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作者：睿思中國
來源：睿思網
出品｜睿思網
6 月 3 日，ESR-REIT 公告披露，此前打包出讓的新加坡 8 處工業物流資產包中，7 宗物業已正式完成交割，合計成交金額 2.246 億新元，僅剩丹絨賓朱魯 46A 號標的仍在辦理手續。
這筆總對價3.381 億新元、較評估價溢價 2% 的交易，是 ESR 與博楓近兩年最具標志性的落地項目。
以此為切入，可以完整復盤兩家機構在股權、不動產、基金層面的多年資本往來。
先看背景：2024 財年 ESR 凈虧損7.62 億美元，2023 年還盈利 2.68 億，收益同比下滑 26.7%，股價較高點回撤超 70%。
2025 年 7 月以 552 億港元估值完成私有化退市，截至今年 5 月約一成存量資產被劃入非核心待處置清單。
所以這輪資產處置不是錦上添花，是流動性自救。
但若僅盯著資產出售動作，很容易片面誤判 ESR 整體經營邏輯。
ESR 的另一面：資產處置之外仍在持續加碼投資
就在密集出清的同時，ESR 的另一面同樣在運轉。
4 月 9 日，ESR 宣布獲得8.5 億美元追加股權資本，全部由現有股東承諾投入，這是私有化后股東對其戰略轉型的又一次真金白銀投票。
6 月 2 日，ESR-REIT 又設立了規模20 億新元的歐元中期票據發行框架，由華僑銀行擔任牽頭安排行，可按需發行多幣種債券，募資凈額用于置換存量借款、支持收購開發、補充營運資金。
融資通道在重建。
開發端也沒停。
6 月 1 日，ESR 與三菱地所亞洲成立合資平臺，共同開發悉尼西部亨特伍德高端物流園，總投資約 7 億澳元，這是雙方兩年內第二個合資項目，前一個墨爾本帕肯納姆園區已滿租。
4 月 24 日，ESR 與華懋集團在香港的旗艦物流項目正式動工，7 層甲級倉儲、配建電動車充電停車場和屋頂光伏，預計 2028 年一季度竣工，將提供約 13.9 萬平方米倉儲空間。
華東市場同樣有動作。
據項目落地信息，ESR 與國內頭部雙幣種資產管理機構合作設立的產業基金已在蘇州高新區拿下首幅工業用地，規劃建筑面積 17.5 萬平方米，預計 2027 年底竣工。
4 月 21 日，ESR 還與兩家國內頭部保險集團設立了16 億元人民幣專項基金，將收購上海與蘇州兩處共約 32 萬平方米的高標物流資產。
ESR 本輪資產出清兼具緩解流動性壓力與主動優化組合雙重目的，是一次有計劃的戰略收縮與再部署。事實上，ESR 本輪大規模資產出清，本質是高利率周期下業績虧損、退市承壓、杠桿高企倒逼的被動自救行為，戰略優化更多是順勢附帶效果。
自 2025 年初啟動資產出清以來，ESR 累計回收資金已超20 億美元（公司官方凈回款口徑）。上述新增投資資金高度依賴前期資產處置回籠的現金流支撐。
僅 2026 年上半年，已落地交易就有5 筆：
3 月出讓新加坡樟宜商務園酒店物業
3 月出售上海新茂大廈與新加坡新達產業信托管理人權益
4 月和 TPG 合作出讓日本橫濱物流園部分股權
6 月完成新加坡 8 宗工業倉儲中 7 宗交割
而 2024 年已完成簽約的 ARA 傳統私募基金業務，以 22 只基金、98 億美元 AUM 整體售予三井住友系主體。
資產處置品類豐富，酒店、寫字樓、倉儲項目及基金管理權均在出清清單內，剝離標的基本跳出物流主業范疇。
從新加坡到澳洲，博楓吃下了什么
回到這筆 3.381 億新元的交易本身。
這批資產最早在 2025 年 12 月由 ESR-REIT 官宣打包出售，坐落于國際路、先鋒路、友諾士 1 號路等八個片區，總建面 22.68 萬平方米、可租賃面積 20.86 萬平方米，加權剩余土地年限 22.4 年，其中 4 個項目租期不足 13 年，全部為穩定收租的運營資產，買方是博楓旗下專項地產收購基金。
交割完成后—— ESR-REIT 關鍵財務指標變動
指標 | 變動 |
杠桿率 | 42.8% → 39.2% |
可用授信額度 | 7.9 億新元 → 11.14 億新元 |
WALE | 延長 0.2 年 → 4.3 年 |
DPU | 下降約 4.1% → 0.20323 新元 |
公告后股價小幅承壓，但機構普遍將此解讀為"用短期分紅換長期安全邊際"，反應中性偏正面。
博楓為什么愿意接？
2024 至 2025 年博楓在亞太物流地產累計落地超20 億美元成熟運營資產，偏好核心區位、長租約、高出租率的收租物業，ESR 這批資產恰好全中。博楓資金成本極低，天然適合在利率高位期吸納被低估的優質收租資產。該批量收購也依托 ESR 流動性承壓、被迫處置非核心資產的行業周期紅利才得以落地。
ESR 借處置優化資產負債，博楓依托低成本資金擇機布局亞太優質收租物業，雙方各取所需，溢價 2% 成交也就說得通了。
這不是雙方第一次交手。
2025 年 5 月和 7 月，ESR 分兩個批次完成所持 Cromwell Property Group 近 30% 持股的全部出讓，博楓受讓后成為這家澳洲上市資管平臺第一大股東。Cromwell 主營澳洲商辦與工業資管，股權源自早年 ESR 收購 ARA 并入的存量，并非物流主業，清倉是全球非核心資產剝離的一環。
更早的 2023 至 2024 年，ESR 還通過原 ARA 旗下 Logos 澳洲平臺，向博楓澳洲地產基金分批出讓悉尼、墨爾本近郊標準化倉儲，多筆澳洲成熟倉儲陸續出讓，交易總規模超6 億澳元。
除了買賣，雙方還有更深的綁定。
2023 年初，ESR 入股博楓牽頭設立的東南亞工業地產 BW 平臺，持股約 15%，博楓任 GP，雙方聯合布局印尼、馬來西亞產業園開發。
2022 至 2025 年，博楓旗下多只全球不動產母基金以 LP 身份出資 ESR 中國、澳洲多期物流美元基金，ESR 也小額參投博楓亞太增值產品，雙向 LP 機制讓資本綁定遠超普通買賣關系。部分資本合作也是早年跨界投資沉淀低效資產后，雙方協商處置的被動落地結果。
目前還有兩筆潛在交易在推進中：
2025 年末市場消息稱博楓進場盡調 ESR 長三角倉儲集群，傳聞潛在交易規模 12-18 億美元，項目仍處在盡調階段，暫無落地公告。
2026 年一季度雙方曾洽談大阪、神戶三處冷鏈倉儲收購，后續談判中止，暫無落地。
降杠桿的不止 ESR 一家
放到行業里看，調整的不止 ESR 一家。
嘉民——2024 年起收縮澳洲存量自持物業，放緩存量并購，資源轉向數據中心與定制地產開發，中國區資產以持有優化為主，無大宗批量出讓記錄。
普洛斯——打法不同。2024 年 10 月官宣以 52 億美元把美、歐、日等海外區域（含巴西、越南）基金管理權賣給 Ares，但明確保留中國基金主體不動，國內資產僅零散出清非核心園區，過往洽談方包含粵海控股、中國物流集團等國內國資主體，落地處置多由地方國資、險資承接，整體戰略是重倉中國、放緩大宗出售，和 ESR 大規模甩賣的邏輯相反。
安博——新拿地節奏明顯放緩。
高利率壓制估值、需求增速回落、REITs 定價邏輯從規模溢價轉向現金流折現，整個亞太物流地產都在降杠桿、保流動性，ESR 只是動作最密集的那個。
截至 2026 年 6 月，ESR-REIT 剩余持倉為新加坡 50 處、澳大利亞 18 處、日本 2 處，共 70 處物業。
澳洲在開發項目儲備超102 億澳元，全球物流地產開發儲備約90 億美元。
核心資產保住了，開發管道沒斷，融資通道正在重建。
體量收縮之后增長故事還能不能講，是 ESR 降杠桿之后必須回答的下一個問題。
從新加坡大額物業、澳洲大宗股權，到零散倉儲與基金合營，博楓已成為 ESR 處置非核心資產的核心接盤方。
但 ESR 不只是在賣——它在用最痛的方式換一張更輕的資產負債表，然后重新上場。
高利率與需求放緩的周期尚未結束，未來亞太物流賽道大概率還會誕生 ESR 與博楓的新交易，只不過下一筆，交易角色存在反轉空間。放眼不動產資管行業，頭部機構的資產騰挪大多是周期壓力與戰略規劃共同作用的結果，完全依靠精準預判跑贏市場 Beta 的案例十分稀少。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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