重大工程、重點項目建設(shè)，加大對體育場館、體育服務綜合體、冰雪運動場地、高質(zhì)量戶外運動目的地等體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營的支持力度，支持發(fā)展體育與文化、旅游、康養(yǎng)相融合的新模式、新業(yè)態(tài)，切實滿足相關(guān)經(jīng)營主體合理融資需求。 | |
基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版） | 強體育場館正式納入消費類基礎(chǔ)設(shè)施的類別。 |
二
政策東風下的機會與挑戰(zhàn)
(一) 機會
體育場館REITs的推進能為政府、產(chǎn)權(quán)方、運營方與投資者等參與方提供利好。對政府而言，可緩解地方隱性債務壓力，減少場館運營財政補貼，同時提升場館服務效率與品質(zhì)，兌現(xiàn)公共服務職能，并帶動周邊文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助力區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級；對產(chǎn)權(quán)方來說，可快速回籠資金、降低資產(chǎn)負債率、優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)；對運營方而言，可獲得相對更長期穩(wěn)定的運營資金支持，支撐場館智能化升級與多元化業(yè)態(tài)拓展，還能依托REITs平臺輸出成熟運營管理經(jīng)驗，實現(xiàn)運營品牌的規(guī)模化擴張；對投資者來講，個人可獲取“分紅+二級市場價值增值”的雙重收益，機構(gòu)則能將其納入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)配置范疇，優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，分散市場波動風險。
(二) 挑戰(zhàn)
1. 用地合規(guī)方面
在體育場館REITs的申報要求中，關(guān)于土地使用以及資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性的合規(guī)要求值得關(guān)注。土地使用合規(guī)是REITs的基本前提之一，實踐中常見的合規(guī)障礙包括土地手續(xù)不全、劃撥用地轉(zhuǎn)讓限制等問題，此類問題補正周期長且審批流程較復雜，會加重體育場館REITs申報的成本。若體育場館用地原為劃撥用地，該類用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格規(guī)定限制，需確認是否符合《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，必要時需補辦土地出讓手續(xù)并補繳土地出讓金，或探索國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）等方式。
此外，部分體育場館是通過PPP模式（政府和社會資本合作）建設(shè)運營的，為避免社會資本通過轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)逃避責任，PPP協(xié)議中可能會約定限制或禁止經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等條款。根據(jù)《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號）的要求，“土地出讓合同（或土地租賃協(xié)議）、特許經(jīng)營協(xié)議或PPP合同及園區(qū)入園協(xié)議（如有）中對項目公司名下的土地使用權(quán)、項目公司股權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機構(gòu)應對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。”因此如相關(guān)協(xié)議中已經(jīng)約定了限制或者禁止經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條款，申請人需提前與協(xié)議的相對方協(xié)商變更協(xié)議或簽署補充協(xié)議，或與相對方協(xié)商以取得無異議函，存在較大不確定性。
2. 資產(chǎn)估值方面
如前所述，近年來體育賽事已成為體育消費的核心場景，賽事冠名權(quán)、轉(zhuǎn)播權(quán)等部分權(quán)利與場館運營收益高度相關(guān)。在體育場館涉及的無形資產(chǎn)中，哪些權(quán)利應納入REITs資產(chǎn)范圍、如何拆分組合類無形資產(chǎn)，目前還缺少較為明確和統(tǒng)一的指引或?qū)嵺`方案。此外，雖然目前已有中國資產(chǎn)評估協(xié)會印發(fā)的《體育無形資產(chǎn)評估指導意見》（中評協(xié)〔2022〕1號）可供參照，但體育場館無形資產(chǎn)的收益與賽事舉辦頻率、IP影響力、市場熱度直接掛鉤，因此其評估價值往往具有波動性顯著的特征。例如某場館的賽事冠名權(quán)收入，可能因當年承辦頂級賽事而大幅增長，也可能因賽事IP熱度衰退而下滑，這種不確定性為估值增加了難度。
3. 運營管理方面
《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）要求切實加強運營管理，注重項目運營可持續(xù)性。盡管目前賽事舉辦能直接拉動門票、轉(zhuǎn)播、贊助等短期收益，但因其具有周期性、季節(jié)性特征，且受政策導向、市場熱度、IP合作期限等因素影響顯著，對收益的可持續(xù)性作用有限。
此外，體育場館運營還需在堅持公益屬性的前提下實現(xiàn)商業(yè)收益。根據(jù)《體育場館運營管理辦法》第3條的規(guī)定，體育場館應當在堅持公益屬性和體育服務功能，保障體育事業(yè)任務的前提下，按照市場化和規(guī)范化運營原則，充分挖掘場館資源，開展多種形式的經(jīng)營和服務，發(fā)展體育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提高綜合利用水平，促進社會效益和經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。第9條則明確了體育場館的開放標準，規(guī)定訓練場館和專業(yè)性較強的場館在保障專業(yè)訓練、比賽等任務的前提下應積極對社會開放，除此之外的其他體育場館每周開放時間一般不少于35小時，全年開放時間一般不少于330天，且國家法定節(jié)假日、全民健身日和學校寒暑假期間，每天開放時間不得少于8小時。從時間分布來看，上述法定開放的核心時段，與周末、節(jié)假日等商業(yè)價值較高的黃金運營時段重疊，嚴格履行開放義務則會壓縮盈利空間。若側(cè)重商業(yè)運營以提升收益，則可能觸碰法定開放的合規(guī)紅線，如何在兩者之間做好平衡以兼顧項目運營可持續(xù)性的目標以及項目合規(guī)要求也是需解決的問題。
三
體育場館REITs規(guī)模化的展望
由于REITs擴容至體育場館的政策剛出臺不久，推動政策落地的配套文件與指引仍較少，但現(xiàn)有政策已體現(xiàn)將體育場館培育為獨立、可規(guī)模化資產(chǎn)類別的導向。未來，大概率將率先出現(xiàn)一批頭部場館成功發(fā)行REITs的案例，不過這類案例僅能驗證體育場館作為獨立資產(chǎn)類別的可行性，而突破單一項目的局限，打造可擴展、可復制的資產(chǎn)包，實現(xiàn)規(guī)模化運作，才能真正達成政策目標，切實盤活行業(yè)內(nèi)的存量體育場館資產(chǎn)。從現(xiàn)實情況來看，我國一線城市核心場館依托高端賽事IP、大型演藝活動等稀缺資源實現(xiàn)收益突破，且此類優(yōu)質(zhì)場館占比極低；絕大多數(shù)場館可能仍處于缺少稀缺資源支撐、業(yè)態(tài)相對單一的狀態(tài)，難以復制頭部路徑，構(gòu)成規(guī)模化推進的核心障礙。基于這一現(xiàn)狀，不同場館可因地制宜、差異化布局：
對于優(yōu)質(zhì)場館，可抓住政策窗口期，聚焦權(quán)屬清晰、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)標的，做好前置合規(guī)籌備工作，充分運用劃撥用地轉(zhuǎn)化、稅務特殊性處理等配套政策積極探索，形成可復制的合規(guī)、運營等方面的模板；對于資源相對不足的場館，則可結(jié)合有關(guān)政策從提升運營能力、豐富業(yè)態(tài)布局、智慧化場館轉(zhuǎn)型等方面切入，通過提升運營效率、拓展多元服務場景打好資產(chǎn)基礎(chǔ)，以便未來政策細則進一步明確、可參照實踐案例落地后以更小的阻力進入資產(chǎn)池。
總的來說，體育場館REITs的發(fā)展是一個循序漸進、從試點到規(guī)模化常態(tài)化的過程。盡管當前仍面臨合規(guī)運營難點及可復制模式較少等挑戰(zhàn)，但隨著政策細則的持續(xù)完善、REITs常態(tài)化發(fā)行機制的日趨成熟，以及市場化運營模式的逐步成型，這些障礙有望逐步消解。把握這一政策機遇，推動體育場館融資方式創(chuàng)新，實現(xiàn)可規(guī)模化的資產(chǎn)運作，將成為體育產(chǎn)業(yè)與資本市場深度融合發(fā)展的關(guān)鍵突破口。
1.參見：http://epaper.zqrb.cn/html/2025-09/08/content_1180562.htm
2.參見：https://www.sport.gov.cn/n20001280/n20745751/c28545228/content.html
3. 參見：https://www.ndrc.gov.cn/wsdwhfz/202509/t20250918_1400563.html
4. 參見：https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202503/content_7015315.htm
5. 參見：https://www.csrc.gov.cn/xiamen/c105634/c2359048/content.shtml?f_link_type=f_linkinlinenote&flow_extra=eyJpbmxpbmVfZGlzcGxheV9wb3NpdGlvbiI6MCwiZG9jX3Bvc2l0aW9uIjowLCJkb2NfaWQiOiI2YjhlZTljOTkxZWUxZGFkLTYyZWEyOWYzNjhiNDJhYTIifQ%3D%3D
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