近期，南京、濟(jì)南、青島都頻頻放出調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)，目前南京已經(jīng)“落地”，即日起外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明，對(duì)外地購房者不再需要個(gè)稅或社保證明。一葉知秋，高淳區(qū)的限購放開是否意味著南京限購的全面松綁，這一政策的落地又會(huì)對(duì)本地樓市造成怎樣的影響呢？

高淳區(qū)供求均衡、成交維穩(wěn)  限購放開有助于緩解庫存高企問題

追根溯源，高淳區(qū)限購起始于2017年3月，南京市出臺(tái)《進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策的通知》，外地人在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)只能新購1套住房，同時(shí)，外地人在申請(qǐng)開具購房證明時(shí)，要提供過去3年內(nèi)在南京累計(jì)滿2年的個(gè)稅或社保證明，且不允許通過補(bǔ)繳的方式獲得購房資格。條件還是相對(duì)嚴(yán)苛的，主要是為了應(yīng)對(duì)投機(jī)炒房帶來的短期市場(chǎng)過熱現(xiàn)象。 

時(shí)至今日，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，區(qū)域市場(chǎng)也發(fā)生了顯著變化：一方面調(diào)控取得了階段性成果，供求大體均衡，整體成交維穩(wěn)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2019年以來，高淳區(qū)商品住宅的月均成交量基本維持在7.31萬平方米，較2018年有了穩(wěn)步提升，前5月供求比維持在0.96，基本實(shí)現(xiàn)了供求平衡。另一方面區(qū)域市場(chǎng)暗藏下行風(fēng)險(xiǎn)，高淳區(qū)的商品住宅庫存量自2018年以來節(jié)節(jié)攀升，2019年至今都維持在60萬平方米左右的高位，去化周期維持在10個(gè)月左右，5月末降至8.24個(gè)月，仍顯著高于南京整體水平。而南京政府選擇在此時(shí)局部放寬限購政策，也有利于刺激短期市場(chǎng)需求，達(dá)到促進(jìn)成交，謹(jǐn)防庫存風(fēng)險(xiǎn)的目的。

區(qū)域限購放寬并不意味整體限購解綁  政府“因區(qū)施政”修正調(diào)控效果

而針對(duì)高淳區(qū)限購放寬意味著南京限購松綁的說法，我們認(rèn)為這樣的解讀難免有夸大其詞的嫌疑，究其原因：一是高淳區(qū)屬于南京的遠(yuǎn)郊區(qū)域，類比于杭州、蘇州下屬縣市并不限購的情況，之前的限購“收緊”難免有矯枉過正的嫌疑，此次的 “放松”不失為一種修正調(diào)控的舉措，無需過分解讀。二是南京樓市成交維穩(wěn)，除2月以外，月均成交量基本都維持在80萬平方米，前5月累計(jì)成交量為342萬平方米，同比增長(zhǎng)27%，5月末消化周期在7個(gè)月左右，庫存風(fēng)險(xiǎn)可控，暫無限購全面調(diào)控放松的迫切性。三是從目前樓市調(diào)控的思路來看，“房住不炒”仍是主基調(diào)，夯實(shí)地方政府主體責(zé)任使得“因城施政”細(xì)化到“因區(qū)施政”成為可能，針對(duì)部分商品住宅庫存量較大，存在去化壓力的區(qū)域，地方政府完全可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域性的調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)暗藏的下行風(fēng)險(xiǎn)做到防患于未然。

遠(yuǎn)郊放開限購有助于平抑房?jī)r(jià)  以居住需求拉動(dòng)人才導(dǎo)入

而此次高淳區(qū)的限購放寬究竟會(huì)對(duì)南京樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？我們認(rèn)為大體可分為以下幾點(diǎn)： 

首先，成交層面，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)刺激高淳區(qū)商品住宅整體成交量的攀升，毋庸置疑，區(qū)域的庫存壓力會(huì)得到部分緩解。對(duì)南京整體成交的帶動(dòng)作用有限，考量到前期需求透支嚴(yán)重，房?jī)r(jià)也的確到達(dá)階段性高點(diǎn)等客觀因素，即便南京整體成交量上漲，漲幅也不會(huì)過大。 

其次，房?jī)r(jià)層面，因高淳區(qū)屬于南京的遠(yuǎn)郊區(qū)域，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，成交占比的提升也會(huì)使得南京“控房?jī)r(jià)”取得顯著成效，當(dāng)前南京商品住宅的整體均價(jià)為23103元/平米，后期有望維穩(wěn)或小幅下調(diào)。 

最后，結(jié)合南京近期在“搶人大戰(zhàn)”中種種亮眼的表現(xiàn)：頂級(jí)樓盤人才專購、人才安居房“先租后售”等等，區(qū)域的限購松綁一定程度也會(huì)加快外地人才的導(dǎo)入，為南京遠(yuǎn)郊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。

綜上，推此即彼，對(duì)于當(dāng)前部分城市諸如濟(jì)南、青島頻傳調(diào)控放松的信號(hào)，我們認(rèn)為，需要理性看待：第一，中央層面“房住不炒”的政策主基調(diào)不會(huì)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，意即在支持居民合理自住型需求的同時(shí)，著力打壓投資、投機(jī)性需求。地方無論出臺(tái)何種“放松”措施，對(duì)于炒房等投機(jī)行為仍會(huì)持平抑和打擊的態(tài)度。第二，因強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任，地方政府可依據(jù)實(shí)際情況調(diào)整政策走向，這也使得“因區(qū)施政”成為可能，后期調(diào)控也會(huì)逐步細(xì)化，更加具有針對(duì)性和有效性。第三，核心二線城市基本都加入了“搶人大戰(zhàn)”，未來還會(huì)有愈演愈烈的趨勢(shì)，與此相結(jié)合的調(diào)控政策“放松”也會(huì)層出不窮，諸如落戶門檻降低、購房?jī)?yōu)惠、契稅補(bǔ)貼等也將成為吸引人才的主要手段。