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評價項目融資的幾個維度

老庵筆記

2020-06-23 11:28 5425 0 0

對項目融資關(guān)注點進行結(jié)構(gòu)性總結(jié)。

作者：老庵

來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

這是一篇干到不能再干的文章，內(nèi)容也并無太多新意，僅對項目融資的評價思路進行框架性總結(jié)，老庵認(rèn)為該總結(jié)有一定必要性。

在實際工作中，同一項目通常面對多家金融機構(gòu)，若碰到復(fù)雜方案，前期溝通可能會占用較多精力，需要找到高效溝通方式，降低機會成本，以便對方案進行綜合比較。

無論方案如何五花八門，對融資方來講，訴求無非是希望在一定時間內(nèi)找到額度大、期限長、成本低、增信措施弱、用途限制少、還款靈活度高的一筆資金，所以在對方案進行甄別時，可從以下幾個維度進行快速判斷。

首先，判斷團隊是否靠譜是基本動作。這點其實可以單獨寫篇文章，人靠譜有多關(guān)鍵無需贅言，靠譜機構(gòu)+不靠譜團隊是非常遺憾的事情。

拋開行業(yè)積累和人脈深度，今天僅簡單討論在面對面溝通中如何快速判斷坐在對面的機構(gòu)人員是否靠譜。

首先靠譜的人應(yīng)該專業(yè)，業(yè)務(wù)知識應(yīng)該非常嫻熟，對政策走向、各種業(yè)務(wù)要點及自家尺度爛熟于心，能夠迅速get到融資人的需求并輸出建設(shè)性意見；

其次靠譜的人應(yīng)該有落地案例，比如目前團隊管理規(guī)模多少，最近有什么落地案例，合作客戶有哪些，團隊一共幾個人，團隊長在目前機構(gòu)就職的時間等等，這些都可以在面對面溝通中直接發(fā)問。

在方案層面，則可從四個方面進行分析：

一、額度與用途

融資人的核心關(guān)注點是有多少資金可以供其靈活調(diào)配。

同一個項目，額度大小更多看金融機構(gòu)的風(fēng)控尺度，批復(fù)額度直接顯性，融資人更應(yīng)關(guān)注實際拿到手的資金有多少。

宏觀層面，例如最近的監(jiān)管政策是否有收嚴(yán)可能；該金融機構(gòu)的對口監(jiān)管機構(gòu)尺度如何；是否有額度，額度從哪些維度管控，目前成本在機構(gòu)內(nèi)部搶占額度是否有優(yōu)勢。

微觀層面，用途影響額度。

以開發(fā)貸為例，該行的放款節(jié)奏如何；放款金額是否嚴(yán)格要求與工程進度匹配；放款時是否需要提供發(fā)票；借款能否用于歸還股東借款；總包等主要合同是否可以覆蓋批復(fù)額度；總包是否配合倒款，抵押物價值最大能支撐多少提款等等。

亦或是明股實債，資金進入形式是增資還是轉(zhuǎn)股；增資是否需要對底層項目進行包裝，底層項目能否包裝出目標(biāo)額度。

二、成本與期限

成本主要看資金來源與成本結(jié)構(gòu)。

不同資金的成本下限不同，到位效率迥異，同時出資時點也影響資金價格。結(jié)構(gòu)方面，投資人、代銷方、資管方分別收費多少，每個環(huán)節(jié)是否有壓縮空間，是否有砍頭費用。

另外還需關(guān)注目前結(jié)構(gòu)是否有稅務(wù)成本，債權(quán)人是否可以開票，底層項目或SPV是否有多余增值稅可能，資產(chǎn)需過戶或買賣股權(quán)時是否涉及繳納契稅和所得稅，稅負成本按照年化計算是什么成本。

期限主要關(guān)注提前還款與退出方式。

提款還款的時間是否可與項目經(jīng)營現(xiàn)金流匹配，最低還款金額是多少，是否嚴(yán)格根據(jù)銷售進度還款，提款還款路徑是否暢通，是否需要股權(quán)過戶；

退出方式有幾種，路徑和審批流程上是否有障礙，所有退出方式是否均為固定成本，留少許浮動是否可以接受，還款后的結(jié)構(gòu)是否有技術(shù)問題。

三、增信及管控措施

增信措施主要是抵押問題。

目前項目現(xiàn)狀與當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心要求是否一致，如果不一致如何解決，抵押后機構(gòu)對辦理預(yù)售登記和網(wǎng)簽的要求與實際執(zhí)行是否有矛盾之處，后續(xù)網(wǎng)簽是否需要補充抵押物或提前還款。

另外，機構(gòu)通常非常關(guān)心主體增信的有效性，是否按照相關(guān)議事規(guī)則和授權(quán)履行內(nèi)部審批流程。

管控措施核心是判斷是否影響項目運營效率及盈余資金使用靈活性。

例如在章證照共管情形下是否派駐人員，項目日常事項的審批權(quán)限在業(yè)務(wù)團隊還是公司投后部門，網(wǎng)簽時機構(gòu)如何配合解押；

盈余資金付現(xiàn)具體什么要求，除付現(xiàn)外是否可抽調(diào)；動態(tài)抵押率&覆蓋倍數(shù)要求如何管控，如果項目銷售非常理想會不會造成資金閑置。

另外，還應(yīng)關(guān)注財務(wù)核算問題。該方案對財務(wù)出并表訴求有無影響，若還款或部分還款時是否涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否需要在財務(wù)層面進行包裝；在各種情形下，底層項目需要股東繼續(xù)出資時是否有出資路徑。

四、審批及落地效率

正常情況下，項目融資時效性都很高，所以落地效率尤為關(guān)鍵。

一方面，需要了解清楚該類型方案金融機構(gòu)的審批周期需要多久，一共涉及幾方審批，需要上幾個會，每個環(huán)節(jié)需要多久，哪個環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵。

兩另一方面，融資人需要倒排時間表，目前方案落地時需要分幾步，每步時間可否壓縮，債權(quán)人內(nèi)部需要履行什么流程，例如是否需要履行國資程序、董事會甚至股東大會審批，是否涉及與審計溝通確認(rèn)出并表方案等等。

當(dāng)然，一筆融資需關(guān)注的問題無法一概而論，全部列舉沒有意義，在搞清楚主要問題以后，主要還是看哪個方案能否滿足融資人的核心痛點，融資人最關(guān)注的問題就是核心問題。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“老庵筆記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 評價項目融資的幾個維度

項目融資

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