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康橋悅生活“搶跑”上市，小物企的內增外拓樣本

風財訊 風財訊
2021-07-17 22:15 2552 0 0
康橋地產尚未上市，康橋集團的物業“搶跑”，成功上市，目前在行業內還不多見。

作者：陳文莉

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

7月16日，康橋悅生活（02205.HK）正式在聯交所主板掛牌交易。
上市首日盤中一度拉升超7%，收報3.64港元/股，跌1.09%，總市值約25.48億港元。
據風財訊監測，今日物業股行情較淡，港股53只物業股中，僅約10只股收盤微漲。
此次，康橋悅生活全球公開發售1.75億股股份，其中，香港發售1750萬股股份，獲得超額認購約22.72倍；國際發售1.575億股股份，獲得0.55倍的超額認購。
按每股發售股份3.68港元計算，康橋悅生活獲取的所得款項凈額估計約為5.83億港元，其中約65%用于戰略投資及收購。

康橋地產尚未上市，康橋集團的物業“搶跑”，成功上市，目前在行業內還不多見。有分析師認為，這和康橋做物業服務較早、口碑較好有關，積累了較好的市場認可度，實現了近年量的提升。

走出母公司蔭庇 外拓第三方業務

招股書顯示，康橋悅生活是一家深耕于河南的綜合物業管理服務提供商，是房地產企業康橋集團旗下物業公司。架構重組后，康橋集團主席宋革委擁有95%的投票權，依舊是康橋悅生活的實際控制人。
截至2020年12月31日，康橋悅生活向238項物業提供物業管理服務，覆蓋中國8個省28個城市，合同建筑面積約為3900萬平方米，擁有112項在管物業，總在管建筑面積約為1570萬平方米。
根據中指研究院的資料，截至2020年底，在中國百強物業管理公司中，按管建筑面積計，排名第78位；同一口徑下，其在河南省內排名第二。
不可否認的是，以總在管建筑面積來看，康橋悅生活無疑是一家“蚊型”物企。
克而瑞物業事業部研究總監湯曉晨告訴風財訊，“從行業角度看，規模是非常重要的基礎指標，但不是唯一指標。規模的結構、規模的質量也在變得更加重要。”
招股書顯示，康橋悅生活的項目收入更多的來源于獨立第三方，而非康橋地產。
2018-2020年，獨立第三方收入從1.65億元增長至3.44億元，年復合增長率為44.25%，總收入占比59.7%。
獨立第三方收取的平均物業管理費逐年增加。2018-2020年，分別為每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。
按物業管理協議的簽署方劃分的在管物業留存率上，2018-2020年，獨立第三方的物業留存率分別為90.9%、97.8%，以及98.4%。
物管費與留存率雙升，也證明著康橋悅生活較為強悍的外拓及服務能力。
值得一提的是，此次IPO所募資金，約65%用于戰略投資及收購，約10%用于投資智能化運營及內部管理系統，約15%用于拓展業務，約10%用作營運資金。
通過收并購快速做大第三方規模，幾乎是目前物企的通用法則。
不同的是，康橋悅生活對于收并購式的擴張，更有針對性。
康橋悅生活執行董事兼總裁戴衛告訴風財訊，康橋悅生活并不準備進一步拓展到全國，我們的重點放在三個地方，第一個是江浙長三角，第二個是大灣區，第三個是京津冀。
長三角、大灣區和京津冀，是國內經濟最為發達的區域，投入重兵布局，康橋悅生活的未來，充滿想象。
物管+增值服務雙驅動
招股書顯示，2018-2020年，康橋悅生活的總營收從2.29億增至5.76億，毛利從5400萬增加到1.77億。
據悉，其營收主要來自三大業務：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他。
更為具體的是，在收入貢獻度上，物業管理服務和非業主增值服務，幾乎平分秋色。
報告期內，物業管理服務的營收占比從57.9%下降至44.3%，非業主增值服務則從29.2%上升至40.9%。

非業主增值服務占比的增加，也直接拉升了康橋悅生活的整體毛利率。
財務數據顯示，康橋悅生活的整體毛利率從2018年的23.6%增長了7個百分點（至2020年的30.7%）。
穩定增長的合同與在管面積，則為康橋悅生活的業績提供了持續的增長支撐。
招股書顯示，近三年康橋悅生活的合同建筑面積與在管建筑面積的比值分別為2.40、2.42和2.48。
在此之外，基石投資人的加持，則進一步推升了康橋悅生活未來增長的可能。
發售資料顯示，康橋悅生活與碧桂園物業香港控股有限公司、鄭州安圖實業集團股份有限公司、58.com Holdings Inc．三家企業簽訂了基石投資協議。
基于發售價每股發售股份3.68港元及基石投資協議，三家已認購6746萬股發售股份，相當于全球發售股份總數的約38.6%，占總股份的約9.6%。
一般而言，港股基石投資者的股份有6個月以上的鎖定期，引入基石投資者則為市場提供了一個相對有公信力的參考。
更何況，基石投資者還是碧桂園。有業內人士認為，其與康橋悅生活在物業管理，科技開發與運用上，或許比純粹的投資機構有更大的協同優勢。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

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原標題： 解讀|康橋悅生活“搶跑”上市，小物企的內增外拓樣本

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