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作者：呂窈窕 張 楠 律師
來源：海普睿誠律師事務所
01案情介紹
2010年11月，石某購買某項目房產一套，總房價1143630元，其中800000元以按揭貸款方式支付。開發商對該筆按揭貸款承擔階段性保證責任，保證期限至他項權證辦理之日為止。貸款發放后，因石某未能按期歸還銀行貸款，銀行遂向法院起訴，法院判令石某歸還全部貸款本息，開發商對石某的債務承擔連帶責任。
開發商依判決向銀行代償后，擬解除與石某簽訂的《商品房買賣合同》，注銷合同備案，收取違約金，收回房屋。過程中，石某積極尋找第三方買家，最終開發商、石某、新買家簽訂達成一致，開發商收回代償款、違約金及實現債權的各項費用，最終案件得到解決。
02分析思路
1、涉案房屋未辦理產權證的情況下，可以引入第三方買家，開發商通過配合買受人和新買家辦理更名，實現歸還按揭貸款，開發商免除保證責任的目的。
引入第三方買家（第三方買家可以由開發商引入或者買受人自行尋找），通過新買家提供的資金，結清銀行欠款、違約金及開發商因斷供糾紛而支出的費用，開發商解除與斷供買受人的《商品房買賣合同》，與第三方買家簽訂新《商品房買賣合同》。
2、具體操作為：
（1）開發商或斷供的買受人尋求第三方買家，斷供買受人與新賣家自行協商案涉房屋售賣價格。開發商、買受人、第三方買家簽訂三方協議，約定各方權利義務及更名步驟；
（2）償還全部銀行欠款本息，向開發商支付違約金及開發商為實現債權而支出的各項費用；
（3）前述費用結清后，開發商與發生斷供的買受人解除《商品房買賣合同》，共同辦理合同備案注銷手續；
（4）案涉房屋恢復可售狀態，開發商與第三方買家簽訂新的《商品房買賣合同》。
各方關系可見下圖：
03延伸閱讀
一般意義上的更名手續，通常發生在房屋的認購階段，購房者與轉賣者并非二手房買賣關系，而是認購協議權利義務的概括轉讓。商品房買賣合同尚未簽訂及備案，只需變更認購書及收款收據為新的購買者。此后，轉賣者從商品房買賣交易中退出，開發商直接與購房者簽署《商品房買賣合同》并交付房屋。
但是，斷供案件的更名程序，案涉房屋的《商品房買賣合同》已經過登記備案，通過網簽系統生成登記備案號，如果更名則需要在房管局注銷原《商品房買賣合同》的登記備案，案涉房屋恢復可售狀態，之后，開發商與新買家簽訂《商品房買賣合同》。
該種操作流程，相當于該套房屋完成了兩次交易。因此，從控稅的角度來說，部分地區的行政管理機關會對該種方式予以規范。行政管理機關對于更名手續的限制也越來越嚴格，實踐中部分地區房管局已經不允許開發商與業主以簽署注銷表的方式進行更名；有的地區以該種方式更名需提供相關法律文件并作充分合理說明，因此，該種更名方式能否適用還依賴各地行政管理機關的制度及政策。
綜上，在發生斷供時，建議開發商綜合評估房屋市場價格、銀行欠款數額、已支出的各項費用、房屋查封情況、房產證辦理情況及房屋所在地房管局的政策限制等因素，確定適用何種方式解決糾紛，實現權利。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 房地產斷供糾紛應對秘籍之更名
