作者：齊紅雷

來源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）

第二節 三務合一理論中三務之間的關系

房地產實務、稅收實務和法律實務這三務之間，是什么關系？是平等關系，還是主次關系？如果是主次關系，誰是主？誰是次？或者說誰是綱？誰是目？

以[案例一]為例，雖然我們從稅收實務的角度將商業模式由資產轉讓改成了作價入股加股權轉讓并且從法律實務的角度確認了包稅條款的有效性，但是，按照三務合一稅務規劃的理論，在做這一切工作的同時，必須還要從房地產實務層面考慮有無實踐性障礙或疑問。其實，針對這個案例在房地產實務層面至少有兩個問題需要優先考慮，一是依據城市總體規劃B公司的宗地是否屬于教育建設用地，二是想當年B公司與政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中，有無B公司若改變土地用途則政府有權收回的約定。試想，如果B公司的宗地在城市總體規劃中是市政公園，那就意味著一旦B公司不再按照工業出讓地使用該宗地的時候，政府必須將該宗地收購儲備并用于市政公園建設，那么，A學院想利用該宗地進行教育設施建設的想法，必將因為不符合城市總體規劃而成為泡影。退一步說，即使該宗地的城市利用總體規劃是教育用地或者可以調規改為教育建設用地，如果當年B公司與政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中，有B公司若改變土地用途（如由工業改為教育）則政府有權收回該宗地的約定，那么，B公司也就沒有權利私下跟A學院達成協議將該宗地交給A學院用于建設教育設施了，而只能由政府收回進行劃撥（針對非營利性學校）或招拍掛（針對盈利性學校）重新供地了。顯然，上述兩個房地產實務問題任何一個成為現實障礙，都必將稅收實務和法律實務的勞動成果，瞬間歸零。

可見，這三務之間是“一綱兩目”的關系，即房地產實務是“一綱”，在其之下稅收實務和法律實務是“兩目”。房地產稅務規劃的三務合一，之所以以房地產實務為統領，其根本原因在于對房地產行業知識經驗和房地產商業模式熟悉的重要性已經明顯超過對稅收法律文件熟悉的重要性。因為，要想設計一個成功的房地產稅務規劃方案，前提和基礎是真正懂得這房地產行業的專業知識且具備豐富的實踐經驗。也就是說，任何一個成功的房地產稅務規劃方案都必須與房地產行業的專業知識和具體實踐相結合。相反，不能建立在房地產專業知識和具體實踐基礎之上房地產稅務規劃，必然成為空中樓閣、無源之水和無本之木，極有可能給客戶帶來巨大的損失甚至是滅頂之災。

第三節 三務合一理論的人才構成

簡單說，所謂三務合一就是將三種實務融合為一體。這里有兩個關鍵詞“實務”和“融合”。

這里的“實務”包含兩方面的含義，一是所在領域專業知識架構要完整、專業知識內容要熟悉，二是所在領域實踐經驗要豐富、實踐技巧要醇熟；顯然，這兩方面以后者為上，因為稅務規劃工作重在實踐經驗而不重在理論知識。

這里的“融合”就是將三種實務交融合并為一體。如此，房地產稅務規劃的人才自然就應該由精通房地產實務、稅收實務和法律實務三種實務的人構成。但問題的關鍵是：這里所謂精通三種實務的人，是指一個人同時精通三種實務呢？還是多個人分別精通三種實務呢？俺把這前一種情況稱之為“單體融合”，把這后一種情況稱之為“多體融合”。顧名思義，所謂單體融合就是一個人同時精通房地產實務、稅收實務和法律實務，依靠一個人的力量來完成稅務規劃工作。從行業資格角度來說，就是作為“單體”的一個人同時擁有房地產領域的一級造價師和土地評估師資格、稅收領域的注冊稅務師資格、法律領域的律師資格以及財務領域的注冊會計師資格。現實生活中，這種學霸型的“超人”屢見不鮮，是為單體融合的代表人物。在稅務界來自“三師”（同時擁有注冊稅務師、律師和注冊會計師三種資格）的一部著作或一篇文章，往往會令人頓生敬意和刮目相看。可見，單體融合在現實生活中還是擁有一定市場的。相反，多體融合與單體融合的人才構成則完全不同。顧名思義，所謂多體融合就是由不同的個人分別精通房地產實務、稅收實務和法律實務，依靠多個單體的力量來共同完成稅務規劃工作。

顯然，三務合一理論中的“融合”指的是“多體融合”而不是“單體融合”。因為，作為單體的個人，即使同時擁有房地產、稅收和法律的多個資格證書，也只能說明這個人擁有了這三個領域的專業知識架構，而根本也不能說明這個人同時擁有了這三個領域的豐富的實踐經驗和嫻熟的工作技巧。因為，任何一個領域豐富的實踐經驗和嫻熟的工作技巧，都是需要長期深入實踐第一線一點一滴積累而來的，是不可能通過考試來速成的。更何況，一個人的時間和精力總是有限的，要想在兩個以上的領域，在具備知識架構熟悉專業內容的同時，還具有豐富的實踐經驗和嫻熟的工作技巧，是一件極為困難的事情。

綜上，三務合一理論指導下的稅務規劃團隊是以多體融合的方式，分別由精通房地產實務、稅收實務和法律實務的專業人員而組成。這個團隊每一個成員，都應該具備“一精兩粗”的知識架構和實踐經驗，即在“精”通某一領域實務基礎上，也“粗”通另外兩個領域的基礎知識和基本實務，只有這樣才能達到三務合一的效果，設計出受到市場高度追捧的稅務規劃方案。相反，如果每一個成員都只顧埋頭鉆研自己所在領域的內容，而對戰友們所在的另外兩個領域的內容一竅不通，必然形成雞對鴨講難以溝通的尷尬局面，勢必走向三務隔離的邪路，完全背離了三務合一的初衷，根本形不成設計優秀稅務規劃方案的戰斗力。其實，稅務規劃實踐過程中，三務合一的稅務規劃團隊也不會只有三個領域的三個專家組成。因為，在“一精”的層面，即使同為某一領域的專家，往往由于受到時間和精力或學歷和興趣等因素的影響，不同的人也會有所側重。例如同為房地產領域專家，甲可能擅長土地規劃，而乙則擅長建筑施工；又例如同為稅收領域專家，丙可能擅長土地增值稅，而丁則擅長企業所得稅；再例如同為法律領域專家，戊可能擅長公司并購，而己則擅長刑事犯罪辯護。也就是說，每一個房地產稅務規劃方案的設計和實施，都會從三個領域抽調若干名人員臨時組成一個戰斗小分隊。

第四節 三務合一理論的專業化本質

在本編第一章闡述稅務規劃三大原則中的專業性原則時，闡明了一個道理，那就是任何一名稅務規劃工作者，都只可能成為某一個行業（如房地產、建筑施工、金融證券、高科技、互聯網、生物工程、人工智能等）的高手，而不可能在所有行業都是稅務規劃高手。

在本章第二節闡述三務合一理論中三務之間的關系時，闡明了三務合一中的“三務”以行業實務為“綱”，以稅收實務和法律實務為“目”，并且，綱舉目張、目隨綱走。也就是說，任何一個稅務規劃團隊，一旦選定了某一個行業，稅收實務和法律實務就要以這個行業為統領，并隨之而行。例如房地產稅務規劃團隊，對房地產行業專業知識的熟悉和實踐經驗的豐富是占據領導地位的，按照綱舉目張、目隨綱走的原則，稅收實務的主要任務就是熟悉與房地產有關的稅法文件和實際執行中的執行口徑，法律實務的主要任務就是熟悉與房地產相關的法律法規和相關判例。

在本章第三節闡述三務合一理論的人才構成時，闡明了三務合一理論指導下的稅務規劃團隊是以多體融合的方式，分別由精通房地產實務、稅收實務和法律實務的專業人員組成，并且以“一精兩粗”的知識和實踐結果，來實現三務合為一體的最終目標。

由以上三部分內容，我們得出一個重要的結論：三務合一的本質就是稅務規劃的專業化。而這個稅務規劃專業化的具體內容也正是上述三層意思。

作者簡介：齊紅雷，男，畢業于著名高校高等數學專業。正式從事律師職業已經超過20年。現為北京德和衡律師事務所高級合伙人。是“三務合一”稅務規劃理論的核心創始人。自2003年開始，專門從事房地產專業法律服務。自2009年開始，主要從事企業并購房地產稅務規劃方案設計和審查工作，參與過眾多房地產企業資產剝離、項目轉讓、轉讓公司股權等標的額巨大的方案設計。代表作為《企業并購房地產稅務規劃108式》。

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