作者：普睿研究、編輯部

來源：丁祖昱評樓市

當前，我國房地產政策完成從應急托底到長效治理的系統性轉型，以2026年全國兩會政府工作報告、4月中央政治局會議為核心錨點來看，頂層定調持續清晰、施策體系全面成型，行業政策底部已正式確認。

中央以“穩市場、防風險、促轉型”為主線，將城市高質量發展作為核心抓手，地方圍繞城市更新、“好房子”建設、保障安居三大方向精準發力，推動行業加速邁入“提質增效、供求平衡”的高質量發展新階段，為市場企穩回升、構建房地產發展新模式提供堅實制度支撐。

4月29日，深圳出臺限購優化新政，核心定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區域限購，符合條件的可在原基礎上多買1套。4月30日，廣州發布樓市新政，公積金大幅提額，推出“賣舊買新”專項補貼等。精準支持剛需與改善性住房需求，進一步豐富地方需求端提振工具的實操路徑。

01

頂層政策部署閉環成型

政策底部全面確認

2026年全國兩會政府工作報告明確“著力穩定房地產市場”。圍繞市場穩定與風險防控、民生保障、新型城鎮化、住房品質提升、住房制度改革、財政金融配套六大維度，構建起全鏈條施策體系，核心執行“因城施策控增量、去庫存、優供給”，標志著行業進入系統化、長效化治理周期。

4月28日中央政治局會議進一步定調：“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，將房地產風險防范納入重點領域風險化解范疇，把城市更新上升為穩定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環。

金融與監管政策同步松綁提質，為市場修復保駕護航。貨幣政策保持適度寬松，央行持續運用降準降息工具，暢通政策傳導，降低社會綜合融資成本；房地產融資協調機制常態化運行，“保交房”白名單制度固化，符合條件項目貸款可展期至5年；2020年以來的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，監管重心轉向出險房企差異化管控，行業融資約束有序松綁。財政層面，4.4萬億元地方政府專項債聚焦民生工程、隱性債務置換，專項支持收購存量商品房用于保障房、城市更新，形成“財政引導、金融支持、風險共擔”的長效支撐。

“十五五”規劃綱要更將房地產納入提振消費篇章，確立“消費驅動、保障托底、品質升級”的五年發展綱領，推動住房回歸消費品屬性，為行業長期平穩轉型劃定路徑。中央頂層部署的連貫性、精準性、協同性，徹底扭轉市場預期，成為行業止跌回穩的核心底氣。

02

加快推進城市更新:中央定調引領

成為穩市場核心抓手

在政府工作報告和4月中央政治局會議中，城市更新均與穩定房地產市場并列部署，賦予其穩投資、盤存量、惠民生、防風險的多重使命，成為2026年房地產政策的核心突破口。自然資源部、住建部聯合發力，從土地、資金、審批全維度為城市更新保駕護航，為城市更新提供剛性制度保障。

4月以來，中央層面支持力度持續加碼：財政部、住建部開展2026年度中央財政支持城市更新行動；住建部、自然資源部印發城市更新可復制經驗清單，推廣前期策劃、政策創新、審批優化、一站式服務等實操經驗，解決項目落地堵點。中央政策為城市更新精準賦能，構建起“規劃引領、資金支持、機制保障”的城市更新頂層體系。

地方緊跟中央部署，2026年以來累計出臺59項城市更新政策，4月單月發布17項。各地推進模式百花齊放：北京推出75項政策工具箱，推行分層確權、一站式審批；成都、武漢出臺城市更新條例，以法治保障實施，嚴禁拆真建假；長沙鼓勵成片收購存量房推進片區更新，昆明、揚州支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶發布207個更新項目、總投資近1200億元，南京發布7大重點更新項目，盤活低效空間、煥新城市功能。

資金與模式創新同步突破，專項債、政策性金融、社會資本多元投入，自主更新、房票安置、微更新成為亮點。城市更新不僅有效盤活老舊小區、低效商辦資源，助力商品房去庫存，更拉動基建投資、改善人居環境，成為存量時代房地產市場穩增長、優結構的核心引擎。

03

構建供求新秩序：嚴控住宅增量

加強“好房子”建設

在供給側，中央部委持續推進存量盤活，并限制無效新增庫存。自然資源部38號文明確“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”，推動土地長期供給從增量擴張轉向存量挖潛。

2026年以來，全國房地產經營性用地成交建筑面積1.3億平方米，同比下降23%，平均溢價率5.1%，平均土拍熱度高于2025年四季度，土地市場形成縮量提質的良性態勢。各地通過嚴控住宅用地增量，加大閑置用地處置，通過土地性質變更、分期開發盤活低效資源，從源頭穩定供給預期，推動市場走向供求新平衡。

據各地方政府發布數據統計，2025年-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。

“好房子”建設則成為供給提質的核心載體。3月末住建部發布《“好房子”建設指南（試行）（征求意見稿）》，這是繼2025年3月《住宅項目規范》發布后的又一重要住房標準文件，推動住房政策從“保基本”到“提品質”實現關鍵升級；4月中辦、國辦推動超低能耗建筑規模化發展，將綠色智慧融入好房子建設。地方快速跟進，2026年以來29省市出臺好房子建設標準，如濟南明確住宅層高不低于3.15米，廣州推出星級評價體系，廣西發布技術導則，從規劃、建造、運維全鏈條提升住房品質。

2026年以來，供給側改革與好房子建設共同作用，契合居民居住品質升級需求，引導房企轉型產品力、服務力，培育優質供給，為行業長期健康發展筑牢基礎。

04

地方落實：三大供給側協同發力

深圳廣州新政釋放示范信號

2026年以來，全國各省市深度對標中央頂層部署，截至4月末累計出臺282項穩市場配套政策，地方供給側調控通過以城市更新、好房子建設、保障安居為核心的結構性施策，搭配公積金優化等需求端工具，形成供求協同發力格局。

城市更新是存量盤活、錨定土地供給的關鍵抓手。截至4月末，地方累計出臺59項城市更新政策，4月單月落地17項，覆蓋老舊小區、城中村、危舊房改造及低效商辦盤活全場景。如成都、武漢等地以立法明確“留改拆”并舉，北京推出75項政策工具箱簡化審批，長沙、南京推進成片收購存量房片區更新，重慶、海南發布百億元級更新項目清單。在自然資源部嚴控新增用地用于房地產開發的剛性約束下，城市更新推動土地供給從增量擴張轉向存量挖潛，既穩定開發用地來源，又快速消化存量房源，從源頭平抑供給波動。

“好房子”建設是標準落地、夯實產品供給的核心支撐。2026年以來，全國已有41個省市出臺建設標準、實施細則及相關意見，將“安全、舒適、綠色、智慧”的頂層要求轉化為實操規范。如濟南出臺新建商品住宅“五好”提升指引，明確住宅層高不低于3.15米；廣州、廣西推出星級評價與技術導則，多地將品質標準融入保障房與更新項目，同步推進房屋品質與物業服務雙提升。好房子建設統一產品標準、引導優質供給，精準匹配改善型需求，推動行業從規模擴張轉向質量優先，確立清晰的品質供給確定性。

保障安居是房源擴容、筑牢民生供給的底線保障。地方累計出臺64項保障安居政策，4月落地16項，采用“收購存量+新建擴容”模式籌集房源。上海對高校畢業生定向供應1.2萬套優惠保租房，北京、廣州完善人才安居體系，多地收購存量商品房用作保障房、安置房，精準覆蓋新市民、青年人及多子女家庭。保障體系持續完善分流低端剛需，形成“保障房兜底、商品房提質”的雙層供給結構，減少市場非理性波動，筑牢民生供給底線確定性。

需求端，公積金優化（145次）、稅費補貼等工具協同發力，降低購房成本、激活合理消費。地方政策以三大供給抓手穩定長期預期，以需求工具短期提振市場，形成供需適配的良性循環，為房地產市場止跌回穩、構建供求平衡新秩序提供堅實支撐。

值得關注的是，4月29日，深圳出臺限購優化新政，進一步落實因城施策、激活核心區住房需求。深圳市住建局印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自4月30日起施行，核心定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區域限購：符合條件的本市戶籍家庭、連續繳納社保/個稅滿1年的非戶籍家庭，可在上述區域增購1套商品住房；持有有效深圳經濟特區居住證的非戶籍家庭，無需社保/個稅證明即可在核心區購買1套商品住房。同時同步優化公積金貸款政策，提高貸款額度并上浮首套貸款比例，精準支持剛需與改善性住房需求，成為一線城市優化調控、穩定市場預期的重要示范。

4月30日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，共涉及八條內容，其中最大的亮點莫過于支持居民“賣舊買新”，按照補貼總金額2億元、單套最高補貼3萬元測算，意味著至少會有6666戶的置換業主受惠，相當于廣州一個月的新房交易量，考慮到部分不足額的情況，實際受惠的置換需求還會更多。

深圳和廣州的新政充分體現了“因城施策”，進一步了豐富地方需求端提振工具的實操路徑。

2026年行業政策底部全面確認后，城市更新與供給側結構性調整雙輪并行，已然成為現階段化解行業風險、穩定市場預期、構建供求平衡新秩序的核心抓手。

中央以兩會、4月政治局會議為核心，完成從應急托底到長效治理的轉型，六大施策體系閉環成型，金融、財政、土地政策協同發力，徹底穩定市場預期；地方緊扣城市更新、“好房子”建設、保障安居三大方向，精準落地配套政策，激活需求、盤活存量、提升品質。

展望未來，城市更新將承擔起存量盤活、投資拉動、民生改善的多重使命，成為存量時代房地產發展的新增長點；供給側管理與“好房子”建設，推動行業從規模擴張轉向質量提升，從根源上優化供求結構。兩者并行推進，疊加保障安居的兜底作用，形成“穩市場、防風險、優供給、惠民生”的政策合力，推動房地產市場徹底走出調整周期，實現止跌回穩。

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原標題： 2026底部確認丨政策：政策底確認，前4月還有這些變化