在存量物業的抵押融資中，除了銀行的經營性物業貸款和流貸以外，一些境內投資機構對于優質主體二線城市以上的非住宅業態（商鋪、寫字樓、公寓等）物業亦可提供抵押類融資，不過區別于對項目的優質程度及收益情況的重視，上述機構會更加看重融資主體自身的信用。在操作上，一些金控平臺在項目準入方面一般要求項目權益回報率達到5%以上，在計算授信額度或放款金額時，要么按評估值的折扣率計算，要么按照“未來平均年凈現金流量*擬貸款期限”計算，且一般取孰低值。

從我們財富中心的募集情況來看，我們發現境外投資機構對境內成熟商業物業的收購以及融資會更加偏好。在我們的財富端中，有一些外資機構已經結匯了大量資金專門用于收購資產，收購的資產包括一二線核心城市的商業資產、可改造為公寓的自持住宅物業（一些開發商因拍地政府要求開發商自持住宅物業）、酒店、寫字樓等等。另外，一些外資特殊機會投資基金則瞄定一些優質主體在境內一二線核心城市的商業資產的增量融資機會，即在經營性物業貸之外為標的物業提供增量融資。

外資機構向境內房企存量物業提供增量融資時，以商業物業的增量融資為例，外資機構一般會重點關注物業的位置（一二線核心城市的核心地段為優選）、租金等現金流及出租率、項目收益情況、融資本息覆蓋情況等，若融資主體較為優質，則在融資成本上更有優勢。在具體操作方面，大部分外資機構都偏好在境外放款，但是可以接受物業的二押（即提供增量融資），并通過固定利息以及利息資本化的設置取得一定的競爭優勢。外資機構參與境內成熟商業物業融資的基本交易架構可參考如下：

從外資機構操作境內存量物業融資的實務來看，因一二線核心城市的成熟商業物業往往都已經申請了銀行等金融機構的經營性物業貸款，因此外資機構對于優質的交易主體一般都會考慮接受二押的擔保措施（當然要考慮到一押機構是否同意的問題以及外資機構為非持牌金融機構的情況下辦理跨境抵押的難度問題），同時以物業的評估值作為參考，扣除其他金融機構負債等金額，綜合考慮NOI以及EBITDA等財務指標后確認授信額度，其中貸款率一般不超過60%。需注意的是，在擔保措施方面，一般都須融資方的境外上市主體或全部發債主體提供增信擔保（維好承諾、回購承諾等），當然具體交易條件及交易架構的設置則需根據融資主體的綜合資質以及標的物業的優質程度而靈活設置。