風財訊 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：婷婷王
“50輛賓利堵車位”熱搜揭開深圳寶能公館長達近4年的停車位糾紛，這顆“定時炸彈”涉及開發商違規操作，也折射出深圳蒂固已深的車位爭議。
6月5日，“女子稱開50輛賓利堵截被占車位”話題沖上熱搜。事涉深圳寶能公館（又名寶能城市公館）業主因車位占用問題發生糾紛，在地下停車場內發表過激言論。
流傳出的現場視頻中的女子稱，“我的車位有買賣合同，這個車位誰敢說是他的？”并揚言要開50臺賓利堵車位一個月。
（網傳現場視頻的部分截圖）
據了解，事件的導火索是寶能公館小區的車位糾紛。流出的小區業主聊天記錄顯示，開發商售賣公寓時承諾了“公寓專用車位”（贈送30年的固定車位使用權），部分公寓車位設置在住宅區樓下，并裝了地鎖。而住宅區業主認為車位是公用的，并且一部分業主聲稱購買了車位使用權，因此兩方業主經常就車位發生糾紛。
小區物業人員曾向媒體稱，開發商賣房時與賓利女車主簽過合同，其有相關車位的使用權。6月5日，小區所在的福田香蜜湖街道辦表示，就此事已多次開會協商，派出所也已經介入調解。賓利女車主網傳有婚戀關系的男主所在單位深振業也進行了審查和處理通報。
后續據鳳凰網《風暴眼》了解，小區物業已將公寓專用停車位地鎖拆除，并在業主群表示，會積極主動搭建平臺，盡快推進（車位協調）工作。
（相關方面的事件回應）
寶能公館的停車位問題為這次糾紛埋下“定時炸彈”，而這背后折射出的是深圳車位能不能買賣，開發商是否違規售賣車位使用權，是否存在虛假宣傳等一系列問題。
01 消失的停車位？
據鳳凰網《風暴眼》了解，此前深圳寶能公館在多個平臺宣發了樓盤車位信息，從信息可見，項目住宅曾宣傳車位比1:2，公寓則有車位比1:1.5、1:1.8兩個版本。搜索小區二手房信息甚至能發現“帶固定車位”的字樣。
不過寶能公館周邊二手房中介人士告訴鳳凰網《風暴眼》，“帶固定車位”只是噱頭，小區的住宅車位250元每月（租金），沒有固定車位，根據深圳規定是公用車位，先到先停。
（深圳寶能公館宣傳信息截圖）
據了解，深圳寶能公館規劃了-1、-2、-3三層地下停車場。但自2018年底小區業主陸續入住，便持續有業主投訴“負一負二停車位憑空消失”無法使用，導致車位緊張。
業主在領導留言板投訴稱，小區銷售時承諾1:2的車位配比，但入住小區兩年多，直到2021年寶能地產及吉祥物業（寶能旗下物業）一直不給開放-1和-2停車位，物業曾經在負一負二層車位焊了卷閘門。后經過協商才開放了極少部分。
（寶能公館業主在領導留言板投訴）
有業主稱，停車場長時間封閉不給使用，但開發商賣公寓時卻能承諾“專用車位”。而且車位屬于業主公有，開發商出售、贈予車位卻從未和業主協商。
對此事，深圳福田區香蜜湖街道辦答復稱，竹園社區黨委已在2021年9月1日約談了物業管理處有關負責人，管理處已全部開放三層停車位，目前開放1191個車位（其中負一層95個、負二層278個、負三層818個），并向寶能地產申請增加地下車位。
實際上，引發業主車位糾紛的不僅是寶能公館，據了解深圳寶能城（西區）也因涉嫌違建，違規買賣車位被業主投訴。
（寶能花園城西區業主群部分截圖）
02 開發商寶能埋下“禍根”
和賓利車主事件同樣引起關注的是，開發商寶能“買賣與贈送車位使用權是否違規？”因為在大眾印象中，深圳的車位沒有產權，屬于業主公有，不能售賣。
據鳳凰網《風暴眼》了解，這主要源于2014年12月發布的《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》，其中明確規定，配建車位歸全體業主所有且禁止買賣。但正式的《辦法》遲遲未出臺。
據深圳資深地產人介紹，有些開發商是按2019年的《車位管理和分配辦法（示范文本）》（征求意見稿）執行的，其中表示車位可以租賃、受贈、購買。
但2014年和2019年的管理辦法都是“意見稿”，沒有正式生效文件，因而引發深圳車位歸屬權和交易的爭議。
據了解，此前深圳相關管理辦法因與民法典《物權法》有所重疊，計劃將《辦法》的制定發布進行梳理，所以沒有沒有出臺“正式”的車位管理辦法。
雖然深圳當地辦法未明確界定開發商能否承諾專屬車位、出售車位使用權，但民法典第二百七十五條【車位、車庫的歸屬規則】要求：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”
并且根據2020年3月1日實行的《深圳經濟特區物業管理條例》要求，開發商在預售/現售時、合同中，必須把出售、附贈、出租的車位、車庫數量公示清楚。而根據業主反應寶能項目并未明確這些信息，開發商在多方面涉嫌違規操作。
03 律師：業主有權要求恢復原狀和歸還盈利
關于車位歸屬問題，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，如果開發商真的存在將住宅區的“公共”停車位使用權，贈送給公寓區業主“作為專用停車位”，那么開發商此舉明顯侵犯了住宅區業主的共有權利，開發商屬于無權處分。
開發商一方面有義務恢復原狀，另一方面還應當賠償在此階段期間給住宅區業主所造成的損失。物業公司也有義務將車位恢復原狀，如果在車位贈送期間還因此而獲益了，相關的盈利也應當歸還給業主。
（深圳寶能公館實景）
王玉臣律師指出，一個小區不同的停車位，所有權可能是不同的，具體要看背后的手續。
目前的小區車位一般分為三類：
（1）符合規劃的，在銷售許可范圍內的車位，手續完備的可以直接辦理產權證。
（2）規劃上沒有，通過占用車道、綠化或其它公共部分改建的車位。這種一般沒有產權證，但是從相關法律規定而言，產權應當歸屬于業主共有。
（3）人防車位。這種也比較多，產權歸屬國家，但是日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分攤到業主的購房款中，那么使用權歸開發商所有；但是如果分攤到業主的購房款中了，使用權則屬于業主所有。
“現實生活中存在大量的將公共部分改造為停車位的情況，但是業主往往是不知道或不清楚的，相關的收益也被開發商或物業公司掌控。業主可以通過一定的法律手段，比如信息公開申請、訴訟等方式核實清楚業主權益，另一方面通過法律手段進行確認，并拿回公共收益。”王玉臣表示。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“風財訊”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
