丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部CRIC租售
租金，一直以來都是住房租賃市場不容忽視的關鍵問題。
去年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，解決新市民、青年人等群體的住房問題，明確租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
低租金成為保租房一個最為的顯著特征。
截至目前，已有上海、北京等50多個省市在發布的保障性租賃住房實施意見或征求意見稿中，進一步細化“低租金”這一標準。整體來看，年度租金漲幅普遍不超過5%，而各地租金標準存在較大差異。
01 55城租金仍處于高位
國內租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。
2月，55城個人房源租金為33.05元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環比下跌0.42%，而較去年同期租金同比上漲0.43%，同比漲幅顯著縮小。這是個人房源租金連續5個月呈現下降趨勢。
當前市場租金價格仍處于高位，2月單月租金仍接近去年全年平均值，有14個城市租金水平高于平均租金。
圖：2021年3月-2022年2月全國55城個人房源租金變動
數據來源：克而瑞租售
從城市來看，北京2月租金每平方米已突破百元，達到112.42元/平方米/月，成為當月全國唯一一個平均租金過百的城市，且同比漲幅領漲全國。
2月，上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全國第二位。而同為長三角城市的杭州租金水平也達到69.47元/平方米/月，超過一線城市廣州，排在了全國第四位。租金水平位于全國第三位的深圳，則在2月創下環比領跌全國，環比降幅達到9.1%。
各城市之間租金水平分化，2月最低租金出現在河北保定，平均租金為16.31元/平方米/月。
在房價和租金上漲壓力下，高性價比的保租房成為新市民、青年人緩解居住焦慮的抓手，租房壓力在一二線城市尤為明顯。
表：2月55城個人房源租金前十城市情況
數據來源：克而瑞租售
02 保租房租金如何定價？
在租金上漲壓力下，保租房租金該如何定價成為焦點。
克而瑞租售在整理中發現，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導，租金標準按低于同地段同品質市場租賃住房評估租金執行，年度租金漲幅不超過5%。
但各個城市又有較大差別，主要表現在租金標準的明確程度、折扣力度的不同。
其中，廣州的具體程度明顯低于其他城市，僅明確保租房租金接受政府指導。
據不完全統計，目前有18個省份和城市，明確表示保租房租金低于同地段同品質市場租賃住房租賃租金。
僅有海南、安徽、吉林三省以及南寧等8市明確了保租房折扣力度，保租房租金不高于同地段同品質市場租賃住房評估租金的80%-95%之間，數值區間大致低于市場價的5%-20%不等。
其中，青島保租房租金折扣力度最大，保租房租金標準按照不高于同區域住房市場租金的80%確定，也就是說租金大致低于市場價的20%。武漢、嘉興則按照不高于同地段同品質市場租賃住房租金的85%確定，租金較市場價也有15%的折扣。
保租房租金具體能降多少？
以青島為例，2月，青島個人房源租金均值為29.35元/平方米/月，以保租房最大建筑面積不超70平米測算，目前青島市一套70平米的房子月租金平均為2047.5元，如若以低于20%市場價計算，保租房月租金僅為1638元，兩者差價達到409.5元。
實際上，測算來下保租房租金與市場租賃住房租金整體上相差并不大，區別于公租房，保障性租賃住房覆蓋較大規模群體，市場需求規模大。
各地對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產品規劃、租金水平的控制，會是根據城市特點，因地制宜。
比如上海，對面向社會供應的保障性租賃住房，明確租賃價格應當在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下；面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房，租賃價格可進一步降低
表：部分城市保障性租賃住房租金定價標準
信息來源：各地公布的保障性租賃實施意見或征求意見稿
03 定價機制有待進一步完善
市場租賃住房租金是保租房租金標準的重要參考，但租金標準動態評估和調整在落地實施中難度較大。
目前來看，廈門市、安徽省規定市場租金原則上1年評估一次，必要時可適時評估；而成都市、佛山市則是由政府部門發布參考價；上海市、杭州市、福建省等則要求租金標準需委托第三方專業機構進行評估。
但具體實施過程中，仍然面臨幾個痛點。
首先，過度限價或將抑制保租房供給，但低租金和增加市場供給對參與企業來說顯然是一對矛盾，由于資產價值偏高，國內的長租房收益率一直較低，市場參與主體籌建保租房帶來的收益平衡或遠低于低租金帶來的損失，因此定價的合理性至關重要。
其二，國內租房市場價格波動大，以市場租金的一定比例計取保障性租賃住房價格，運作存在難度。2~3年一次評估，租金可能遠偏離市場租金，將打擊企業運營保租房的積極性，也不利于促進市場公平和穩定市場秩序，目前也只有廈門、長春、青島等城市明確1年度、2年度、3年度進行租金評估和調價。
其三，同品質項目難定義，租金標準評估難度大。由于房屋的位置、周邊配套、產品格局、以及個人需求等不可能完全相同，“同品質”較難定義，且目前沒有官方給出相關的評估模型。而同地段無“同品質”租賃住房的情況在現實中也可避免，甚至不在少數。
其四，委托第三方機構評估租金標準，將增加企業成本。據不完全統計，目前至少一半省市明確保租房租金定價需委托第三方專業機構做市場租金評估，每個項目定期評估市場租金對企業來說是額外增加的一筆費用，增加企業負擔。
小戶型、低租金的保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，各地結合城市特點，按照“租戶可負擔、企業可持續”的原則，明確不同的租金標準和定價規則。
目前，保租房定價策略以政府限價為主，以市場租賃住房租金作為參照價格，現階段這種定價機制的動態調整在各地落地實施將存在一定難度，定價機制有待完善，比如綜合考慮承租對象經濟承受能力、項目建設運營成本、物價變動水平和房地產市場發展狀況等。
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