丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
重點城市集中供地政策以來，22城首批集中供地已基本完成，上海趕了個晚集，2021年6月18-25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓，共推出31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入），總成交金額達773億元。
在上海土拍政策多維度、高精度的調控下，上海首次集中供地整體較為平穩，從區域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現象均未出現。且本輪成交地塊給房企預留了充足的盈利空間，引入產業等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻，強化了區域未來產業規劃，承接五大新區戰略發展需要。
首輪31宗涉宅地塊成交773億
歷經6天的現場競拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。在剔除安置房、租賃住房后，共有31宗普通商品住宅的經營性地塊，成交總金額約773.8億元。
上海首批集中供地的環節設置中止價、最高報價和一次性書面報價，由于最終是以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人，使得房企盲目報高價的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，因此，此次上海集中供地的地價得到了有效控制，平均溢價率僅為5.8%。
不僅如此，在上海土拍新規下，集中供地中并未出現一家獨大的情況，規模房企、中小房企均有拿地。從拿地房企來看多數為本土國企以及深耕上海的品牌房企。
圖：首輪集中供地成交金額超過400億的城市
數據來源：CRIC
值得注意的是，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來看，五大新城共計出讓273萬平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設一脈相承。
2021年3月19日，上海舉行市政府新聞發布會，介紹了《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》制訂及實施的相關情況，并提出將按照獨立的綜合性節點城市定位。將嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城建設成為引領高品質生活的未來之城，上海經濟發展的重要增長極，推進人民城市建設的創新實踐區、城市數字化轉型的示范區和上海服務輻射長三角的戰略支撐點。
《實施意見》明確，至2025年，5個新城常住人口總規模達到360萬左右，新城所在區GDP總量達到1.1萬億，新城基本形成獨立的城市功能，初步具備綜合性節點城市的地位。至2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建設成為長三角地區具有輻射帶動作用的綜合性節點城市。
從目前來看，當前新區建設仍然缺乏一定規模（人口、產業）以及相關發展配套。因此，我們認為，增加經營性土地供應量一方面可以帶來一定的人口流動，另一方面可以推動和完善交通配套建設、加快產業導入。
圖：上海首輪集中供地各區域分布
六成地塊進入一次性報價
具體來看，31宗含宅地塊中，除4宗舊改用地之外，27宗含宅地出現了明顯的分化局面——對地塊有明確商業、產業運營要求的地塊，基本都低溢價或底價成交；而對產業要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達到中止價后進入一次性報價階段，房企競爭依舊較為激烈。
從出讓條件來看，27宗地塊中有7宗地塊設置了相對較為嚴格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門檻，只有1宗達到競價招標人數要求，另外6宗地均以掛牌方式出讓，此外還有2宗為臨港新區蘆潮港農場環境整治配套項目。
7宗地塊中，僅有靜安區靈石路地塊和浦東曹路中心鎮地塊在舉牌競價環節達到中止價，進入了一次性報價階段，最終以8.39%和5.05%的溢價率成交，能夠溢價成交主要原因是出讓要求相對容易達成；而其他幾宗地則對引入產業類型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯合體、復地等有對口產業運營能力的房企競得，均為底價成交或低溢價成交。
表：上海首輪集中供地中出讓要求較為嚴格的土地成交情況
數據來源：CRIC
另外18宗要求并沒那么嚴格的地塊則全部達到中止價、進入一次性報價階段，房企競爭較為激烈。
以楊浦區定海社區地塊為例，共有3家房企入圍競拍，但仍然進入一次性報價階段，最終由楊浦城投競得，溢價率9.21%。
總體來看，對于出讓條件相對寬松的地塊，入圍房企出價競拍的表現都較為積極，土地市場仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線城市，土地是核心資源，僧多粥少的現象長期存在；另一方面，上海嚴禁房企在拿地后引入其他房企聯合操盤，也加劇了競爭的激烈程度。
房企仍有一定利潤空間
由于上海本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩地價、控房價”預期下，既一定程度保證產品品質，也為開發商保留了盈利空間。
剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規定的聯動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大。
分區域來看，主城區如靜安、楊浦地價房價比超接近0.7。其中楊浦區定海社區地塊作為中環內難得的純住宅，未來銷售壓力并不大。而保利競得的靜安區一宗地雖然設置了限制條件，但門檻不高。考慮到近兩年大寧地區在金茂府的帶動下，整體熱度頗高，且該地塊在區域內位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產品競爭力仍較強。
五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大。但如中駿、首創等在松江競得地塊中要求商業自持比例和引入產業總部，因此未來更加考驗房企運營能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問題。
表：上海首輪集中供地中典型地塊地房比
數據來源：CRIC
總體來看，此次上海首批集中供地，具有較為積極的意義。首先是一次性推出大量土地減少了開發商之間的爭搶，其次通過精細調控使得規模房企、中小房企均有地拿，避免了少部分房企大幅攬地的情況，同時嚴格規定引入產業、商業運營的要求使得五大新城更好發展。在這樣多維度、高精度的調控下，既杜絕了地價過高過熱的情況，也為開發商保留了部分盈利空間，同時還利好區域發展，長期來看對市場的穩健運行大有益處。
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