作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher)

隨著央行改變了對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，提出“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”；此后，多地針對(duì)房地產(chǎn)的限制政策與金融政策都有一定程度的放松。

這一系列的政策變化，無(wú)疑對(duì)多地正在蓄勢(shì)待發(fā)的城市更新項(xiàng)目是個(gè)極大的利好；之前影響城市更新的諸多因素，也由此迎刃而解：

適當(dāng)釋放需求，改善人居環(huán)境

由于之前房地產(chǎn)金融化造成的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)較多，導(dǎo)致過(guò)去一段時(shí)間執(zhí)行了史上最為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這雖然幫助調(diào)控了重點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，卻也使得部分城市的住房需求出現(xiàn)了階段性的壓抑，使得部分人民“住有所居”或者“改善居住環(huán)境”的訴求未能得到實(shí)現(xiàn)。

在當(dāng)下房地產(chǎn)金融化得到有效遏制，總體風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，“穩(wěn)樓市”、“適當(dāng)釋放需求”就成了當(dāng)務(wù)之急；并且，許多作為新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)地區(qū)的城市，還有進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量、進(jìn)一步吸納區(qū)域人口的需求。因此，這將助推有較高居住需求地區(qū)、新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)區(qū)域城市，通過(guò)城市更新模式來(lái)改善區(qū)域內(nèi)的人居環(huán)境，以及適當(dāng)?shù)牟鹋f建新來(lái)釋放區(qū)域內(nèi)的住房需求。

在去年住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》中，雖然限制了城市更新的拆建比與要求嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷；但隨著宏觀政策的微調(diào)，對(duì)于目前庫(kù)存較高的地區(qū)，城市更新中的拆遷部分同樣可以進(jìn)行貨幣化安置。這就使得城市更新項(xiàng)目既可以起到幫助消化庫(kù)存、加速土地出讓復(fù)蘇的作用，又能維持地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，可謂一舉多得。

改造既有建筑，推動(dòng)租賃住房

“十四五”期間，加快發(fā)展租賃住房是重點(diǎn)任務(wù)之一，也是“住有所居”中的重要組成部分。但是，由于城市建設(shè)用地與規(guī)劃的諸多限制，雖然政策上要求提高租賃住房用地在新增土地供應(yīng)中的占比，對(duì)許多城市來(lái)說(shuō)仍然比較有限，并不能滿(mǎn)足潛在人群的需求，且新建租賃性住房的供應(yīng)成本也處于較高水平，并無(wú)法降低實(shí)際居住成本。

而在城市更新中，保留利用既有建筑是占比最大的工作；住建部也提出，“在確保安全的前提下，城市更新項(xiàng)目允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房”。這就意味著，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目，利用城市更新片區(qū)中的既有建筑進(jìn)行改造、轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房，是當(dāng)前總體供應(yīng)成本最低、也是最符合城市居民需求的做法。推動(dòng)城市更新項(xiàng)目落地，就是推動(dòng)租賃性住房建設(shè)。

并且，以既有建筑改造為租賃住房，也是達(dá)成城市更新由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式的最佳方式；租賃性住房產(chǎn)生的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可持續(xù)性收入，也可作為平衡前期改造投入的重要渠道，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的“收益自平衡”。

平衡基建地產(chǎn)，發(fā)力有效投資

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的旋律下，政府發(fā)力有效投資是一大重點(diǎn)，使得基建投資再次成為了熱門(mén)話(huà)題。但需要注意的是，如今的基建投資不僅強(qiáng)調(diào)“有效投資”，還要求市場(chǎng)化運(yùn)作、項(xiàng)目收益自平衡，不再是以政府信用、增加政府債務(wù)作為資金來(lái)源。因此，我們可以看到，雖然在宏觀政策的要求下今年的地方專(zhuān)項(xiàng)債券仍然處于高位，但城投融資仍然偏緊，地方穩(wěn)投資需要城市更新等市場(chǎng)化運(yùn)作的、不增加地方債務(wù)的新模式進(jìn)行發(fā)力。

在當(dāng)前的具體需求中，城市更新模式是最有效的平衡了地方基建與地產(chǎn)需求的市場(chǎng)化模式，還可以同步解決城市中的公共服務(wù)、環(huán)保等項(xiàng)目的投資需求，也是地方城投轉(zhuǎn)型的最佳依托。這就意味著，地方政府必須加快城市更新的項(xiàng)目進(jìn)度，以城市更新來(lái)推動(dòng)新一輪有效投資的落地，才能實(shí)現(xiàn)今年較為困難的穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。可以說(shuō)，2022年是城市更新項(xiàng)目的最佳窗口期。

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原標(biāo)題： “穩(wěn)樓市”，助推新一輪城市更新