作者：黃小妹

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

首次遞表失效3個月后，雅居樂集團旗下的雅城集團再次發起上市申請。

3月2日晚間，雅城集團第二次向港交所遞交招股說明書。雅城集團首次交表時間是去年6月，彼時市場消息稱公司計劃募資3-4億美元。

第三方收入占比大幅提升，關聯交易收入占比不斷降低，這是雅城集團相比于去年6月呈現出來的新變化：獨立性提升。

柏文喜分析稱，對于雅城集團來說，目前的跡象說明雅城集團市場化獲取業務比例較高，具有相對獨立生存與發展能力，屬于較為健康的業務模式和可持續發展能力。此種業務模式更容易獲得資本市場的的青睞，有利于未來企業得到較高的估值。從而可以幫助拉升上市公司的總體市值。

第三方收入占比近5成

在二度沖刺港交所“插曲”之外，雅城集團此次IPO值得關注的另一面則是企業本身的經營狀況。

資料顯示，雅城集團的業務包括綠色生態景觀服務和智慧裝飾家居服務。其中，綠色生態景觀服務主要包括園林景觀、生態環境及綠化管養；智慧裝飾家居服務以住宅精裝、公共裝修及設計、生產、銷售及安裝智造家具等為業務支撐。

招股書數據顯示，2018年-2020年期間，雅城集團收入分別為35.09億元、50.92億元和71.73億元，年復合增長率為43%；凈利潤分別為4.9億元、8.23億元和9.34億元，年復合增長率為38%。

從收入結構來看，雅城集團兩大業務智慧裝飾家居、綠色生態景觀服務收入均錄得正增長。

2018年至2020年，雅城于智慧裝飾家居收入由26.02億元增長至36.75億元；雅城在綠色生態景觀服務方面錄得收入自9.07億元增長至34.98億元。

值得關注的是，綠色生態景觀服務業務的收入占比從以往不到30%躍升至48.8%；另一面，智慧裝飾家居業務收入占比從2019年的71.1%下降至2020年的51.2%。

上述兩項業務均錄得增長的同時，引起兩項業務收入占比懸殊的原因在于雅城集團第三方收入占比的大幅提升。

招股書顯示，2018-2020年，來自雅居樂集團及其他關聯方的收入分別為31.96億元、40.16億元和38.11億元，占總收入的91.1%、78.9%及53.1%；而第三方收入占比為8.9%、21.1%和46.9%。

其中綠色生態景觀服務是推動雅城集團整體第三方收入占比提升的主要動力。

招股書顯示，2018年-2020年，雅城集團綠色生態景觀服務收入中來自第三方的占比由6.1%提升至34.9%，來自雅居樂集團及其它關聯方的占比則由19.8%下降至13.9%。

相比之下，智慧裝飾家居業務收入來自第三方的占比由2.9%提升至12%，來自雅居樂集團及其它關聯方的占比則由71.2%下降至39.2%。

由此可見，雅城集團上述兩大主營業務第三方收入占比均呈現出增長趨勢，并且關聯交易占比呈現下降趨勢。

如此成績一定程度上源于雅城集團近幾年來收購動作頻頻。2018年-2019年期間，雅城集團先后完成收購上海特銘、江蘇百綠、廣東美景及北京京林的股權收購，從而增加了來自第三方的業務規模。

可以確定的是，第三方收入占比的不斷提升對雅城集團來說個好消息，一定程度表明了其雅城集團“獨立”生長能力及逐步減少對雅居樂集團及其他關聯方的依賴。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，對于雅城集團來說，第三方收入占比不斷提升，關聯交易占比下降，說明雅城集團市場化獲取業務比例較高，具有相對獨立生存與發展能力，屬于較為健康的業務模式和可持續發展能力。

估值猜想

目前，雅居樂擁有兩間上市企業，包括雅居樂控股與雅生活，總市值約為586億元，如果雅城集團成功上市，將會是雅居樂的第三間上市公司，也是雅居樂多元化業務分拆上市的第二子。

同時雅居樂集團已經形成地產、物業、環保、房管、雅城、商業、資本投資、城市更新八大產業集團并行的運營格局。

雅城集團的分拆上市有助于雅居樂集團整體業務的加速拓展。不過，更深層的原因藏在其二度敲響IPO大門的迫切心思中。

這一點從雅城集團財務及盈利數據可以不難看出。

截至2020年6月末，雅居樂集團擁有貨幣現金為464.07億元，一年內到期的借款為403.03億，現金短債比為1.2倍，凈負債率為73.3%，但剔除預收款后的資產負債率為72.79%，踩了“三條紅線”其中一條紅線。

盈利方面，2018-2020年雅城集團毛利率為23.2%、25.2%和23.2%，凈利率為13.96%、16.16%和13.02%，而雅居樂集團2018年-2020年上半年整體毛利率為43.9%、30.5%和34.4%，凈利潤率分別為14.9%、15.3%和19.4%。

市場觀點分析，雅城集團分拆上市有利于打造獨立的融資平臺，自我輸血發展業務，降低對母公司的資金依賴，對雅居樂集團毛利率和凈利率亦有提升作用。

值得關注的是，此次沖刺IPO的雅城集團能否復制物業服務的成功，成為雅居樂的另一個估值放大器？

柏文喜分析，雅城集團屬于較為健康的業務模式和可持續發展能力。此種業務模式更容易獲得資本市場的的青睞，有利于未來企業得到較高的估值。從而可以幫助拉升上市公司的總體市值。

雅城集團開年再次沖刺港交所是否為上市最佳時機？柏文喜認為，此時是上市比較好的窗口期，因為全球央行為了逆周期操作和抗擊疫情普遍采取了量化寬松措施，目前市場流動性十分充裕。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 雅城集團二度“沖關”第三方收入占比大漲