作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

近日，首開(kāi)股份召開(kāi)董事會(huì)議，會(huì)議審議通過(guò)公司擬發(fā)行不超過(guò)45億元定向債務(wù)融資工具的議案，另將于1月21日召開(kāi)2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議《關(guān)于公司擬面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券方案的議案》，票面總額不超過(guò)60億元。

1月18日有投資者提問(wèn)稱(chēng)，2022年度首開(kāi)股份公司債券到期本金約為138.65億元，擬發(fā)行的公司債注冊(cè)額度僅為60億元，是否存在債券融資額度被監(jiān)管壓降的情況？

對(duì)此，首開(kāi)股份回應(yīng)：“由于不同債務(wù)品種的到期時(shí)間不同，于2022年將統(tǒng)籌規(guī)劃新發(fā)額度及時(shí)間，不存在被監(jiān)管壓降的問(wèn)題。”

一位接近首開(kāi)股份的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱(chēng)，發(fā)債額度基本都是置換對(duì)應(yīng)即將到期的公司債，不同時(shí)期到期的公司債，額度會(huì)在年內(nèi)不同節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審批。

據(jù)悉，此次債券募集資金將用于償還即將到期（或回售）的各類(lèi)有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、兼并收購(gòu)及法律法規(guī)允許的其他用途等。具體募集資金用途提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)或董事會(huì)授權(quán)人士根據(jù)公司資金需求情況確定。

面對(duì)下半年驟冷的市場(chǎng)，首開(kāi)股份算得上是為數(shù)不多完成年度目標(biāo)的房企之一。

2021全年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約金額1149.07億元，同比增長(zhǎng)6.94%；簽約面積392.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.91%。

于1-12月，首開(kāi)股份各月簽約銷(xiāo)售情況分別為：1-2月136.38億元、3月141.4億元、4月119.56億元、5月115.78億元、6月149.51億元、7月104.4億元、8月83.62億元、9月79.36億元、10月73.91億元、11月63.25億元、12月81.9億元。

當(dāng)中，前8個(gè)月單月均維持銷(xiāo)售正增長(zhǎng)，但受行業(yè)整體環(huán)境影響，9-12月同比降幅分別達(dá)到2.71%、20.7%、40.94%與58.8%。于2020年12月，首開(kāi)股份簽約金額198.79億元，而2021年同期僅為81.9億元，同比降幅近六成。

整體來(lái)看，首開(kāi)較上一年銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)的月份為疫情折損較大的3月和4月，同比增幅分別為172.55% 和100.87%，余下月份增長(zhǎng)保持平穩(wěn)。

首開(kāi)股份曾在年報(bào)中透露經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，2021年公司全部項(xiàng)目銷(xiāo)售簽約金額1100億元、并力爭(zhēng)達(dá)到1200億元，計(jì)劃銷(xiāo)售面積400萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款1053億元。

按銷(xiāo)售金額目標(biāo)下限1100億元與上限1200億元計(jì)算，2021年首開(kāi)股份銷(xiāo)售目標(biāo)完成率分別達(dá)到104.46%、95.76%。

作為一家以“合作”模式著稱(chēng)的企業(yè)，首開(kāi)對(duì)控股子公司及合作公司項(xiàng)目的銷(xiāo)售均設(shè)定了目標(biāo)。其中，控股子公司項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售簽約金額588億元，銷(xiāo)售回款588億元；合作公司項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售簽約金額512億元，銷(xiāo)售回款465億元。

而從實(shí)際簽約情況看，2021年，首開(kāi)股份及控股子公司共實(shí)現(xiàn)簽約金額601.14億元，

合作項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約金額547.93億元，均達(dá)到既定目標(biāo)。

縱觀多年，自2018年踏進(jìn)千億陣營(yíng)后，首開(kāi)股份的規(guī)模就未有大幅度提升。2017-2021年，首開(kāi)股份分別實(shí)現(xiàn)簽約收入691.9億元、1007.27億元、1013.44億元、1074.55億元與1149.07億元。除了2018年的增速達(dá)到46%，余下年份增速均不高。

資金是發(fā)展的“糧草”，隨著首開(kāi)規(guī)模逐年增大，對(duì)于資金的需求愈加強(qiáng)烈。對(duì)于這家負(fù)債仍較高的老牌房企而言，“三道紅線(xiàn)”規(guī)定的出臺(tái)，也大大掣肘其發(fā)展速度。

根據(jù)首開(kāi)近期發(fā)布的債券預(yù)案公告，本次債券的票面總額不超過(guò)60億元（含60億元），期限不超過(guò)7年（含7年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

按照要求，“三道紅線(xiàn)”將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，首開(kāi)確實(shí)在逐漸控制有息負(fù)債規(guī)模。2021上半年，首開(kāi)股份累計(jì)新增融資共計(jì)225億元，其中銀行貸款41.5億元，保債計(jì)劃35億元，信托貸款35.5億元，中期票據(jù)83億元，超短期票據(jù)30億元。

對(duì)應(yīng)累計(jì)歸還各類(lèi)籌資241億元，合并范圍減少融資36億元，當(dāng)期凈減少帶息負(fù)債規(guī)模52億元。

同時(shí)，保持短期債務(wù)零新增，貨幣資金由2020年末355.53億元提升至390.59億元，提前半年完成現(xiàn)金短債比大于1的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，三道紅線(xiàn)全部踩中。而于2021上半年，首開(kāi)股份“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)已有一定改善，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，凈負(fù)債率為162.1%，現(xiàn)金短債比為1.23，指標(biāo)仍有二項(xiàng)超閾值，為“橙檔”行列，有息負(fù)債增速不得超過(guò)5%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，截至2021年6月末，首開(kāi)股份持有的金融負(fù)債合計(jì)1918.36億元，當(dāng)中，計(jì)息金融工具包括固定利率金融工具1161.24億元（短期借款/短期融資券30.1億元）及浮動(dòng)利率金融工具155.66億元。

從現(xiàn)金流量表同樣能窺探一二。2021年前三季度，首開(kāi)股份經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降至-118.58億元，這一數(shù)值于2020年期末為78.77億元，主要得益于取得借款的降低。而在2021年以前，首開(kāi)股份幾乎每年新增上百億元的凈借款。

即便負(fù)債問(wèn)題有所改善，但首開(kāi)股份仍一直面臨 “增收不增利”的難題。

首開(kāi)股份2021三季報(bào)顯示，公司主營(yíng)收入439.3億元，同比增長(zhǎng)79.99%；歸母凈利潤(rùn)6.99億元，同比下降49.16%；扣非凈利潤(rùn)6.25億元，同比上升2.57%。其中第三季度，單季度主營(yíng)收入106.12億元，同比上升66.33%；單季度歸母凈虧損1.49億元，同比下降256.14%。

首開(kāi)對(duì)于凈利潤(rùn)大幅下降的解釋是：“主要是公司房屋銷(xiāo)售毛利率降低、投資收益降低及結(jié)利項(xiàng)目少數(shù)股東占比較高的影響，公司本期歸母凈利潤(rùn)有所降低。”

最近首開(kāi)股份進(jìn)行的部門(mén)職能調(diào)整或許能夠改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。據(jù)悉，調(diào)整包括裁撤項(xiàng)目管理一部、項(xiàng)目管理二部、項(xiàng)目管理三部，由原來(lái)的項(xiàng)目部分管區(qū)域調(diào)整為各機(jī)關(guān)職能部門(mén)抓業(yè)務(wù)，直接對(duì)接城市公司或者平臺(tái)公司。

第二，將原有職能部門(mén)拆分強(qiáng)化，成立新的職能部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的把控與管理。比如，原有的戰(zhàn)投部一分為三，細(xì)化為戰(zhàn)略管理部、投資管理部、運(yùn)營(yíng)管理部；而產(chǎn)研部也被一分為三，細(xì)化為：信息管理、設(shè)計(jì)研發(fā)、工程管理。

據(jù)悉，首開(kāi)股份新成立職能部門(mén)信息管理部、創(chuàng)新業(yè)務(wù)部、工程管理部；投資管理部與運(yùn)營(yíng)管理部分別獨(dú)立。在此之前，首開(kāi)投資部由區(qū)域管理，調(diào)整后則由股份公司統(tǒng)一管轄，協(xié)調(diào)全國(guó)城市公司之間的布局。運(yùn)營(yíng)也從原來(lái)的抓主要節(jié)點(diǎn)，變成抓全運(yùn)營(yíng)周期，強(qiáng)化管控動(dòng)作和效果。

這是一場(chǎng)醞釀已久的調(diào)整。2021年7月，首開(kāi)股份總經(jīng)理趙龍節(jié)曾在接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“首開(kāi)股份始終要抓住重要的投資權(quán)、人事權(quán)、重大事項(xiàng)的決策權(quán)，還有內(nèi)部不同業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。總部要把方向指出來(lái)，但是怎么走，需要大家一起行動(dòng)。”

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原標(biāo)題： 解局 | “橙檔”首開(kāi) 銷(xiāo)售破1100億后擬發(fā)60億公司債