楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
近日市場最為關注的消息，莫過于昔日輝煌的萬億地產(chǎn)集團深陷危機；導致這些看似風光的頭部放棄危機爆發(fā)的因素，除了“三道紅線”、地產(chǎn)調(diào)控等監(jiān)管政策外，城鎮(zhèn)化迎來拐點導致的地產(chǎn)市場劇變也是背后的重要因素：
城鎮(zhèn)化放緩，新增需求退潮
房地產(chǎn)業(yè)的高周轉(zhuǎn)、高增速對應的是國內(nèi)持續(xù)、大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程。在過去五年中，雖然地產(chǎn)的監(jiān)管與行業(yè)洗牌不斷加強，但由于城鎮(zhèn)化仍然維持了較高的增速，常住人口城鎮(zhèn)化率由2015年的56.1%提高到2019年的60.6%，每年有約1500萬人從農(nóng)村進入城鎮(zhèn)地區(qū)變?yōu)槭忻瘢辉谶@一強勁、剛性的需求推動下，過去五年的地產(chǎn)行業(yè)仍然有較高的增長，并且監(jiān)管的介入使得行業(yè)集中度持續(xù)提高，頭部房企的規(guī)模持續(xù)膨脹。
但是，隨著宏觀政策的變化以及當前農(nóng)村地區(qū)的實際情況，目前城鎮(zhèn)化的進程已經(jīng)從“追求速度與指標”轉(zhuǎn)向“提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，城鎮(zhèn)化的增速有明顯的放緩。近期住建部公布了2020年的城鎮(zhèn)化率為63.89%，而“十四五規(guī)劃”提出到2025年的城鎮(zhèn)化率預期僅為65%；這意味著，除了部分省會城市與重點城市外，未來數(shù)年大部分地區(qū)的新增人口流動與需求將大幅下降，三四五線地區(qū)的地產(chǎn)將迎來一輪快速的退潮。
這使得在全國大舉投資、前些年快速下沉搶占市場的頭部房企們將面臨極大的壓力；市場需求的快速下降不僅將影響企業(yè)利潤，更重要的是由此產(chǎn)生的現(xiàn)金流壓力，過去的“高周轉(zhuǎn)、高增速”的玩法徹底成為過去時。
不再大拆建，棚改貸款下降
除了重點區(qū)域與城市外，大部分地區(qū)的地產(chǎn)增速都與地方政府投資項目有非常大的關聯(lián)；政府征地拆遷、棚戶區(qū)改造的大量資金，最終轉(zhuǎn)化為對當?shù)刈≌袌龅男枨蟆Ｒ舱沁^去若干年地方政府的大量投資，催動了地產(chǎn)市場的不斷下沉與興旺發(fā)展。
但是，這一局面在2018年末產(chǎn)生了非常大的變化；隨著地方政府的債務率已經(jīng)接近警戒線、隱性債務風險出現(xiàn)苗頭，地方政府的新增投資出現(xiàn)了較為明顯的下降。而支持地方政府投資的政策性金融工具，也紛紛出臺了各項限制，結(jié)合行業(yè)政策，不再“大拆大建”，也逐步減少政策性的棚戶區(qū)改造項目貸款。
如國開行與農(nóng)發(fā)行的棚戶區(qū)改造貸款，2016-2017年的合計投放量均在萬億之上，但到2018年就開始出現(xiàn)收縮、2019年明顯減少。如農(nóng)發(fā)行2018年的棚改貸款投放量達到5876億元，但2019年僅為2162億元，降幅達到60%以上。
并且，2019年末，地方專項債券不再支持新的土地儲備、棚戶區(qū)改造項目申報；財政部開始查處地方政府隱性債務，嚴禁金融機構(gòu)為征地拆遷、一級土地開發(fā)等進行資金投放，使得地方房地產(chǎn)市場的源頭活水出現(xiàn)大幅下降。
因此，2020年的房企們不僅面臨著融資的困難，還同時面臨著日漸增大的去化壓力；隨著政府投資邏輯與政策性資金投放的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場的金融屬性正在進一步降低，流動性壓力自然水漲船高。
分離居住投資，逆向金融化
房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展與市場的高預期，一大重要因素就在于住宅并非單純的居住功能，其兼有金融與資產(chǎn)屬性，是過去二十年家庭資產(chǎn)最好的投資。也正是由于房地產(chǎn)的不斷金融化，使得不同地區(qū)的居民家庭資產(chǎn)價值差距不斷被拉大，距離“共同富裕”的目標越來越遙遠。
因此，宏觀政策奠定了“房住不炒”的基調(diào)，開始分離地產(chǎn)的居住與投資功能，降低地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度；通過加強市場調(diào)控、租賃性住房與保障性住房的供給，結(jié)合城鎮(zhèn)化進程的放緩，讓房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定，不再大起大落。
在這樣的預期與金融監(jiān)管的發(fā)力下，地產(chǎn)市場有了明顯降溫；并且隨著土地價格與地產(chǎn)售價間的差距正在逐漸縮小，地產(chǎn)行業(yè)的利潤也隨著出現(xiàn)下滑，使得整個市場面臨劇變。
如今，幾家以高融資著稱的房企紛紛倒下，并不是偶然，而是時代的必然。
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