作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

2022年至今，房地產行業已經歷4年調整。

從“止跌回穩”到“改善和穩定房地產市場預期”，整體市場也從急跌到緩跌，進入“L”型走勢的“橫盤期”。

2026年房地產行業會如何發展？

剛剛過去的“長期主義——丁祖昱評樓市2026年度發布會”上，我們對2026年較為大膽地做出了幾個預測和判斷，涉及行業及市場多個方面。

很多朋友想要進一步了解這些預測和判斷的理論依據及推斷方法。

為此我們推出“長期主義”系列，用數據和分析為房地產行業日益復雜的決策環境提供一些理性的聲音、冷靜的判斷。

本文是第一篇，從多個指標來看，我們認為2026年是行業底部確認的一年。

#信號1動態供求關系逐步向好

首先是百城新房供求比已連續四年小于1。2024年及2025年連續兩年只有0.81，即供應81平方米，賣100平方米。

這一數據的背后，一方面是供應約束了成交，另外一方面連續四年成交高于供應，實際是在去庫存。最終結果呈現便是整體市場走勢從跌到緩跌，形成“L”型走勢，一直到現在仍在“L”型一橫的走勢中。

其次是新開工已經連續四年低于新房銷售。從2022年的0.98到2025年的0.7，逐年下行，這意味著存量市場去化越來越好。

第三是供地規模持續控量提質。2025年土地成交建筑面積已經降至商品房成交規模的1.2倍，2020年這一數據為1.8倍，在2021年持續下跌后，當前土地成交建筑面積基本已與商品房成交規模持平，這是動態供求趨于平衡的信號。

#信號2短中長期庫存同步企穩

首先是短期庫存停止增長。2024年末及2025年11月末商品房待售面積都是7.5億平方米，目前來看，這便是最高點，未來也不會更高。

其次是中期庫存在2021年見頂后持續回落。新開工規模和新房銷售面積的差值最高點在2021年的65.8億平方米，2025年末，這一數據約為58.6億平方米，已連續多年回落。

第三是長期（廣義）庫存已達到動態平衡。截至2025年末土地成交建面和新房銷售面積累計差值約100.5億平方米，其中有效庫存約50億平方米，相當于當前市場年銷售面積的5-6倍，我們認為這已屬于相對健康水平。

#信號3"好房子"提升住房品質、創造更大需求

國家統計局《中國人口普查年鑒》數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。

這一數據包含自建房部分，剔除自建房后，我國城鎮人均住房面積在30平方米左右，其中北京、上海人均商品房面積均低于全國平均。

從全國重點一二線城市來看，很多城市離全國平均數還有很大的提升空間。

同時，在“好房子”標準出來之后，全國范圍目前住上“好房子”的比例不足5%。

據 2025年5月1日正式實施的《住宅項目規范》要求：新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部凈高不得低于2.2米，且其面積需控制在室內的三分之一以下；4層及以上的住宅必須至少配置一臺電梯，12層及以上的住宅應至少配兩臺；提高住宅隔聲和噪聲指標，優化采光與日照設計，每套住宅應至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內，空調室外機安裝在專用平臺等。（詳見：《陣地丨“好房子”國家標準5月1日實施，對市場有多大影響？》）

目前95%的房子達不到這些標準，未來在“好房子”方面還有很大提升空間。

#信號4房價調整幅度超過國際平均

1970年以來，57個國家和地區都曾出現過房價調整周期，這些國家的房價調整周期平均4.5年，去掉通脹后，平均回調幅度約在22%。

2022年至今，中國房地產行業已經歷4年調整期，二手房房價調整幅度已較最高位下跌39%，遠超國際平均水平。房價下調幅度已足夠低，當前市場價格已是“地板價”。

#信號5新開工規模已達成深度調整

對比美國、日本、德國來看，這三個國家在過去住房調整期都出現過新開工規模的大幅變化，其中美國周期最大下降71%，德國周期最大下跌68%，日本周期最大下跌54%。當前我國新開工規模已下降74%，已超過國際深度調整。

#信號6部分指標預示二手房價進入底部

這是最重要的信號，二手房進入底部才是真的市場底部。

首先，30城租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率超過2%，甚至還有一些超過3%，已經遠遠高于銀行存款利率。

二手房租金回報率超過2%是個信號，不應該再降價出售，租金回報率超過2.5%的二手房，不應拋售，超過3%的二手房，應該買入。

目前在上海、南京部分區域租金回報率超過3%的板塊已經出現了“新投資者”開始抄底二手房。

其次，當前市場已經有部分板塊，其土地市場起拍地價已超過周邊二手房房價。地價和二手房的關系已出現了“倒掛”。

第三，2025年底，二手房在成交量企穩的情況下，掛牌量開始下降，市場開始出現明顯惜售的現象。這是市場自我筑底的信號。

二手房房價企穩對整體市場回穩意義重大。

#2026底部確認需要四個確定性

2026年底部確認需要四個確定性，分別是政策確定性、房價確定性、產品確定性以及供應的確定性。在這四個確定性出現之后，行業底部也將確定出現。

政策的確定性，要告訴市場沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調。且北京和上海解除限購對全國房地產市場的影響是相對非常有限的。“好房子”才是中國房地產未來十年，二十年最該關注的政策。

房價的確定性，現在房價已經筑底，部分二手房已經超跌。30城二手成交均價較最高點回撤39%，30城382個小區可比價格較高點跌幅中位數26.07%，30城2053個小區租金回報率中位數2.06%。要告訴市場，現在就是房價的最低位。

產品的確定性，不要讓購房者感覺后面產品會越來越好。現在部分政策在收緊，如很多城市的四代宅北立面已經開始不允許做露臺，以后不會再有那么大的四代宅了。能夠放開的政策，已經“應放盡放”。市場上的項目配置已經卷到極致，未來可以PK的只有物業服務，硬件很難再有提升。

供應的確定性，要告訴市場供應稀缺正在消失。雖然未來地方政府還是有可能在熱點板塊增加一些供給，但我們希望在這些熱點板塊，能夠繼續維持供求關系，保持至少平衡的良好局面。

2025年土地總成交規模約10.9億平方米，雖然只有2020年峰值的三分之一。但其中仍有大量的無效土地，真正有效的，可以進入到開工階段的土地約4億多平方米，折合約2萬億元，其中約5000億在一線城市，1萬億在二線城市。未來全國加起來也就只有2萬多億土地收入，希望未來地方政府不要再依賴于土地財政。

把這四個確定性做好，2026年一定是底部！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 長期主義丨2026行業底部確認