睿博恩重生筆記 作者：李坤澤
來源：睿博恩重生筆記
八處資產產權面積合計約49.8萬平方米，目前已全面清空、無租約限制，可實現現狀即時交付。其中上海寶山宜家曾是亞洲最大宜家商場，產權面積約10.5萬平方米。這不是一次簡單的“甩賣”，而是一場戰(zhàn)略重構：從“近郊拿地、自建大店”的重資產模式，轉向“關大店、開小店、拓線上”的輕資產運營。
1??銷售額縮水三成，大店模式走到盡頭
資產處置的表象之下，是經營數據的持續(xù)惡化。2019財年，宜家中國銷售額達到157.7億元的歷史峰值。此后逐年下滑：2020年144億元，2021年155.6億元，2022年132億元，2023年120.6億元。到2024財年，銷售額已降至111.5億元，同比下滑7.6%，較巔峰期縮水超過29%。凈利潤更是從2019年的15.8億元暴跌至2024年的4.4億元，降幅超過72%。
數據揭示了一個殘酷的現實：客流雖然在增長，但客單價驟降——消費者依然愿意“逛宜家”，卻不再愿意“在宜家買大件”。
線上家居電商、本地即時零售持續(xù)分流線下客流，大型家居商場客群到訪頻次逐年下滑。消費者從“周末專程驅車去郊區(qū)大賣場”變成了“手機下單、即時配送”。土地持有、物業(yè)運維、人工等固定成本居高不下，而坪效持續(xù)下滑，低效門店成為盈利黑洞。數萬平方米的“藍盒子”大賣場，與當下“高頻、小單、即時”的消費節(jié)奏嚴重脫節(jié)。
2??從“大”到“小”的戰(zhàn)略轉身
2026年1月，宜家中國宣布，自2月2日起停止運營上海寶山、廣州番禺、天津中北、南通、徐州、寧波和哈爾濱7家門店。這是其進入中國市場近三十年來規(guī)模最大的一輪閉店調整，占到其線下商場總數的17%。貴陽宜家則早在2022年便已關閉。關店完成后，宜家再通過仲量聯(lián)行將8處物業(yè)集中推向市場。8處資產分布與體量：
關掉大店的同時，宜家正在“變小”。2026年2月，宜家東莞首家小型商場開業(yè)，面積約2055平方米，打造6個生活場景展間。4月，宜家北京首家小型商場通州店開業(yè)，位于灣里·王府井商業(yè)區(qū)，面積約1500平方米，打造了20個生活展間。按照規(guī)劃，未來兩年內將在北京、深圳等重點城市開設超過10家小型門店。
小型門店標準化程度更高、投資回收期更短、試錯成本更低。線下門店不再是銷售終點，而是體驗入口、履約節(jié)點、內容生產地。
與此同時，宜家大力加碼線上渠道。2026年1月，宜家中國宣布接入京東秒送平臺，首批覆蓋9個城市13家門店。7月，又在杭州、北京、深圳三城試點淘寶閃購，提供最快一小時送達服務。
3??重資產項目的“不可能三角”
宜家的轉型，折射出重資產項目在消費變遷時代面臨的深層困境。
過去20余年，宜家在中國長期采用“近郊拿地、自建數萬平巨型賣場”的重資產擴張模式。這種模式在城鎮(zhèn)化快速推進、消費升級的時代是成功的——土地增值、客流穩(wěn)定、品牌效應疊加。但如今，這套邏輯正在失效。
資產形態(tài)上，自持物業(yè)、大體量、長周期，與新消費時代要求的輕資產、模塊化、快迭代形成尖銳矛盾。運營邏輯上，低頻、高客單價、場景展示，與“高頻、小單、即時、全渠道融合”背道而馳。成本結構上，固定成本高、退出壁壘大，難以適應彈性擴張的需求。
宜家選擇一次性剝離8處資產，并非僅僅是財務報表層面的“止血”，更是英格卡集團全球戰(zhàn)略從重資產持有向輕資產運營轉型的關鍵一步。
4??接盤者的挑戰(zhàn)：優(yōu)質“殼資源”的改造難題
8處資產位于各城市成熟商圈或重點發(fā)展板塊，建筑體量完整、產權清晰，具備轉型為長租公寓、社區(qū)商業(yè)、文旅綜合體或企業(yè)總部等多種用途的基礎。
但如此大體量的單體建筑，對任何潛在接盤方而言，無論改造為長租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，都意味著不菲的工程與時間成本投入。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，這批資產在當前市場環(huán)境下屬于“優(yōu)質存量殼資源”，但改造成高流動性或高收益業(yè)態(tài)的難度較大，更適合具備長期持有與城市更新能力的資本介入。
潛在接盤主體可能包括險資、大型不動產基金及各地城投平臺。
5??啟示：從“持有空間”到“運營價值”
宜家的轉型，為所有重資產持有者提供了一個范本。資產持有人正在從“空間持有者”進化為“資本配置者”——不再執(zhí)著于持有每一處物業(yè)，而是將資產盤活、回籠資金、投向更具成長性的領域。
運營管理團隊正在從“物業(yè)管理者”進化為“價值運營者”——不再依賴大店流量，而是通過全渠道、即時零售、小型門店等多元觸點貼近消費者。
當“藍盒子”時代的紅利消退，宜家選擇用輕資產的方式重新定義自己與中國消費者的關系。關掉的7家大店、出售的8處資產、即將開業(yè)的10余家小店——這些數字背后，是家居零售巨頭從“規(guī)模崇拜”到“效率優(yōu)先”的深刻轉型。
6??【睿博恩觀點提煉】
· 資產出售規(guī)模：宜家集中出售8城自持物業(yè)，產權面積合計約49.8萬㎡，為入華近30年來最大規(guī)模自持資產處置。其中上海寶山物業(yè)10.5萬㎡，曾是亞洲最大宜家門店。
· 業(yè)績持續(xù)下滑：宜家中國2024財年銷售額111.5億元，較2019年巔峰157.7億元縮水超29%；凈利潤從15.8億元降至4.4億元，降幅超72%。
· 閉店與轉型：2026年2月集中關停7家大型賣場，占線下商場總數17%；貴陽店已于2022年關閉。關店后同步啟動資產出售，完成“關店-出售”閉環(huán)。
· 戰(zhàn)略重構：從“近郊拿地、自建大店”轉向“關大店、開小店、拓線上”。未來兩年新開超10家小型門店，東莞、北京通州小型店已開業(yè)；接入京東秒送、淘寶閃購探索即時零售。
· 行業(yè)啟示：重資產項目的“不可能三角”（資產形態(tài)、運營邏輯、成本結構）正在倒逼傳統(tǒng)零售巨頭向輕資產轉型。資產持有人從“空間持有者”向“資本配置者”進化，運營方從“物業(yè)管理者”向“價值運營者”進化。
風險提示： 本文基于公開信息及媒體報道整理，數據截至2026年7月。文中涉及的資產出售尚處于掛牌階段，最終成交情況及接盤方存在不確定性。文中分析僅作行業(yè)案例復盤與實務觀點分享，不構成任何投資建議。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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