北京法拍房資訊 作者：鯨拍房
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
小貼士
在開始講述“部分產(chǎn)權(quán)的法拍房”之前，我們先來一起了解一下，什么是房屋產(chǎn)權(quán)呢？
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費按當(dāng)時的1%-10%來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。
在房產(chǎn)交易中，其本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)的變更，法拍房的交易也不例外，不過法拍房千千萬，各種情況都會出現(xiàn)，不知道大家是否注意過，會有部分產(chǎn)權(quán)被拍賣的房產(chǎn)，例如：
部分產(chǎn)權(quán)被拍賣的房產(chǎn)
以上這些房產(chǎn)，有在變賣階段的，也有剛剛進(jìn)入一拍即將被拍賣的，但它們與其他普通法拍房有個非常明顯的區(qū)別，那就是它們都不是擁有完成產(chǎn)權(quán)份額的法拍房。本期，我們就以之前的杭州市西湖0.5%份額房產(chǎn)為例來給大家講講：
本次拍賣原因是由于被執(zhí)行人鄭某某（父親）向溫州銀行股份有限公司平陽水頭小微企業(yè)專營支行辦理房屋抵押貸款，并且簽訂了最高額為1000萬元的房產(chǎn)抵押合同，目前已借款的本金為200萬元，但是由于目前還款上出現(xiàn)問題，所以導(dǎo)致本次需要將其名下?lián)碛械倪@部分房產(chǎn)份額拿出來拍賣。
這套城市芯宇公寓3幢2單元1202室法拍房建筑面積197.37 ㎡，但特殊的是，此次僅拍賣該房源0.5%的份額，折算下來約1㎡。起拍價3.5萬元，評估價5萬元，最后9人報名參拍，經(jīng)過60輪競價，成交價飆到了13.5萬元，這套公寓拍賣的是父親名下的0.5%份額，最終兒子作為優(yōu)先購買權(quán)人拍下。
0.5%的產(chǎn)權(quán)也有9人報名，著實讓人有些吃驚。鯨拍房并不建議大家去參拍這樣的房屋，接下來為大家分析一下部分產(chǎn)權(quán)將存在哪些問題。
部分產(chǎn)權(quán)的法拍房存在哪些問題
1.只要存在案外人共有的情況，在房產(chǎn)的交付中就會出現(xiàn)不可控的問題，畢竟買受人與其他共有人之間如何處理共有權(quán)利及義務(wù)，需要由買受人與共有人另行協(xié)商或訴訟解決。
2.因房產(chǎn)設(shè)定抵押登記，拍賣部分房屋份額暫無法過戶，需待房屋貸款還清、抵押登記注銷后才能辦理轉(zhuǎn)移登記，不能辦理轉(zhuǎn)移登記的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。
不完整的產(chǎn)權(quán)，通常都是可以完成過戶的，但是有些標(biāo)的物由于抵押登記的問題，意味著購買此產(chǎn)權(quán)的買受人，將不能在貸款還清之前辦理過戶，這無非是購買了一個虛擬產(chǎn)權(quán)，下次即使要想再次交易也是無法進(jìn)行的。
3.學(xué)區(qū)和落戶等權(quán)益需要與其他房產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商。如果僅持有部分的房產(chǎn)份額，意味著需要跟另外的房產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商落戶、就學(xué)及其它權(quán)益，按照以往經(jīng)驗，需要其他案外人協(xié)商的事務(wù)中都會出現(xiàn)太多的不配合情況。
講了這么多，相信大家也已經(jīng)了解到，購買一套部分產(chǎn)權(quán)的法拍房產(chǎn)，無論其包含的產(chǎn)權(quán)是80%，還是1%，后續(xù)都會面臨一堆意想不到的麻煩。搞不好花了錢，卻無法入住，也無法交易，的確沒有購買的必要，而通常涉及部分產(chǎn)權(quán)拍賣的法拍房都會在名稱或公告中有明確的說明，所以大家在參拍之前，一定要仔細(xì)閱讀法拍房的相關(guān)公告信息！
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原標(biāo)題： 部分產(chǎn)權(quán)的法拍房能不能買？不完整產(chǎn)權(quán)的法拍房是否能過戶？
