丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年的豪宅“搶購潮”依然歷歷在目，比如上海“富豪們”排隊買豪宅，甚至為搶先認籌大打出手，深圳“10萬+”的豪宅項目頻頻“日光”，廣州豪宅賣出“剛需速度”……進入2021年，雖然“搶購潮”有所淡化，市場逐漸回歸理性，但豪宅市場仍然延續2020年成交熱度。
具體來看，四大一線城市總價1000萬以上豪宅成交數據已達7488套，較去年一季度同比增長1.5倍，總價2000萬元以上豪宅共成交1677套，同比增長192%。單價15萬元以上頂豪共成交133套，比2020年一季度多出117套。
要知道，2020年全國單價15萬元以上頂豪總共賣出336套，今年一季度已成交了去年全國總量的四成，豪宅市場熱度大概率會延續，并走出“高開高走”行情，2021年或將再次成為豪宅成交“大年”。
各總價段成交套數翻倍式增長
一直以來，不同能級之間豪宅標準難統一，且成交多集中于北上廣深四大一線城市，再加上隨著房價的不斷上漲，豪宅的門檻值正在不斷抬升。因此，豪宅仍然是一個相對概念。
2021年一季度，四大一線城市總價1000萬元以上各價格段豪宅成交數據較去年同期均實現翻倍式增長。
以1000萬元作為豪宅門檻值來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交總量為7488套，較2020年一季度的3010套增長了149%，其中上海共成交3909套，超過北京、深圳和廣州成交之和，且較2020年一季度同比增長198%。
表：2020年一季度四大一線城市
不同價格段豪宅成交情況（單位：套）
數據來源：CRIC
實際上，一線城市的豪宅門檻不斷抬升，因此從總價2000萬以上數據來看，北上廣深四大一線城市一季度豪宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成。一季度，總價2000萬元以上豪宅共成交1677套，同比增長192%，占去年成交總量的四成；5000萬元以上豪宅共成交148套，去年一季度僅為34套。
具體城市而言，一季度，上海豪宅成交量仍然占據半壁江山，2000萬元以上共成交935套，同比增長214%，超過一季度四大一線城市成交總量的五成；5000萬元以上豪宅共成交86套，較去年增加了80套，占一季度成交總量的六成。從豪宅成交增幅來看，上海在各總價段增幅均位于首位，其中5000萬以上豪宅成交套數較去年增長高達13倍，廣州成四大城市中唯一減少的城市，一季度5000萬以上豪宅共成交5套，較去年減少37.5%，頂豪成交逐漸分化。
5000萬以上豪宅成交情況（單位：套）
數據來源：CRIC
單價15萬以上頂豪共成交133套
從成交單價來看，一季度，四大一線城市10萬元-15萬元/平方米豪宅共成交3497套，同比增長142%。要知道，去年全年，全國10萬元-15萬元/平方米豪宅總共成交了7008套，而今年一季度已經完成去年全國成交量的近五成。
從單價15萬元/平方米以上的頂豪成交數據來看，一季度四大一線城市共成交133套，較去年一季度的16套同比增長731%。分城市來看，上海共成交105套，較去年一季度的4套增長了2525%，同時成交套數是北京、深圳和廣州三個城市的3.75倍。頂豪成交分化，一季度，廣州單價15萬元以上豪宅零成交。
按照單價段來計算，上海仍然表現亮眼。一季度，單價10萬元以上豪宅上海共成交2317套，同比增長近2倍，超一線城市總量的六成；若按照單價15萬元以上標準來看，上海共成交105套，占一線城市成交總量的比例提升至近八成。
不管是中高端，還是頂豪，上海整體表現都較為突出。究其原因，上海豪宅市場的主力為高凈值人群，他們的收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業需求穩定；同時，部分高凈值人群通過豪宅可實現資產配置，以保障資產增值和保值。
各單價段頂豪成交數據（單位：套）
數據來源：CRIC
一季度，一線城市豪宅市場仍然延續火熱態勢，豪宅高位運行背后，實際是多方面助推的結果。
考慮到2020年已是豪宅銷售“大年”，其原因與去年一脈相承。首先，疫情對豪宅成交起到促進作用：一方面，疫情改變了人際關系和居住環境，而有能力快速實現改善需求的恰恰是這些買豪宅的富人；另一方面，目前仍處于疫情恢復階段，部分“放水”的資金流向房地產，資產荒下的資金推動，市場預期資產價格上漲的情況下，豪宅成為目標人群的資金“蓄水池”。其次，房地產市場面臨消費升級，消費者逐漸從有房住過渡至住好房，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈。此外，基于資產增值、保值的需求，豪宅對于高凈值人群而言核心價值在于“儲蓄”，核心城市豪宅產品仍將是抵御通脹的重要渠道。
去年，得益于信貸資金寬松及豪宅產品需求的釋放，2020年房地產市場走出獨立行情，但隨著年末房貸集中制度發布以來，部分投機需求得以抑制，市場回歸理性，但市場也出現了“無房戶搖豪宅”的怪象，催生一部分豪宅“代持”現亂象。
彼時，我們認為核心動因在于豪宅限價政策下出現的一二手房巨大價差使然，并建議單價10萬元/平方米以上豪宅項目適度放開限價，解決一手房和二手房差價的源頭問題。近期，深圳、無錫、成都等城市紛紛建立二手住房成交參考價格發布機制，一定程度上將縮小二者價差，減少投機行為。比如去年典型的深圳網紅盤——華潤城潤璽一期花園，按照深圳住建局公布的3595個住宅小區二手住房成交參考價格，該項目二手房參考價為132000元/平方米，過往成交單價最高已突破20萬元/平方米。未來，深圳豪宅市場熱度或將有所降溫。
聯系到三部委嚴打經營貸，房地產信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。而高端豪宅的剛性需求得到有效釋放，或將帶動全年成交數據再創新高，2021年有望持續高位運行，并成為豪宅成交“大年”。
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