小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
惠譽認為，盡管越秀地產合同銷售有所下降，但其市場地位依然穩固，并產生正向經營現金流。
01確認評級
6月1日，惠譽評級確認越秀地產（00123.HK） 的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“BBB-”，展望穩定。
同時，惠譽確認越秀地產的高級無抵押評級、其子公司卓裕控股有限公司在越秀地產的擔保下發行的中票計劃評級以及該計劃下存量債券的評級為“BBB-”。
惠譽評級報告
惠譽認為，在行業下行背景下，盡管越秀地產合同銷售有所下降，但其市場地位依然穩固，并產生正向經營現金流。
由于越秀地產國有背景，凈杠桿水平仍處于適度區間，融資渠道也較為暢通。
越秀地產的評級在其“bb”獨立信用狀況(SCP)基礎上上調了兩個子級，主要得益于其母公司越秀集團為其提供支持的強烈動機，越秀集團由廣州市國資委全資擁有。
《小債看市》統計，目前越秀地產存續美元債7只，存續規模17.87億美元，其中一年內將有1只12億美元債到期。
存續美元債
02財務分析
據官網介紹，越秀地產成立于1983年，1992年于香港上市，是全國第一批成立的綜合性房企之一、中國第一代商品房的締造者、第一家房地產紅籌公司。
越秀地產擁有全球第一只投資于中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD綜合物管服務規模最大的全國百強物服企業——越秀服務（06626.HK）。
從股權結構看，越秀集團持有越秀地產45.34%的股份，廣州地鐵集團有限公司持股19.9%，越秀集團和廣州地鐵均由廣州市政府擁有。
銷售方面，2025年越秀地產實現合同銷售金額為1062億元，同比下降7.3%，未達成1205億元的銷售目標。
2026年前4個月，越秀地產累計合同銷售金額約為257.11億元，同比下降約37.5%，累計合同銷售面積約為88.43萬平方米，同比下降約4.3%。
土儲方面，2025年越秀地產新增25幅土地，新增土地儲備約278萬平方米，權益投資額244億元，拿地平均溢價率僅約9.3%。
截至2025年12月31日，越秀地產總土地儲備達1855萬平方米，一二線核心城市占比達94.4%。
受利潤率、減值和少數股東損益共同影響，越秀地產業績大幅下行。
2025年，越秀地產實現營業收入864.6億元，同比持平；歸母凈利潤0.6億元，同比下降94.7%。
歸母凈利潤
盈利能力方面，越秀地產毛利率也從2024年的10.5%下滑至7.8%。
截至2025年末，越秀地產總資產有3697.45億元，總負債2639.12億元，凈資產有1058.32億元，資產負債率為71.38%。
越秀地產三道紅線指標保持全綠檔：剔除預收款后的資產負債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現金短債比1.7倍。
《小債看市》分析債務結構發現，越秀地產主要以流動負債為主，占總債務的69%。
截至相同報告期，越秀地產流動負債有1820.45億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務合計有272.02億元。
相較于短債規模，越秀地產的流動性充足，其賬上現金及現金等價物有453.52億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。
此外，越秀地產還有非流動負債818.68億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有776.25億元，規模較大。
整體來看，越秀地產剛性債務總規模有1048.27億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為40%。
從融資渠道看，越秀地產渠道多元化，主要通過股權、債券、借款等方式融資，此外還通過應收賬款、股權質押等方式融資。
截至2025年末，越秀地產全年加權平均借貸年利率為3.05%，同比下降44bp。
不過，2022年以來越秀地產的籌資性現金流均為凈流出狀態，公司存在一定再融資壓力。
籌資性現金流
資產質量方面，越秀地產的其他應收款規模較大，截至2025年有656.63億元，對資金形成較大占用。
總得來看，越秀地產業績大幅下滑，對債務和利息的保障能力下降；籌資性現金流持續凈流出，再融資壓力大；其他應收款規模大，資產質量一般。
03剝離虧損資產
2026年5月，越秀地產宣布與控股股東越秀集團旗下多家全資附屬公司訂立資產轉讓協議，集中處置五大類低效資產與非核心培育業務。
具體包括：南沙國際金融中心、云谷產業園及S1棟樓宇、智谷產業園、貴州畢節酒店，以及康養業務目標公司相關股權與資產。
其中，2025年南沙國際金融中心兩家項目公司、云谷產業園項目公司均處于虧損狀態。
位于貴州畢節的酒店項目，雖2025年營收大幅增長、虧損持續收窄，但已連續兩年未能實現盈利。
越秀地產2025年康養業務營收同比增長43%、經營邊際持續改善，但板塊仍處于虧損狀態，長期資金輸血壓力不減。
本次體系內關聯交易，預計為越秀地產帶來44.6億元凈現金流入，同步錄得除稅后收益1.08億元，交易落地將實現企業存量資產、財務結構的雙重優化。
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