丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
其中,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入沉寂，上海、深圳處于“半停擺”狀態(tài)，北京、廣州成交同樣不及預(yù)期。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交同比跌幅擴(kuò)至46%。
部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%,又如西安成交放量，同比增長(zhǎng)32%。壓力城市在救市政策落地后市場(chǎng)確有回溫，但持續(xù)時(shí)間較短。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑。
政策層面，兩會(huì)堅(jiān)持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，19城跟進(jìn)放松調(diào)控乃至刺激，涉及放松公積金貸款，調(diào)降首付比例和房貸利率，調(diào)降土拍門檻等。
展望未來(lái)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只阂弧⒍€城市有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn)。
01 供需同比跌幅超4成庫(kù)存下降但消化周期拉長(zhǎng)
3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)172%，不過(guò)因去年基數(shù)較高，3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%。
4個(gè)一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)216萬(wàn)平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計(jì)同比與去年基本持平。分城市來(lái)看，上海本月迎來(lái)多盤集中加推，3月供應(yīng)量達(dá)112萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應(yīng)累計(jì)同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升，不過(guò)仍不及去年同期，整體前3月供應(yīng)累計(jì)同比持降。
26個(gè)二三線城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升，但漲幅不及一線，3月合計(jì)新增供應(yīng)面積僅1091萬(wàn)平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、海口供應(yīng)迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來(lái)小幅回調(diào)。總體來(lái)看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。
表：2022年3月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從成交來(lái)看，3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積為1681萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%，較前2月（累計(jì)同比下降39%）降幅擴(kuò)大3pcts。
4個(gè)一線城市成交面積200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開(kāi)始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。
26個(gè)二三線城市整體成交面積1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%，較前2月（累計(jì)同比下降41%）降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
表：2022年3月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
一方面受供應(yīng)不足制約，另一方面市場(chǎng)信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫(kù)存面積持平或下降，但庫(kù)存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅海口、寧波、西安和重慶下降。長(zhǎng)春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫(kù)存消化周期已超過(guò)2年。
表：2022年3月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬(wàn)平方米，月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02 多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn) 因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)
在2022年一季度整體樓市慘淡，市場(chǎng)下行低迷行情的背景下，3月16日，金融委召開(kāi)專題會(huì)議。指出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，要求防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策將適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境將明顯改善，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財(cái)政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
截止至目前，已有19城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控乃至刺激：
其一，南昌、中山、唐山等放松公積金貸款，例如南昌提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工調(diào)至80萬(wàn)元，單繳存職工70萬(wàn)元。
其二，調(diào)降首付比例，南寧二套房最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首套房首付比例由25%調(diào)整為20%。
其三，武漢、蘇州、襄陽(yáng)等下調(diào)房貸利率，例如武漢首套房貸利率下調(diào)至5.2%，二套房貸利率下調(diào)至5.4%。
其四，鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”，例如哈爾濱取消區(qū)域性限售政策。
其五，廈門、鄭州、合肥等降低土拍門檻，涉及下調(diào)競(jìng)買保證金比例，分期繳納土地出讓金，增加供地批次等。
其六，鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。
其七，廈門放寬搖號(hào)限制，島外不再搖號(hào)。
其八，南寧教職工、留邕人才和廣大市民購(gòu)房可以享受契稅補(bǔ)貼。
其九，深圳、蘇州紓困房企，例如深圳減免“房土兩稅”，對(duì)繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。
我們認(rèn)為福州放松限購(gòu)或是政策風(fēng)向標(biāo)，未來(lái)二線以及三四線或?qū)⑿Х赂Ｖ菥植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖保瑝毫Τ鞘懈鼘⒃谛枨蠖擞枰源碳?br/>
表：2022年3月地方出臺(tái)政策列表
資料來(lái)源：政府網(wǎng)站
03一二線有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn)房企在營(yíng)銷上也需要持續(xù)跟進(jìn)
從企業(yè)來(lái)看，房企集團(tuán)性的營(yíng)銷活動(dòng)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，讓利方式上仍然是折扣、特價(jià)房和全民營(yíng)銷返傭金等。
就當(dāng)下而言，政策端持續(xù)出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，一、二線城市有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn)，房企在營(yíng)銷上也需要持續(xù)跟進(jìn)，除了結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng)，由于國(guó)內(nèi)疫情有反復(fù)，還可以推出一些互動(dòng)性較強(qiáng)的線上營(yíng)銷活動(dòng)，如居家運(yùn)動(dòng)打卡、小游戲等。
從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)還是需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，通過(guò)營(yíng)銷策劃和組織，提升產(chǎn)品、服務(wù)滿意度，搭建企業(yè)品牌形象，提升客戶黏性，企業(yè)可以在社群營(yíng)銷、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。
表：2022年3月108家監(jiān)測(cè)企業(yè)亮點(diǎn)營(yíng)銷情況表
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
我們認(rèn)為，接下來(lái)將迎來(lái)2022年首輪供應(yīng)高峰。
一方面，2021年22個(gè)核心一二線城市推行集中供地，根據(jù)不同城市項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)售周期，以及2021年集中供地地塊成交開(kāi)工情況，第二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。
另一方面，隨著3月兩會(huì)召開(kāi)，從中央五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)，到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列利好措施，都在為整體市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，房企從推盤到開(kāi)工的信心正在逐步恢復(fù)。
預(yù)計(jì)4月整體新房成交規(guī)模將有所回升，但考量到2021年高基數(shù)原因，同比仍會(huì)下降，降幅會(huì)有所收窄。
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原標(biāo)題： 樓市供需疲弱整體依舊低迷，一二線城市有望于5月回穩(wěn)
