居住權(quán)濫觴于羅馬法，后被許多大陸法系國家納入民法典。但深受大陸法系影響的亞洲國家（地區(qū)）并未將居住權(quán)制度移植到本國（地區(qū)），其主要原因在于文化和制度的差異。居住權(quán)制度是否要寫入我國法律，早在《物權(quán)法》制定時就引發(fā)了學(xué)界的激烈討論，但最后居住權(quán)并未在正式頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中得到體現(xiàn)。隨著中國特色社會主義進(jìn)入了新時代，在《民法典》中規(guī)定居住權(quán)制度成為人民的需要。本文介紹了在居住權(quán)“入典”前，人民法院對于涉居住權(quán)案件的幾種主要裁判思路，以及最高人民法院對居住權(quán)“入典”后的理解與適用。

一、居住權(quán)制度的源起

在古羅馬，隨著無夫權(quán)婚姻和奴隸重獲自由的社會現(xiàn)象日益增多，那些沒有權(quán)利繼承遺產(chǎn)，同時又喪失勞動能力者的生活將成為很大的難題。為此，丈夫或者奴隸主就事先把一部分家產(chǎn)的使用、收益、居住的權(quán)利，通過遺贈的方式給予妻子或被解放的奴隸。這樣的權(quán)利被查士丁尼一世整理入羅馬法，居住權(quán)制度正濫觴于此。

居住權(quán)制度對大陸法系影響頗深，相繼被德國、法國、意大利、瑞士等國家寫入民法典。但同屬大陸法系的日本和我國臺灣地區(qū)卻未對居住權(quán)加以規(guī)定，原因主要是亞洲人并無夫權(quán)或奴隸制度等人役傳統(tǒng)。居住權(quán)是否應(yīng)寫入我國的法律制度，早在《物權(quán)法》制定時就引發(fā)了學(xué)界激烈的討論。2005年《物權(quán)法（草案）第三次征求意見稿》中對居住權(quán)做出了規(guī)定，是出于對弱勢群體的保護(hù)。但在兩年后正式頒布生效的《物權(quán)法》卻沒有保留居住權(quán)制度，原因在于立法者認(rèn)為居住權(quán)調(diào)整社會關(guān)系的范圍較窄，并且很多糾紛可以通過其他部門法來解決，如基于家庭關(guān)系的居住問題可以用家事法來調(diào)整，基于租賃關(guān)系的居住問題可以用《合同法》來調(diào)整等。并且，居住權(quán)糾紛往往發(fā)生在親友之間，宜用其他救濟(jì)渠道來解決。

近年來，隨著我國社會的主要矛盾發(fā)生變化，傳統(tǒng)的住房供應(yīng)體系越來越難以滿足中國特色社會主義新時代的要求，為有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，加快住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為實(shí)現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目的，將居住權(quán)寫入《中華人民共和國民法典》，體現(xiàn)了鮮明的時代特征。

二、居住權(quán)制度的主要內(nèi)容

《民法典》第三百六十六條規(guī)定，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！本捅緱l規(guī)定而言，居住權(quán)制度的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

（一）居住權(quán)屬于用益物權(quán)

用益物權(quán)作為一種物權(quán)，直接設(shè)定于物上，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要他人消極的不作為即可，屬于絕對權(quán)、對世權(quán)。相比于債權(quán)只約束當(dāng)事人的相對性，物權(quán)更能夠?yàn)楸Ｕ袭?dāng)事人的安全以及社會秩序。將居住權(quán)制度引入《民法典》，是運(yùn)用物權(quán)法定原則確立居住權(quán)的物權(quán)屬性，在最大程度上保護(hù)居住權(quán)人的合法權(quán)利。

（二）居住權(quán)可通過合同約定來設(shè)立

本條明確規(guī)定了居住權(quán)可以通過合同約定來設(shè)立，但這種合同是否需要基于身份關(guān)系，還有些爭論。從歷史解釋來看，基于前文對羅馬法的考察，居住權(quán)設(shè)立所依據(jù)的合同需要包括婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等身份關(guān)系而建立；從文義解釋來看，居住權(quán)設(shè)立所依據(jù)的合同還應(yīng)當(dāng)包括一般意義的平等民事主體之間；從目的解釋來看，如前文所討論的居住權(quán)入典系新時代發(fā)展的需要，允許基于非身份關(guān)系的合同設(shè)立居住權(quán)，才能夠在新時代發(fā)揮民生保障及融資等需要。

（三）居住權(quán)的客體是住宅

本條規(guī)定居住權(quán)的客體是住宅，這一表述不同于立法中慣用的“房屋”“商品房”等。住宅的用途只能是生活起居，如經(jīng)濟(jì)適用房、限競房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房、宅基地上所建房屋等。對于商鋪、商場、工業(yè)用房、辦公樓等，原則上不能設(shè)立居住權(quán)。

（四）居住權(quán)的權(quán)能限制

若法律不在權(quán)利之間的關(guān)系做出明確地界定，就會引起的它們之間的不和諧狀態(tài)、矛盾狀態(tài)。這就需要《民法典》對居住權(quán)的權(quán)能進(jìn)行進(jìn)一步的限制。

《民法典》對所有權(quán)、用益物權(quán)和居住權(quán)的權(quán)能逐級減弱，對比詳見下表：

除此之外，《民法典》第366條還限制了居住權(quán)的目的，即“以滿足生活居住的需要”。

三、居住權(quán)與房屋租賃之異同

（一）權(quán)力性質(zhì)不同

居住權(quán)系規(guī)定在《民法典》物權(quán)編中，是基于物權(quán)法定原則所創(chuàng)設(shè)的物權(quán)。

（二）權(quán)力期限不同

居住權(quán)的期限并沒有法律限制，除當(dāng)事人在合同中對居住權(quán)期限加以限制外，居住權(quán)人可以一直住到死亡為止。

房屋租賃需要承租人支付一定的對價，具有有償性?！睹穹ǖ洹返?03條定義了租賃合同是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人需按照市場價格支付一定的租金。

居住權(quán)通常無償設(shè)立。《民法典》第368條規(guī)定，“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”同時，根據(jù)《民法典》第371條的規(guī)定，居住權(quán)也可以通過遺囑的方式設(shè)立。

房屋租賃所產(chǎn)生的權(quán)利為債權(quán)，不能對抗善意第三人。

居住權(quán)屬于物權(quán)，是一種對世權(quán)，相比債權(quán)具有優(yōu)先效力。

四、居住權(quán)“入典”前的法院裁判觀點(diǎn)

2004年5月5日，朱姐姐與朱妹妹（姐妹關(guān)系）約定，因朱姐姐在杭州工作沒有房屋可供居住，朱妹妹將其所有的房屋的居住權(quán)，以43400元的補(bǔ)償額讓與給無房居住的朱姐姐。嗣后朱姐姐多次要求朱妹妹辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)未果，請求法院確認(rèn)其對房屋的權(quán)利。

2.浙江省高級人民法院認(rèn)為

關(guān)于對該居住權(quán)權(quán)能的限制，由于朱妹妹系基于朱姐姐為其姐姐的特定身份的讓與，故朱硯靈享有的居住權(quán)不得再轉(zhuǎn)讓、繼承。

（二）將當(dāng)事人對居住權(quán)的約定認(rèn)定為所有權(quán)

兄弟二人約定共同出資出資建房，其中房屋的第二層由父母居住，待父母過世后為兄弟二人共同財產(chǎn)。嗣后因案涉房屋所有權(quán)產(chǎn)生糾紛，對房屋第二層居住權(quán)之約的性質(zhì)成為爭議焦點(diǎn)之一。

根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)法沒有規(guī)定居住權(quán)，協(xié)議約定的房屋的第二層的居住權(quán)應(yīng)為所有權(quán)。

（三）在訴訟中支持當(dāng)事人的居住權(quán)請求

1.案情簡介

劉某某訴薛某某離婚訴訟中，薛某某答辯稱“若判決離婚，請求法庭考慮被告的實(shí)際情況，給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、提供房屋居住。因被告無個人積蓄，雙方?jīng)]有共同財產(chǎn)分割，離婚必將導(dǎo)致被告無法維持本地基本生活水平，無力租房。并且，原告有能力提供房屋幫助，原告若堅(jiān)持離婚，請求判決給予被告房屋居住。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條的規(guī)定，認(rèn)為薛某某的情況“生活困難”的情形。并根據(jù)本條，“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！迸袥Q薛某某可在劉某某的房屋居住至其再婚時止。

五、最高院對居住權(quán)“入典”后的理解與適用

最高人民法院認(rèn)為：“一方面，《民法典》明確規(guī)定居住權(quán)制度為今后相關(guān)案件的審理提供了法律依據(jù)，避免裁判者話費(fèi)大量時間經(jīng)歷用文書說理；另一方面，也大大限縮了裁判者自由裁量的范圍。因此，我們有必要檢視梳理多年來審判實(shí)踐中形成的審判理念，對于不違反法律規(guī)定，有利于矛盾糾紛化解，有利于充分發(fā)揮居住權(quán)制度功能的，應(yīng)當(dāng)不斷完善發(fā)展；對于不符合法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時予以修正。在具體案件的審理中，還有必要通過法律解釋和漏洞填補(bǔ)等方法，實(shí)現(xiàn)法律推理邏輯自洽和個案公平正義的平衡。”