作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

本文從購(gòu)買者的角度分享前期收購(gòu)以及后期處置中的一些流程化內(nèi)容，至于出售者如何組包、掛牌等等以后有時(shí)間可以和大家交流討論。沒有辦法把每一步都寫的非常詳細(xì)，后續(xù)會(huì)陸陸續(xù)續(xù)把每一步都細(xì)節(jié)化。

01 獲取資產(chǎn)包材料清單

不良資產(chǎn)出包方最多的還是銀行和國(guó)有四大AMC，一般他們會(huì)根據(jù)不同情況組成資產(chǎn)包，邀約各類投資者（當(dāng)然還是要區(qū)分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，前面文章有說可以去翻看一下）。簽署保密協(xié)議，如果出現(xiàn)違約是要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任和賠償責(zé)任。之后獲取資產(chǎn)包相應(yīng)的材料清單，各機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)自己需求索要相應(yīng)的材料。

02 初步判斷

其實(shí)每個(gè)投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人不可能對(duì)所有的資產(chǎn)包都有處置方法，實(shí)踐中一般拿到清單之后會(huì)初步判斷，此資產(chǎn)包是否適合自己，一般是從鉚釘價(jià)格、處置資源和利潤(rùn)率等方面去判斷。當(dāng)不是合適自己的時(shí)候，可以放棄也可以為了其他目的參加前期的摸底，根據(jù)自身情況自行決斷就好。

03 盡職調(diào)查

盡職調(diào)查從形式上分為兩種，一種是出包方會(huì)帶領(lǐng)所有的投資者，逐戶走訪資產(chǎn)包內(nèi)的“物和人”（實(shí)踐中多數(shù)以抵押物為主）。這類走訪好處是可以準(zhǔn)確找到位置，見到相應(yīng)的當(dāng)事人。劣勢(shì)是一般時(shí)間都比較短，沒有充分的時(shí)間去了解周邊及詳細(xì)的情況。所以另一種盡職調(diào)查就是基于準(zhǔn)確了解基礎(chǔ)信息后，自行前往現(xiàn)場(chǎng)、委托律師或者會(huì)計(jì)師產(chǎn)調(diào)（很多地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)存在一些實(shí)踐問題）。

03 閱卷估值

所謂的閱卷是在獲取資料之后就開始進(jìn)行，主要的目的是了解資產(chǎn)包中各債權(quán)的基礎(chǔ)信息、法律瑕疵、擔(dān)保關(guān)系、司法進(jìn)度等等吧，還是挺多內(nèi)容的以后再分別和大家分享。那同步完成的就是估值了，估值也是分為兩個(gè)階段，第一階段是獲取資料后的初步估值，一般是通過卷宗信息和網(wǎng)絡(luò)查詢的信息進(jìn)行。第二階段就是盡職調(diào)查后進(jìn)行調(diào)值，盡最大可能恢復(fù)其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。也有通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的時(shí)候。

04 制定方案

經(jīng)過前面的一系列工作，當(dāng)然要比我寫的細(xì)致很多。反正大家可以理解為已經(jīng)對(duì)整個(gè)資產(chǎn)包進(jìn)行了“畫像”。接下來就是制定方案。方案分為兩部分，第一部分是收購(gòu)方案，一般包括價(jià)格、其他成本和費(fèi)用、預(yù)計(jì)收益。第二部分為處置預(yù)案，一般包括項(xiàng)目分類、回現(xiàn)周期、各項(xiàng)目處置預(yù)案等。

05 投資及推介報(bào)告

一般上會(huì)或者推介給投資人，需要撰寫投資報(bào)告、推介報(bào)告。投資報(bào)告主要是針對(duì)項(xiàng)目信息的介紹、處置預(yù)案的介紹以及測(cè)算數(shù)據(jù)（如年化收益率、IRR、NPV、MOC等），為了投資委員會(huì)或投資人作出是否參與投資決策。推介報(bào)告分為投資推介和處置推介，投資推介主要目的是為了根據(jù)不同的投資模式尋找合適的投資合作伙伴。處置推介一般是為了營(yíng)銷資產(chǎn)，找到合適的物權(quán)使用者。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 不良資產(chǎn)的處置流程（上）