作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

對于市場而言，ESG最早起源于倫理投資，隨著時代的發(fā)展以及概念的成熟，近年來在倫理投資、社會責任投資、綠色金融的基礎上進一步深化形成ESG投資的概念。即通過整合環(huán)境、社會責任和公司治理，形成了一種除財務指標、盈利能力外的更為完善的企業(yè)價值評估理念。

ESG投資的提出契合目前的經(jīng)濟社會發(fā)展背景，其作為一種新興的投資策略也日益受到機構投資者的關注和認可。 

企業(yè)對ESG三大維度、各個具體范疇的重視與有效管理，最終都將反作用于其自身的長期可持續(xù)發(fā)展。在短期經(jīng)營效益和長期的環(huán)境、社會利益之間如何做出平衡，直接與企業(yè)的員工、客戶、社會及自然環(huán)境產生關聯(lián)，一定程度上間接影響投資者對企業(yè)的價值預期和投資判斷。

表：ESG的三大評價維度、具體范疇及部分重要主題

對于企業(yè)而言，ESG表現(xiàn)相對優(yōu)異的企業(yè)抵御風險的能力更強，有利于長期穩(wěn)健的發(fā)展。在持續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟價值的同時，也能夠帶來社會效益和生態(tài)效益。對于投資者而言，環(huán)境、社會責任、企業(yè)管治等非財務因素也是投資中不可忽視的風險，ESG投資可以幫助投資者有效避雷。

目前，ESG作為影響企業(yè)長期投資收益和風險的關鍵因素，正逐漸成為投資機構投資決策過程中參考的重要指標之一，通過三大維度的各項關鍵指標，ESG評級可以衡量一家企業(yè)在可持續(xù)金融上的投資價值。

表：ESG投資理念的發(fā)展過程及主要應用形式

資料來源：CRIC整理

隨著ESG概念的不斷深化，加之企業(yè)信息披露標準的完善，目前已基本形成一套完整的ESG評級及投資體系。市場實踐證明，ESG評級結果能規(guī)避更多潛在風險，帶來較為穩(wěn)定的價值回報。不僅有利于資本市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，還能促進綠色金融有序、健康多元化的發(fā)展。

規(guī)模上市房企對ESG信息披露的重視程度逐年提升，ESG信息披露質量不斷提高。據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2020年在銷售百強的近70家上市房企中，有62家房企披露ESG報告，占比近9成，且披露內容越來越豐富。 

A股房企的企業(yè)社會責任報告披露最早可追溯至2008年以前，如萬科、華僑城、陽光城等。得益于香港聯(lián)交所對ESG監(jiān)管要求的不斷增強，H股上市房企披露ESG信息的企業(yè)數(shù)量也在2016年之后有明顯增長。值得注意的是，港交所ESG新規(guī)對企業(yè)供應鏈管理提出了更為嚴格的要求，對H股上市房企的綠色發(fā)展理念有較為深遠的影響。

圖：2014年以來70家百強上市房企中披露ESG報告的企業(yè)數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理、企業(yè)公告

從上市房企ESG報告的披露形式來看，在2020年62家披露ESG報告的百強上市房企中，已有近8成房企獨立發(fā)布ESG報告，其中，A股為企業(yè)社會責任報告，H股為環(huán)境、社會及管治報告或可持續(xù)發(fā)展報告。部分H股房企則仍以在年報中披露環(huán)境、社會及管治報告的形式為主。 

整體來看，獨立披露的ESG報告內容更為豐富、披露質量相對更高，也可以從中看出房企對ESG發(fā)展的重視程度，近年來，獨立發(fā)布ESG報告的房企不斷增加，比如旭輝、龍湖和龍光、佳兆業(yè)都分別在2019年和2020年將ESG報告從年報中剝離并獨立披露。

圖：2014年以來70家百強上市房企中披露ESG報告的企業(yè)數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理、企業(yè)公告

值得注意的是，ESG導向綠色發(fā)展，一定程度上為房企拓寬融資渠道帶來新的發(fā)展機遇。比如，通過綠色金融和發(fā)行綠色債券，更好的ESG的表現(xiàn)可以為房企獲取期限更長的融資，同時也可以顯著降低融資成本，提升房企競爭力。

ESG體系中，E作為企業(yè)環(huán)境責任履行的體現(xiàn)，主要反映企業(yè)在生產經(jīng)營中對環(huán)境保護、自然資源的利用以及污染管理方面的應對措施和取得的成果。 

從百強房企ESG報告梳理來看，“綠色”作為環(huán)境管理的主旋律，貫穿于項目設計、采購、開發(fā)、運營等全流程。具體主要體現(xiàn)在綠色建筑、裝配式建筑、能源資源管理等方面。

綠色建筑已成為房企踐行環(huán)境責任的重要領域，是指在全壽命周期內，節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現(xiàn)人與自然和諧共生的高質量建筑，現(xiàn)已成為房企踐行環(huán)境責任的重要領域。同時，發(fā)展綠色建筑符合行業(yè)轉型趨勢和政策導向，受到越來越多房企的關注，并參與到該領域。目前房企采用的主流綠色建筑認證標準包括：《綠色建筑評價標準》、美國LEED標準、美國WELL標準三類。

表：三大主流綠色建筑認證標準

注：WELL還推出試用標準，適用建筑范圍包括多戶住宅、教育、零售、飯店、商業(yè)廚房

資料來源：CRIC整理

在房地產行業(yè)，綠色債券是以綠色建筑為融資標的的債券融資模式，需遵守特定綠色金融框架下對融資目的、項目篩選、資金使用及報告做出的規(guī)定。換句話說，綠色債券是建立綠色發(fā)展之上的。早在2016年，以當代置業(yè)為代表的房企就已經(jīng)成功發(fā)行綠色債券，近年來越來越多房企啟動綠色融資渠道，包括龍湖集團、陽光城、旭輝、禹洲、陽光城等，發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長，也表明房企越來越重視節(jié)能減排和綠色建筑發(fā)展。

特別是隨著“三條紅線”正式實施，房企整體資金面收緊，綠色債券作為一種新型融資渠道，且受到政策支持，備受房企青睞，特別是綠色美元債所募集的資金在符合國家規(guī)定下可以全部用于償還公司未來到期債務，目前發(fā)行量較多。這種資金反哺效應，在相當程度也驅動房企加速綠色發(fā)展。

表：2021年以來房企發(fā)行綠色美元債情況（億美元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理、企業(yè)公告

房企的社會責任主要體現(xiàn)在社區(qū)與慈善、供應鏈管理、產品與服務、員工發(fā)展與關愛四方面，以房企在自身發(fā)展的同時，對社會、上下游企業(yè)、消費者利益以及企業(yè)員工利益的兼顧程度作為評價房企良性發(fā)展的一個維度，旨在關注房企發(fā)展與社會的協(xié)調性，貫徹共同、協(xié)同發(fā)展理念。 

以新冠疫情為例，房企主動承擔社會責任，迅速全方位部署，投身抗擊疫情大任，其中，中國恒大、碧桂園、萬科地產、融創(chuàng)中國等房企第一時間捐助救災資金超過億元。此外，眾多房企通過租金減免，物業(yè)防疫等方式支持疫情，共度難關。 

在落實工程質量管控方面，房企的產品與服務是對客戶的最直接反饋，其中工程與產品的質量，以及服務的客戶滿意度也是房企對社會責任體現(xiàn)的重要方面。房企對工程質量的管控不僅關系到施工各環(huán)節(jié)現(xiàn)場及人員的安全性，對最終交付產品品質的保證也影響重大。

表現(xiàn)在人力資源方面，人才是企業(yè)的“血液”，是企業(yè)發(fā)展的根本動力。秉持“以人為本”的用人理念，當前規(guī)模房企建立起完善的人才招聘流程機制，校招與社招同步推進，通過招聘信息化、招聘助手、AI面試等工具不斷優(yōu)化招聘流程，引進優(yōu)秀人才。 

雇傭管理方面，房企不斷向“合規(guī)雇傭、公平雇傭、多元共融”方向靠攏，打造健康的工作環(huán)境，保證社會員工權益、尊重人權，確保員工及求職者不因性別、年齡、家庭狀況、殘疾、種族、宗教信仰等因素而遭受不公平的待遇。在員工性別比例安排上，房企男性員工比例基本在60%左右，比例占據(jù)相對優(yōu)勢。 

從典型房企案例來看，融創(chuàng)的女性員工占比相對較高，達42%；而中海地產為了維持入職競爭的公平性，總體女性員工占比維持在較低水平。在員工年齡端比例安排上，以30歲以下及30-50歲年齡段員工為主導，典型房企中新城控股50歲以上員工占比相對較高，達7%；融創(chuàng)30歲以下員工占比相對30-50歲員工高出4個百分點，注重給予年輕人機會。

圖：2020年部分典型房企員工性別比例

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理、房企ESG報告

圖：2020年部分典型房企員工年齡購成

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理、房企ESG報告

目前，大部分規(guī)模上市房企都設立了專門的ESG相關管理組織架構，如ESG小組、可持續(xù)發(fā)展委員會等。具體來看，自上而下主要以董事會為決策核心，以ESG委員會為管理核心，以ESG工作執(zhí)行小組為執(zhí)行核心。通過不斷完善ESG管理的組織架構、量化ESG戰(zhàn)略發(fā)展目標、明確具體執(zhí)行職能，推進企業(yè)ESG工作績效的良好可持續(xù)發(fā)展。

強化風險防控是企業(yè)經(jīng)營中的必要之舉，風險防控包括風險識別、風險評估、風險應對、風險報告等一系列程序與流程，不僅需要設立專門的組織架構、配置專業(yè)人員，還需要制度、技術支撐。隨著風險管理意識和認知的不斷提升，各房企都在積極構建、完善自身的風險防控制度與體系，如萬科地產、中國恒大、保利發(fā)展、中海地產等。

表：典型房企風險管理組織架構/主要職能部門

資料來源：CRIC整理、房企ESG報告

“合規(guī)”對企業(yè)行為的規(guī)范性提出要求，是企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的第一步，同時也是企業(yè)享受法律法規(guī)保護的前提。各大房企都在積極推動合規(guī)經(jīng)營的落實，從具體舉措來看，主要體現(xiàn)在以下四個方面：一是以法律法規(guī)為公司經(jīng)營管理基準；二是合規(guī)信息披露；三是在既定法律法規(guī)基礎之上，自主制定符合企業(yè)發(fā)展的內部管理制度或行為準則，建立健全內部控制制度，深化合規(guī)經(jīng)營體系，提升依法合規(guī)經(jīng)營管理水平；四是通過教育、培訓等方式加強企業(yè)合規(guī)文化建設，提升公司員工與管理層的合規(guī)意識和能力。 

廉潔文化建設旨在打造房企內部誠實守信、風清氣正的經(jīng)營環(huán)境，同時，全員化的反腐倡廉也是房企穩(wěn)健經(jīng)營的根基。當前，房企的廉潔建設主要從四方面入手：一是規(guī)范廉潔制度；二是開展廉潔教育培訓；三是推進伙伴廉潔；四是暢通舉報機制。

圖：房企“反貪腐”四大舉措

資料來源：CRIC整理、房企ESG報告

整體來看，隨著行業(yè)和資本市場對企業(yè)ESG發(fā)展重視程度的提升，近年來規(guī)模房企以董事會和ESG委員會為核心不斷完善ESG管理的組織框架和執(zhí)行職能、推進ESG發(fā)展的戰(zhàn)略目標。ESG報告披露的內容也更為詳實、豐富。但從發(fā)展現(xiàn)狀來看，國內房地產行業(yè)整體的ESG發(fā)展水平尚處在早期階段。

企業(yè)ESG發(fā)展需要長期持續(xù)性的投入，以行業(yè)龍頭房企為代表的大型房企如碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利、中海等，在規(guī)模效應下有更多的動力和資源投入來提升各方面的ESG發(fā)展水平，而中小房企的ESG仍有較大的發(fā)展和成長空間。 

此外，企業(yè)經(jīng)營的本質是追求經(jīng)濟效益。無論是對房企還是投資機構來說，企業(yè)的土儲規(guī)模、盈利能力、業(yè)績增速等都是決定房企經(jīng)營效益和財務回報的核心。而ESG所代表的長期價值投資和可持續(xù)發(fā)展理念，并不能帶來明顯的短期收益。未來，房企能否通過提升ESG發(fā)展水平，實現(xiàn)短期經(jīng)濟效益與長期環(huán)境、社會利益之間的平衡，進而提高自身的長期可持續(xù)發(fā)展能力和社會價值，還有待ESG理念進一步的應用實踐。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 深度研究丨九成上市房企披露ESG報告，三大評價維度值得關注！