丁祖昱評樓市 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
4月末，重點城市廣州、無錫、重慶和沈陽迎來集中拍地潮，在土拍“撞期”的情況下，4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地，三城競拍熱度表現分化，尤其重慶和無錫地價漲幅明顯，優質地塊價格仍在上漲。
與“集中供地第一拍”的長春平淡首場不同，重慶首場集中土拍一度登上熱搜榜，可見此輪土拍整體熱度。從溢價水平來看，重慶成交溢價率最高，其中地塊成交溢價率超50%以上的地塊多達五成，而無錫和廣州由于“限地價”的原因，平均溢價率相對較低。值得注意的是，無錫已成交的10宗地塊全部觸及上限價進入競自持階段。
進入5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，其中北京、深圳、廈門等首批供應量較少且有優質地塊供應的城市來說，首場土拍競爭仍然會比較激烈，拿地成本尤其是優質地塊的價格也將明顯攀高。因此，對于熱點城市而言，加大土地供應量才是平穩地市熱度的關鍵途徑。
重慶五成以上地塊溢價率超50%
4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地。具體來看，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區46宗涉宅地全部成功出讓，土地成交總金額達到635億元；無錫首批16宗地中已成功出讓10宗，總成交金額也超過了兩百億元。
從溢價水平來看，盡管在土拍前，重慶出臺了“部分熱點地塊若溢價率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個半月”的新規，但重慶作為三城中唯一不限地價的城市，本次集中供地的成交溢價率仍然最高。其中，有22宗地成交溢價率超過50%，占已成交地塊的比例接近五成，最高溢價率達到130%。重慶的土地市場之所以呈現出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應地塊優質土地占比較高，如悅來組團、蔡家組團、兩路組團，南區的茶園、西區的西永組團及大楊石板塊等熱點板塊均有土地供應，且這些地塊多瞄準“剛改”需求，對房企吸引力較強，最終多以高溢價成交。
無錫整體市場熱度也不低，已成交的10宗地觸及上限價進入競自持階段，包括諸如錫山東港板塊懷仁幼兒園北等較為冷門的地塊，最終也是以最高限價和競租賃5000平方米成交。
廣州土地市場整體較為平穩，但區域熱度分化明顯。從已成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點區域，黃埔、南沙更是拍出了新的“單價地王”，市場熱度較高。而增城、從化、花都等區域土地更多以底價成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區域，土地市場表現較為冷淡。
表：廣州、無錫、重慶三城
首場土拍成交情況（萬平方米，億元，元/平方米）
數據來源：CRIC
優質地塊價格仍在上漲
從地價水平來看，與2020年全年涉宅地價格相比，三城中重慶、無錫地價漲幅明顯，僅廣州成交地價不及去年水平。
與周邊的可比歷史成交地塊相比，廣州成交的42宗地中，地價上漲的地塊和地價下跌的地塊數量各半，但由于中心四區出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價水平較2020年下降15%。廣州成交樓板價TOP10地價上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點區域。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤以21.29億元的總價競得，成交樓板價為28727元/平方米，實際可售樓板價則高達42122元/平方米，較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價新高，并進入全市成交土地單價TOP10。
表：廣州成交宅地中單價TOP10地塊樓板價
較周邊2020年成交同類型地塊變動情況（元/平方米）
注：荔灣區興達地塊和黃埔區知識城E3地塊周邊近兩年內無同類型宅地成交。
數據來源：CRIC
重慶和無錫的本次成交土地的平均地價則因優質地塊的成交占比維持高位而較去年出現明顯上漲，分別上漲50%和18%。其中，重慶已成交地塊中有25宗成交樓板價破萬元，其中渝北區觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄，平均地價水平較2020年明顯上漲，這些地塊多為低容積率且區位優越。
同樣，無錫出讓的地塊中，有三宗地的起拍價刷新了所在板塊的樓板價，在競自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經開區南外地塊，成交樓板價雖然未觸及板塊最高成交地價，但若考慮6萬方的租賃面積，可售樓板價將超過3萬元/平方米，遠高于板塊此前最高成交地價。
圖：廣州、無錫、重慶已成交地塊平均樓板價
和2020年成交樓板價對比（元/平方米）
規模房企成為最大贏家
從房企參拍情況上來看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規模房企參拍，如萬科、融創、華潤、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。
與無錫土拍外來房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競爭中本土房企“話語權”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競得率遠高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉大本營，在重慶已成交地塊中落下5子。
從最終競拍結果來看，規模房企成為本輪土拍最大贏家，其中融創最為典型，在廣州、無錫和重慶三城均有落子，共成功競得15宗地，成交總金額達到241億元。
圖：廣錫渝首次集中拍地中拿地數量超過3宗及以上房企
數據來源：CRIC
總體來看，雖然三城均采取了集中供地，但無錫和重慶的土拍熱度相對較高，而廣州則表現得相對穩定，三城熱度分化明顯，優質地塊價格仍在上漲。再加上各城市土地供應節奏偏緩，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級。從這一角度而言，為穩定熱點城市土地市場，只有加大土地供應量，才是平穩地市熱度的關鍵。
未來將有更多重點城市迎來首次集中拍地。首當其沖的就是4月30日（今天）拍地的沈陽，不過整體土拍市場表現預計將會比較平穩。結合本次供應情況來看，沈陽此次樓板價超過5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無償代建要求，且前期市場關注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區地塊均已中止出讓；更重要的是，沈陽樓市近來表現不佳，截止2021年3月住宅去化周期長達29.5個月，受此影響，預計房企整體拿地積極性也會明顯不及本輪的重慶、無錫。
隨著熱點城市調控政策日益收緊，限房價背景下高成本拿地無疑會加大房企資金沉淀風險，建議房企將關注度放在有更多選擇的第二批或第三批集中供應的地塊，避免拿地成本過高。
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